Chu kỳ mới của bất động sản (KỲ I): qua thời làm ăn "dễ dàng"
Sau thời gian bùng nổ của thị trường bất động sản với nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư, đến nay thị trường đã bắt đầu một chu kỳ mới và không còn dễ dàng.
Thị trường bất động sản trước “bão” đã ghi nhận nhiều câu chuyện doanh nghiệp, sàn giao dịch, môi giới,... phát triển như “nấm sau mưa”.
Doanh nghiệp từng được hưởng nhiều ưu đãi
Nói rõ tại Diễn đàn bất động sản Quốc gia 2024 mới đây, ông Nguyễn Đức Lập – Chủ tịch Hội đồng bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản đã chính thức đi vào chu kỳ mới. Cụ thể, ông Lập nhận định với những thay đổi đột biến ở môi trường vĩ mô, môi trường pháp lý,... thì giai đoạn làm bất động sản dễ dàng đã đi qua.
Nói về 2 từ “dễ dàng”, vị này cho rằng lợi nhuận trước đây của các chủ đầu tư phần lớn đến từ chênh lệch địa tô, giá đất, chênh lệch thuế quan, chênh lệch thông tin,... Và đến nay, khi các hành lang pháp lý mới đã chặt chẽ, minh bạch, rõ ràng, các công cụ giám sát, quản lý nhà nước đang hiện đại, hiệu quả từng ngày thì các doanh nghiệp sẽ phải thay đổi.
“Trước đây, giá của Nhà nước đưa ra rất thấp, chủ đầu tư đã hưởng được chênh lệch nên xảy ra câu chuyện phi thị trường. Và nay, khi các quy định mới được áp dụng thì thị trường về lại với đúng bản chất, như thế thì phần chênh lệch sẽ bị triệt tiêu, Nhà nước sẽ thu đủ giá trị”, ông Lập chia sẻ với phóng viên Diễn đàn Doanh nghiệp.
Cũng theo vị này, việc này sẽ ảnh hưởng đến nhiều chủ đầu tư. Cụ thể, nhiều địa phương đã tính lại giá đất theo mức giá mới để khắc phục những phần thiếu sót. Và đây chính là áp lực mới, đặc biệt là các dự án đang triển khai dở dang.
“Bây giờ phương án mới, giá mới sẽ khiến nhiều người đau đầu, có lẽ sẽ có nhiều doanh nghiệp không thực hiện nổi dự án. Khi Nhà nước tính theo giá thị trường mà doanh nghiệp trước đó đã tiến hành nhiều giai đoạn, đầu tư hạ tầng, mất nhiều thời gian thì chi phí vốn sẽ mất đi, nguồn lãi sẽ không có để hoàn thiện sản phẩm để bán ra”, ông Lập nói thêm.
Khi thị trường đến lộ trình đảo chiều
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đã có nhiều lần đảo chiều. Cụ thể, vào giai đoạn 2007-2008 thị trường trở nên nóng sốt khi tín dụng nới lỏng, giai đoạn này tăng trưởng tín dụng tăng rất cao và các ngân hàng cho vay dưới chuẩn. Năm 2008, khi thị trường siết chặt đã xuất hiện tình trạng lạm phát tăng cao dẫn đến siết tín dụng, trần lãi suất cho vay tăng đến 21%.
Sau đó, thị trường bất động sản lâm vào cảnh ảm đạm cho đến năm 2013. Giai đoạn này chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được điều chỉnh trở lại. Cũng trong năm này, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua cùng với gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng với lãi suất 6% được đưa ra đã có nhiều tác động tích cực đến thị trường.
Và giai đoạn này cũng được đánh giá tương tự. Cùng với những áp lực từ dịch bệnh giảm sút, thời gian tới nhiều chuyên gia cho rằng sẽ là giai đoạn đảo chiều của thị trường.
Ông Hà Nghiệm - Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn nhận định với chu kỳ hiện tại (2024), với mức tín dụng 9 tháng đầu năm 2024 ở mức 8,5% thì mục tiêu tín dụng 14-15% là khả thi. Cùng với đó, tín hiệu tốt là khi lãi suất điều hành giảm liên tiếp từ năm 2023, lãi suất cho vay hiện ở 9-11% và nhiều ngân hàng dự kiến tiếp tục giảm lãi suất huy động và cho vay.
“Trong năm 2024, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu tích cực bởi đã có những thăm dò và thanh khoản nhỏ lẻ. Đầu năm 2025, khi các vấn đề về nguồn tiền, pháp lý và chính sách tiền tệ được củng cố thì các quý tiếp theo sẽ ghi nhận sự khởi sắc trở lại”, ông Nghiệm nhận định.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản đang có nhiều cơ hội trong giai đoạn sắp tới khi các động lực tăng trưởng đã quay trở lại. Cụ thể, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát, lãi suất giảm, tỷ giá ổn định dần, nợ xấu tăng trong tầm kiểm soát, thị trường chứng khoán tăng khá và bất động sản dần phục hồi,...
Cùng với đó, việc cơ cấu lại nền kinh tế, hoàn thiện thể chế được đẩy mạnh (triển khai Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật các Tổ chức tín dụng sửa đổi, Luật giao dịch điện tử, Luật Công nghiệp công nghệ số, 1 số luật thuế….) đã tác động đến hoạt động của doanh nghiệp, hướng doanh nghiệp trở nên lành mạnh, bền vững hơn.