Cơ hội nào cho người thu nhập thấp sở hữu nhà ở?
Giá nhà ở xã hội ngày càng tăng cùng với mức thuê cao gần bằng phân khúc thương mại khiến giấc mơ sở hữu chốn an cư của người thu nhập thấp xa vời hơn bao giờ hết.
Nhà ở xã hội giá cao
Mới mở bán vào hồi tháng 5/2023, các căn hộ tại dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) có giá bán khởi điểm 19,5 triệu đồng/m2. Nhưng hiện tại, dù chưa giao nhận nhà nhưng đã có thông tin rao bán các căn hộ trong dự án này với giá tăng hơn gấp đôi, lên 40 - 50 triệu đồng/m2, tương đương các dự án nhà ở thương mại tầm trung.
Qua khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá một căn hộ tại dự án Rice City Linh Đàm đã bàn giao từ năm 2015, hiện đã chạm mức gần 60 triệu đồng/m2, tương đương 4,14 tỷ đồng cho căn hộ có diện tích 70m2. Tương tự, tại dự án nhà ở xã hội Ecohome 3 (phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm) cũng đang rao bán một căn hộ với giá trên 2,9 tỷ đồng cho diện tích gần 58m2.
Có thể thấy, trong những năm gần đây, không chỉ giá các căn hộ mới mà cả những dự án nhà ở xã hội trước đây có giá khá thấp, nay cũng đã tăng mạnh, tiệm cận giá các căn hộ thương mại trên thị trường.
Trong khi giá mua nhà trở nên xa tầm với, mức giá thuê được dự kiến ở Hà Nội mới đây được cho là cao so với thu nhập đối tượng thụ hưởng. Cụ thể, với nhà dưới 10 tầng, giá thấp nhất là 48.000 đồng/m2/tháng, áp dụng với căn tối thiểu 25m2 tương đương tiền thuê 1,2 triệu đồng/tháng và căn tối đa 70m2 tương đương khoảng 3,4 triệu đồng/tháng/căn.
Nhà từ 10 - 20 tầng, giá áp dụng với căn tối thiểu là 49.000 đồng/m2/tháng và tối đa là 98.000 đồng/m2/tháng. Nhà từ 20 - 30 tầng, giá áp dụng với căn tối thiểu là 73.000 đồng/m2/tháng và tối đa 146.000 đồng/m2/tháng. Mức cao nhất áp dụng cho tòa nhà cao trên 30 tầng với giá thuê 198.000/m2/tháng.
Như vậy, nếu áp theo quy chuẩn diện tích tối đa là 70m2 thì giá thuê cao nhất lên đến gần 13,9 triệu đồng/căn/tháng – tức cao hơn cả chung cư thương mại. Mức giá trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng; chi phí bảo trì công trình; giá dịch vụ quản lý vận hành; chi phí mua sắm trang thiết bị nội thất…
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng mức giá này là không hợp lý, thậm chí cao hơn nhiều căn hộ thương mại đang cho thuê trên thị trường.
Ông Toản phân tích, căn hộ thương mại với diện tích 60m2 tại Thanh Xuân có mức giá cho thuê là 11 triệu đồng/tháng hay 1 căn chung cư mini 2 phòng ngủ giá thuê cũng chỉ 6 - 7 triệu đồng/tháng. Nếu theo bảng giá trong đề xuất thì nhà ở xã hội còn đắt hơn nhà thương mại cho thuê, trong khi lại có vị trí xa trung tâm hơn.
“Tôi cho rằng đề xuất này mang tính thương mại và ít mang tính an sinh xã hội, vì vậy cần phải xem xét lại. Mức giá cho thuê nhà ở xã hội chỉ nên khoảng 5 triệu đồng/tháng thì mới phù hợp với người có thu nhập thấp. Bởi một gia đình có 2 con với thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng, nếu thuê nhà ở xã hội mất 10 triệu đồng/tháng (chiếm 50% thu nhập) thì chắc chắn không thể đủ sống tại Hà Nội khi mà giá cả hiện đắt đỏ, chi phí cho học hành cũng rất tốn kém", ông Toản cho biết.
Thiếu nguồn cung là nguyên nhân chính
Trước bối cảnh trên, các chuyên gia cho rằng giấc mơ “an cư lạc nghiệp” của người thu nhập thấp ngày càng xa vời khi vấn đề mấu chốt là thiếu nguồn cung chưa giải quyết được.
Các ý kiến cho rằng phải có sự điều chỉnh chính sách để sớm tăng được nguồn cung để giải “cơn khát” nhà ở cho người dân cũng như hạ nhiệt thị trường bất động sản.
Qua khảo sát, hiện nay Việt Nam có khoảng 7 triệu lao động và hơn 50% có nhu cầu về nhà ở. Trong khi đó, nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất mới chỉ đáp ứng được hơn 30% nhu cầu.
Thống kê của Bộ Xây dựng tại các địa phương cho thấy, 619 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 561.800 căn, tuy nhiên số lượng căn đã hoàn thành và khởi công mới từ 2021đến nay (hơn 152.000 căn) mới chỉ đạt 35,6% mục tiêu đề án đặt ra đến năm 2025 là 428.000 căn.
PGS TS Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, nhiệm vụ trọng tâm để giải bài toán nhà ở cho người dân và ổn định thị trường bất động sản, Chính phủ và các cơ quan liên quan cần nhanh chóng đẩy mạnh triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội.
“Nhà nước cần triển khai nhanh các chính sách cụ thể như: Thu hút doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, thúc đẩy giải ngân vốn hỗ trợ, điều chỉnh các quy định liên quan đến thủ tục pháp lý… Chẳng doanh nghiệp nào muốn làm nhà ở xã hội khi biên lợi nhuận bị khống chế chỉ 10% cùng với thủ tục quá lâu, trong khi xây dựng chung cư thương mại có biên lợi nhuận lên tới 40 - 50”, ông Thịnh nói.