Để bảng giá đất mới là động lực phát triển kinh tế - xã hội

Đây chính là “chìa khóa” để bảng giá đất mới trở thành động lực thực sự cho sự phát triển bền vững.

Việc phân nhóm cần chi tiết

Ngày 10/1, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNERA), Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam". Tại Hội thảo, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp đã đưa ra những kiến nghị, đề xuất quan trọng liên quan đến bảng giá đất.

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tính đến ngày 6/1/2025, đã có 25 địa phương trên cả nước chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Đáng chú ý, giá đất ở nhiều khu vực có mức tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất cũ và mỗi địa phương đều có mức tăng giá khác nhau.

Từ thực tế trên, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) chỉ ra rằng, bên cạnh những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên. Hệ quả của việc này đó là tình trạng giá đất được xác định ở mức cao, làm cho những người dân nghèo không thể chi trả các khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì họ không đủ khả năng tài chính để thực hiện các nghĩa vụ đó, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được đất đai...

Đặc biệt, trong Quyết đinh ban hành sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong bảng giá các loại đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, các loại đất được chia thành các nhóm đất sau: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp (bao gồm: Đất ở; đất thương mại dịch vụ; Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ).

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội và ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thực tế triển khai nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” được bao hàm rất nhiều các loại đất khác nhau (đất xây dựng cơ sở văn hóa; đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo; đất xây dựng cơ sở y tế; đất xây dựng cơ sở thể dụng thể thao…).

Việc tính giá các loại đất này trong bảng giá đất được dựa trên các nguyên tắc được quy định tại khoản 1, Điều 158 Luật Đất đai 2024, trong đó có nguyên tắc “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư” và được xác định theo từng khu vực, tuyến đường và vị trí. Xét về lý thuyết chung về giá đất sẽ được xác định trên cơ sở khả năng sinh lời của thửa đất đấy đối với mục đích sử dụng xác định. Như vậy, việc quy định giá đất của nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” theo tuyến đường và vị trí chưa thực sự tuân thủ theo nguyên tắc thị trường và lý thuyết chung về các phương áp áp dụng (phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư).

Việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm (được áp dụng giá quy định trong bảng giá - điều 159 Luật Đất đai 2024) dẫn đến tiền thuê đất tăng đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh của đơn vị (doanh thu không đủ để trả chi phí thuê đất).

Do đó, cần cụ thể hóa, chi tiết hơn giá của nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” đúng theo nguyên tắc“Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, phù hợp với khả năng sinh lời của đất đai.

Phát huy vai trò bao trùm của đất thương mại dịch vụ

Theo bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO, Luật Đất đai 2024 quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất. Tại điểm i, khoản 1, Điều 12 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất đã xác định giá đất thương mại, dịch vụ là nội dung bắt buộc phải quy định cụ thể trong Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định. Các quy định hiện hành không quy định về tính giá đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở giá đất ở cùng khu vực. Tuy nhiên, thực tế, cho đến nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở.

Theo đánh giá của doanh nghiệp, tỷ lệ này không có căn cứ khoa học và rất cao, dẫn tới giá đất thương mại, dịch vụ cao, giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ. Theo quan điểm của doanh nghiệp, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong Bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc “thị trường”, “hài hòa lợi ích” để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở. Đề xuất này xuất phát từ một số lý do như sau:

Thứ nhất, cơ cấu sử dụng đất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt của dự án khu đô thị và khu du lịch, nghỉ dưỡng đều rơi vào khoảng 40% tổng diện tích dự án. Trong khi chủ đầu tư dự án khu đô thị sau khi hoàn thành việc đầu tư, xây dựng sẽ bàn giao 60% diện tích đất còn lại nằm ở phần hạ tầng kỹ thuật cho nhà nước quản lý, vận hành; khu chung cư sẽ do ban quản trị do cư dân bầu để quản lý, vận hành; thì chủ đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng phải đầu tư toàn bộ và chịu chi phí quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong suốt vòng đời dự án. Vì thế, giá đất của đất thương mại, dịch vụ chỉ nên tối đa bằng 40% giá đất ở là có căn cứ khoa học. Hơn nữa, vai trò của đất thương mại, dịch vụ thực tế còn bao trùm hơn như đề cập tại văn bản này, vậy nên cần khuyến khích hơn nữa để thực ra là nuôi dưỡng nguồn thu bền vững, lâu dài.

Thứ hai, vai trò bao trùm của đất thương mại dịch vụ, nhất là đất phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng – hạ tầng lưu trú cho ngành kinh tế mũi nhọn du lịch.

