Phát triển bền vững thị trường bất động sản: Động lực và thách thức
Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần chứng minh sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn khó khăn.
Điều này được thúc đẩy nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ hiệu quả từ Chính phủ, đặc biệt là việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Các chính sách này không chỉ hoàn thiện hành lang pháp lý mà còn mở ra một chu kỳ phát triển mới theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững hơn.
Tăng trưởng tích cực
Các phân khúc bất động sản như nhà ở, thương mại và bất động sản công nghiệp đều ghi nhận dấu hiệu tăng trưởng rõ nét. Thị trường nhà ở, vốn chịu áp lực lớn từ những năm trước, đã bắt đầu “tăng nhiệt” với những phiên đấu giá đất thu hút hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người tham gia. Giá trúng thầu đất đạt mức kỷ lục, không kém cạnh các dự án đã được đầu tư hạ tầng.
Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường với mức giá thiết lập kỷ lục mới trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Hàng loạt dự án mới ra mắt đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, trong khi các dự án thấp tầng của những chủ đầu tư lớn cũng nhận được lượng đặt chỗ ấn tượng, dù giá bán ngày càng leo thang. Đặc biệt, xu hướng phát triển căn hộ diện tích nhỏ để phù hợp với người độc thân và gia đình trẻ đang ngày càng rõ nét, giúp loại hình này ghi nhận thanh khoản tốt nhất.
Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý 3, có khoảng 10.400 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt 51%.
Phân khúc căn hộ chung cư chiếm 71% tổng lượng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội đạt tới 90% ngay sau khi mở bán. Dữ liệu này phản ánh nhu cầu lớn và sự quan tâm mạnh mẽ từ người mua, đặc biệt là ở các sản phẩm cao cấp.
Dù vậy, thị trường vẫn đối mặt với một số vấn đề. Tình trạng đầu cơ đất đai và giao dịch thiếu minh bạch vẫn còn tồn tại, góp phần đẩy giá bất động sản lên cao bất hợp lý. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia lướt sóng, khiến giá bị “tạo nhiệt”. Hiện tượng này thể hiện rõ ở phân khúc căn hộ, khi giá chuyển nhượng liên tục tăng cao nhờ sự tiếp tay của một số nhóm đầu cơ.
Nguồn cung dù được cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Trong quý 3, có 22.412 sản phẩm được chào bán, bao gồm 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước nhưng tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023.
Tính chung 9 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 38.797 sản phẩm mới, trong đó 70% thuộc phân khúc căn hộ chung cư. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung lại tập trung ở phân khúc cao cấp, với giá bán trên 50 triệu đồng/m². Điều này khiến căn hộ giá rẻ và trung cấp gần như “vắng bóng”.
Mặt bằng giá nhà ở tiếp tục giữ ở mức cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là tại Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng. Tại Hà Nội, giá sơ cấp căn hộ tiệm cận 60 triệu đồng/m², tăng 64% so với quý 2/2019. Tại TP HCM, mức giá tăng từ 49,2 triệu đồng/m² lên 64,2 triệu đồng/m², tăng 30,6%. Đáng chú ý, giá sơ cấp tại Đà Nẵng còn tăng mạnh hơn, đạt 46,2% trong quý 3/2024.
Thách thức phát triển bền vững
Những diễn biến trên cho thấy thị trường đang dần phục hồi sau giai đoạn khó khăn, nhưng từng phân khúc vẫn đối mặt với những thách thức riêng.
Thứ nhất, các doanh nghiệp đang có dự án chờ tháo gỡ. Nhóm này đang rất chủ động nghiên cứu các quy định mới để hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án của mình.
Trong nhóm này có 4 trường hợp. Một là, dự án vướng mắc trong đền bù giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp mong muốn tháo gỡ vướng mắc một cách nhanh chóng, đảm bảo lợi ích cho các bên liên quan. Hai là, dự án cần hoàn thiện quy trình đấu thầu, đấu giá, trước đây nhiều địa phương đã thực hiện rút gọn quy trình dẫn đến nhiều dự án bị thiếu, thậm chí có những dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng vẫn thiếu một số bước trong giai đoạn đấu thầu, đấu giá. Nhóm này cũng đang tích cực tìm hiểu luật mới để hoàn thiện bổ sung các thủ tục. Và ba là, dự án vướng mắc trong việc tính tiền sử dụng đất, với Luật Đất đai mới và các Nghị định hướng dẫn như Nghị định 71/2024/NĐ-CP, các doanh nghiệp đang nghiên cứu để sớm hoàn thiện việc tính giá đất. Bốn là, dự án liên quan đến chuyển đổi công năng theo quy hoạch. Rất mừng, hiện nay hầu hết các tỉnh thành đã được phê duyệt và công bố quy hoạch, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi công năng dự án.
Thứ hai, nhóm chủ đầu tư đang gặp khó khăn. Nhóm này đang tập trung hoàn thiện dự án, đặc biệt là một số chủ đầu tư yếu kém đang phải cơ cấu lại hoạt động. Các dự án gặp khó khăn trong giai đoạn trước đang chờ được chuyển nhượng cho những chủ đầu tư có năng lực hơn.
Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ, nhưng sự phát triển bền vững vẫn cần được chú trọng. Điều này đòi hỏi không chỉ từ phía các chính sách hỗ trợ của Chính phủ mà còn từ sự cân bằng giữa cung và cầu, minh bạch trong giao dịch và trách nhiệm của các chủ đầu tư.
Với những động lực tích cực từ chính sách và xu hướng dịch chuyển nhu cầu, thị trường bất động sản hứa hẹn tiếp tục là một trong những ngành kinh tế trọng điểm trong thời gian tới.