“Cởi trói” đất hỗn hợp, đất khu dân cư mới

Việc này nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất khi xem xét, giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trên toàn địa bàn.
Không còn phân biệt đất hỗn hợp

Trước đây, TP HCM chưa có quy định chi tiết, cụ thể về việc tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng, cấp phép xây dựng... đối với đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới. Do đó, tại nhiều khu đất nằm trong diện quy hoạch, người dân bị ảnh hưởng quyền lợi như không được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất.

Rất nhiều người dân cho biết họ rơi vào cảnh "dở khóc, dở cười" khi không thể thực hiện nhiều quyền lợi cơ bản với mảnh đất của mình trong suốt thời gian dài.

Thống kê của Sở TN&MT TP HCM cho thấy có gần 14.000 ha đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới với hàng nghìn hộ dân cư bị ảnh hưởng, chủ yếu tại các khu vực như Q.7, TP Thủ Đức, H.Nhà Bè, H.Bình Chánh, Q.12… Ngay cả khi người dân nộp hồ sơ xin chuyển mục đích đất, thì hồ sơ đang trong quá trình chờ xem xét do vướng mắc trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới.

Tuy nhiên, theo quy định mới, việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định Luật đất đai năm 2024 và văn bản hướng dẫn.

Theo đó, các khu vực được quy hoạch là đất hỗn hợp nhiều chức năng gồm nhóm nhà ở, thương mại dịch vụ, công trình công cộng, công viên cây xanh... chưa xác định được vị trí cụ thể và chức năng từng loại đất, theo quy hoạch tỷ lệ 1/2000, UBND các quận, huyện, TP Thủ Đức sẽ phải rà soát lại. Việc này nhằm đề xuất điều chỉnh quy hoạch 1/2000 hoặc tổ chức triển khai, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 với các khu vực nêu trên, xác định vị trí đất ở cụ thể làm cơ sở chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng, tách thửa... Như vậy, đất xây dựng mới, đất hỗn hợp chưa xác định được vị trí cụ thể và chức năng từng loại đã được “cởi trói”, trong khi trước đây thành phố không cho tách thửa với loại đất này.

Trước đó, khi ban hành Quyết định 100/2024/QĐ-UBND quy định điều kiện tách, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách với từng loại đất trên địa bàn TP HCM, áp dụng từ 31/10, Sở TN&MT cũng không phân biệt đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư xây dựng mới hay đất hỗn hợp cũng như không còn yêu cầu điều kiện quy hoạch 1/2000.

Đất ở nếu đáp ứng điều kiện về lối đi, kết nối đường giao thông, điều kiện hạ tầng, diện tích tối thiểu thì được tách thửa.

Tháo gỡ vướng mắc trong tách thửa đất

Các chuyên gia nhận định, bản chất của đất dân cư xây dựng mới chính là đất ở. Do đó, các cơ quan chức năng cần giải quyết quyền lợi của người dân đối với khu vực này như đất ở. Để thực hiện điều đó, công tác rà soát quy hoạch cần được thực hiện một cách thực tế và toàn diện.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, việc "cởi trói" về chuyển mục đích sử dụng đất, với quy mô diện tích 2 loại đất như ý kiến chỉ đạo trên thì có thể có hàng nghìn cá nhân, hộ gia đình sẽ được thực hiện thủ tục tách thửa đất theo nhu cầu.

Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất đòi hỏi phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện, nội dung và trình tự theo quy định Luật Đất đai.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP HCM, cho rằng quy định mới về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu, được tách thửa trên địa bàn thành phố là cần thiết, góp phần cải thiện, đáp ứng nhu cầu thật sự của người dân;, đồng thời vẫn bảo đảm có cơ chế ngăn chặn kịp thời, phù hợp với tình trạng phân lô, bán nền trái pháp luật.

Tuy nhiên, việc áp dụng các điều kiện liên quan đến quy hoạch khi giải quyết việc tách thửa, hợp thửa đất không những không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024 mà trên thực tế đã gây không ít khó khăn cho người dân lẫn các cơ quan trực tiếp giải quyết hồ sơ.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã quy định chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.

Do đó, đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Diệu Hoa