Đề xuất đánh thuế mua bán bất động sản theo thời gian sở hữu: Cần nghiên cứu kỹ

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, tại dự thảo Tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đã đưa ra một số nội dung đáng chú ý về mức thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Bộ Tài chính cho rằng đánh thuế theo thời gian sở hữu sẽ giảm tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản - vốn là nguyên nhân khiến giá nhà, đất tăng cao vừa qua.

Liên quan đến vấn đề này, theo chia sẻ từ lãnh đạo một doanh nghiệp trong ngành, hiện nay thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được tính dựa trên giá trị giao dịch từng lần, với mức thuế suất 2%. Do đó, việc áp dụng chính sách đánh thuế nhà đất theo thời gian sở hữu cần được nghiên cứu kỹ lưỡng để tránh tình trạng thuế chồng thuế.

Thực tế cho thấy nguồn cung trên thị trường khan hiếm, giá bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM đang ở mức rất cao. Dù đã có nhiều biện pháp được đề xuất nhằm "hạ nhiệt" giá nhà như đánh thuế căn nhà thứ hai, người có nhiều nhà đất... Tuy nhiên, tình trạng thiếu nhà và giá nhà đất tăng cao không phải là vấn đề chung của cả nước mà chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn. Vì vậy, không nên lấy một số hiện tượng cục bộ để đánh giá toàn bộ thị trường. Việc đánh thuế như đề xuất có thể khiến chủ đầu tư tính vào giá bán khiến giá nhà có thể bị tăng cao.

Theo nhận định của chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, việc áp thuế theo năm sở hữu sẽ tác động "rất lớn đến thị trường". Ông Quang lý giải việc đầu tư bất động sản cũng mất nhiều chi phí gồm 2% thuế thu nhập cá nhân, 0,5% lệ phí trước bạ, khoảng 2% môi giới và các chi phí về vốn 8-10%. Trong khi đó, giá nhà, đất tăng bình quân 8-12% mỗi năm. Bởi vậy, lợi suất đầu tư địa ốc hiện nay có thể không bằng các kênh khác.

"Nếu áp dụng quy định đánh thuế này, nhà đầu tư buộc giữ bất động sản lâu hơn, có thể từ 1 năm trở lên, khiến chi phí vốn, lãi vay, chi phí cơ hội... tăng", ông Quang nói.

Điều này có thể tạo ra hai tác động. Đầu tiên là thị trường bất động sản giảm hấp dẫn với nhà đầu tư vì tỷ lệ sinh lời kém hoặc không còn lợi nhuận. Mặt khác, nhà đầu tư vẫn tham gia thị trường, nhưng giá địa ốc bị đẩy lên cao hơn để họ bù lại chi phí về vốn, thuế tăng thêm.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu để tránh đầu cơ như một số nước là việc phải làm.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đồng tình với việc đánh thuế thu nhập cá nhân từ mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu. Theo ông Đính, việc làm này sẽ hạn chế được đầu cơ, tuy nhiên, muốn xác định được việc mua đi bán lại các bất động sản phát sinh ngay trong giai đoạn đầu thì dữ liệu phải đầy đủ.

Theo ông Đính, trong luật thuế phải quy định thật đầy đủ các trường hợp, bởi có người mua nhà xong vì một lý do nào đó như cần vốn nên phải bán ngay sẽ khác trường hợp mua xong bán luôn nhằm sinh lời.

Trước ý kiến lo ngại việc đánh thuế trên có thể làm tăng giá bất động sản khi chủ đầu tư tính cả vào giá bán, Chuyên gia kinh tế PGS, TS Đinh Trọng Thịnh chia sẻ, khi cung ít mà cầu quá cao thì "quyền lực" thị trường nằm trong tay người bán, việc cộng lên hay giảm đi phần lớn có thể do người bán quyết định. Nhưng khi cung - cầu được cải thiện thì việc đánh thuế sẽ giảm được đầu cơ, làm cho thị trường lành mạnh hơn.

“Tôi đồng tình với việc phải đánh thuế cao hơn với các trường hợp chuyển nhượng nhà, đất trong thời gian ngắn. Đó là việc phải làm. Còn đánh thuế như thế nào thì quá trình làm luật sẽ có tính toán cụ thể hơn. Có thể tính toán đến phương án mua bán ngay trong năm thì nên đánh thuế cao, càng về sau càng thấp, sau 5 năm có thể đánh thuế rất thấp hoặc không đánh thuế…”, ông Thịnh nêu ý kiến.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội lại nhấn mạnh cần cân nhắc về thời điểm thực hiện.

“Việc đánh thuế luỹ tiến về mua bán bất động sản theo thuế thu nhập cá nhân là việc tất yếu cần phải làm. Nhưng trong giai đoạn hiện nay thị trường đang còn nhiều khó khăn, việc đề xuất có thể tạo hiệu ứng đến tâm lý. Do đó, cần có giai đoạn, lộ trình cụ thể”, ông Điệp nói.

Vị Phó Chủ tịch đề xuất, lộ trình có thể trong 2 đến 3 năm tới đưa ra ở một mức phù hợp. Tiếp đến trong 5 đến 10 năm nữa sẽ lại thay đổi theo một mức khác theo từng bước. Bước đầu mức thuế sẽ thấp sau đó nâng dần lên khi thị trường ổn định, có data dữ liệu đất đai đầy đủ.

Vi Anh