TP HCM "cởi trói" cho đất hỗn hợp
TP HCM đã chính thức cho phép chuyển mục đích sử dụng, cấp giấy phép xây dựng và tách thửa đối với các khu vực được quy hoạch là đất hỗn hợp khi phần được quy hoạch là đất ở.
Quyết định này đánh dấu bước chuyển biến quan trọng trong việc quản lý và khai thác quỹ đất tại thành phố.
Đất hỗn hợp được “cởi trói”
UBND TP HCM vừa có ý kiến chỉ đạo các quận, huyện và TP Thủ Đức tiến hành rà soát các khu vực được quy hoạch là đất hỗn hợp. Các khu vực này bao gồm nhóm chức năng nhà ở, thương mại dịch vụ, công trình công cộng, công viên cây xanh...
Theo quy hoạch tỷ lệ 1/2000, các khu vực này chưa xác định được vị trí cụ thể và chức năng của từng loại đất. Do đó, các địa phương sẽ phải đề xuất điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/2000 hoặc triển khai quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để xác định cụ thể vị trí đất ở, làm cơ sở cho việc chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng và tách thửa.
Trước đó, tại Quyết định 100 áp dụng từ ngày 31/10/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đã quy định không phân biệt đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư xây dựng mới hay đất hỗn hợp. Các loại đất đáp ứng điều kiện về lối đi, kết nối hạ tầng giao thông, và diện tích tối thiểu đều được xem xét tách thửa.
Sở Tài nguyên và Môi trường cũng đang tham mưu UBND TP ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết, đảm bảo quyền lợi cho người dân khi tách thửa.
Với các loại đất khác đã xác định được vị trí và chức năng quy hoạch là đất ở, việc chuyển mục đích sử dụng phải đáp ứng điều kiện về quy hoạch và kết nối giao thông. Đất cũng phải bảo đảm phù hợp với các quy hoạch đã được phê duyệt trước đó.
Trình tự và thủ tục chuyển đổi sẽ được thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và các quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Diện tích chuyển đổi sẽ dựa trên nhu cầu sử dụng đất thực tế của mỗi hộ gia đình, cá nhân.
Đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất
Thực tế, trước đây, TP HCM chưa có quy định chi tiết, cụ thể về việc tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng, cấp phép xây dựng... đối với đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới. Do đó, nhiều khu đất nằm trong diện quy hoạch, người dân bị ảnh hưởng quyền lợi như không được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất.
Rất nhiều người dân cho biết họ rơi vào cảnh "dở khóc, dở cười" khi không thể thực hiện nhiều quyền lợi cơ bản với mảnh đất của mình trong suốt thời gian dài.
Thống kê của Sở TN&MT TP HCM cho thấy có gần 14.000 ha đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới với hàng nghìn hộ dân cư bị ảnh hưởng, chủ yếu tại các khu vực như Q.7, TP Thủ Đức, H.Nhà Bè, H.Bình Chánh, Q.12… Ngay cả khi người dân nộp hồ sơ xin chuyển mục đích đất, thì hồ sơ đang trong quá trình chờ xem xét do vướng mắc trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới.
Bởi theo quy định của Luật Đất đai, người dân được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nếu đáp ứng hai điều kiện là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất (đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm được duyệt. Mặc dù có trường hợp đều đáp ứng cả hai điều kiện đó nhưng vẫn không được giải quyết hồ sơ. Điều này đã gây nên nhiều khiếu nại, bức xúc của người dân về đất dân cư xây dựng mới.
Các chuyên gia nhận định, bản chất của đất dân cư xây dựng mới chính là đất ở. Do đó, các cơ quan chức năng cần giải quyết quyền lợi của người dân đối với khu vực này như đất ở. Để thực hiện điều đó, công tác rà soát quy hoạch cần được thực hiện một cách thực tế và toàn diện.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM việc "cởi trói" về chuyển mục đích sử dụng đất, với quy mô diện tích 2 loại đất như ý kiến chỉ đạo trên thì có thể có hàng ngàn cá nhân, hộ gia đình sẽ được thực hiện được thủ tục tách thửa đất theo nhu cầu.
Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất đòi hỏi phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện, nội dung và trình tự theo quy định Luật Đất đai.