Để phát huy những lợi ích nêu trên của đất thương mại, dịch vụ việc xác định giá đất thương mại, dịch vụ theo hướng hài hòa, kiến tạo phát triển cần được đặc biệt quan tâm, là giải pháp đột phá để tạo động lực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong Kỷ nguyên mới.

Áp dụng nguyên tắc nào để điều chỉnh bảng giá đất một cách hợp lý?

Các chuyên gia và doanh nghiệp nhìn nhận, theo quy định pháp luật hiện hành, một trong các phương pháp xác định giá đất đang được áp dụng cho các dự án bất động sản là phương pháp thặng dư. Đây là phương án xác định giá đất được sử dụng phổ biến nhất cho các dự án phát triển mới, giá đất tính theo phương án này đang quá cao do một số điểm còn bất cập, cụ thể như sau:

Doanh thu lấy theo giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, thường là lấy tham chiếu các khu đất có diện tích đất nhỏ. Việc lấy giá đất đối với khu đất có diện tích nhỏ để sử dụng cho các dự án với quy mô diện tích lớn là không phù hợp.

Các chi phí khi tính tổng chi phí phát triển của thửa đất cũng chưa phù hợp. Chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất theo suất vốn đầu tư của nhà nước ban hành, suất vốn này ít hơn nhiều so với chi phí đầu tư xây dựng thực tế của dự án và các chi phí này được tính toán khoa học trên cơ thiết kế dự toán, bản vẽ thi công được thẩm duyệt. Chi phí bán hàng chỉ cho phép tính 1% doanh thu, trong khi chi phí bán hàng thực tế là khoảng 10% đến 15%. Chi phí lãi vay chỉ được tính cho 50% trên tổng vốn vay và chỉ được tính từ 1-2 năm.

Với cách tính toán nêu trên, doanh thu đang được tính ở mức cao nhất trong khi chi phí tính không đủ, thiếu, thấp so với thực tế dẫn đến doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất lớn, giá bất động sản đội lên cao gây bong bóng thị trường, chưa thực sự theo các nguyên tắc xác định giá đất.

Trên cơ sở nhận diện những bất cập nêu trên, doanh nghiệp kiến nghị sửa đổi các quy định liên quan đến việc áp dụng phương pháp thặng dư khi xác định giá đất, cụ thể là: Doanh thu không lấy theo giá trúng đấu giá hay lấy mẫu giá của các ô đất nhỏ… mà phải căn cứ vào giá trị trường điển hình trong một thời gian đủ dài.

Các chi phí phải được tính đúng, đủ, phù hợp với thực tế. Cụ thể, chi phí phải tính theo dự toán đã được cơ quan nhà nước thẩm định; chi phí bán hàng tính theo sát thực tế chi trả của doanh nghiệp (đề xuất mức 10%); chi phí lãi vay được tính trên toàn bộ vốn vay và tính trong thời gian đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại Quyết định chủ trương đầu tư/Quyết định đầu tư của dự án.

Việc điều chỉnh bảng giá đất là một vấn đề quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Theo đó, giới chuyên gia cho rằng việc thống nhất các nguyên tắc xác định bảng giá đất cần phải tuân thủ những nguyên tắc.

Việc xác định “giá thị trường” đang gặp nhiều tranh cãi, do thị trường bất động sản còn thiếu minh bạch, nhiều giao dịch diễn ra ngoài sổ sách. Do đó, cần có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn về cách thức xác định “giá thị trường” để đảm bảo tính khách quan, công bằng.

PGS. TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho hay, hiện nay với giao dịch thực tế, việc xác định giá trị đất không có giá trị thực, mà chỉ theo các giá trị quy định “đối với đất ở”.

Để đảm bảo bảng giá đất sát với thị trường, PGS. TS. Trần Kim Chung kiến nghị cần tập trung vào việc thu thập thông tin giá đất một cách chính xác và minh bạch. Cụ thể, thông tin cần được thu thập từ nhiều nguồn đa dạng như giao dịch thực tế, đấu giá đất, hoạt động tư vấn giá... Đặc biệt, quá trình này cần được thực hiện thường xuyên, liên tục để cập nhật biến động của thị trường. Bên cạnh đó, cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo tính trung thực của thông tin, đặc biệt là việc khai báo giá mua bán đất.

“Cần phải có một thiết kế tổng thể về phân bổ vùng giá đất để xây dựng bản đồ giá đất trên thực tế. Khắc phục tình trạng cào bằng trong các phân vùng, phân khu trong quy định giá đất. Xây dựng các chỉ số có trọng số và sát với thực tế”, PGS. TS. Trần Kim Chung nhấn mạnh.

Phương Uyên