Tỷ lệ % đơn giá thuê đất chưa hợp lý làm khó doanh nghiệp

Tỷ lệ (%) đơn giá thuê đất chưa hợp lý

Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực được 5 tháng, trước đó, Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất cũng đã quy định rõ về đất xây dựng công trình sự nghiệp, được chia thành nhiều loại như đất xây dựng công trình văn hóa, cơ sở xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao.

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cũng được phân chia thành các loại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.

Tuy nhiên, hiện tại nhiều địa phương vẫn chưa ban hành đầy đủ các quy định này. Chính phủ đã ban hành cơ bản các Nghị định thi hành Luật Đất đai vào cuối tháng 7/2024, nhưng vẫn còn nhiều thông tư và quy định của cấp tỉnh chưa được hoàn thiện, điều này gây khó khăn cho việc thực hiện luật một cách đồng bộ và hiệu quả. Đặc biệt là giá đất tăng qua nhiều đợt tiếp tục làm khó doanh nghiệp trong kế hoạch kinh doanh.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần. Hiện nay, với các điều chỉnh mới, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng tương tự. Cũng theo ông Châu, theo dự thảo Quyết định mức tỷ lệ (%) mức đơn giá thuê đất hàng năm tại TP HCM có nơi lên đến 75%.

Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.

Ở cương vị doanh nghiệp, bà Vũ Lan Anh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn CEO cho biết, thực tế cho đến nay các địa phương vẫn thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Theo đánh giá của doanh nghiệp, tỷ lệ này là không có căn cứ khoa học.

Điều này dẫn tới giá đất thương mại, dịch vụ cao, giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ.

Tỷ lệ bao nhiêu là hợp lý?

Các chuyên gia cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần xem xét giá đất của từng loại đất tại từng khu vực dựa trên khả năng sinh lời cụ thể của từng mục đích sử dụng, xác định vị trí có biến động trên thị trường (tăng/giảm) để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Theo PGS TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, các cơ quan quản lý cần quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, hướng dẫn định giá phù hợp với từng loại đất, từng vùng miền, đảm bảo tính linh hoạt nhưng vẫn nhất quán.

Các quy định về thu thập, quản lý và cập nhật dữ liệu giá đất thị trường, bao gồm các giao dịch thực tế, kết quả đấu giá, giá trị bồi thường cần được hướng dẫn chi tiết, cụ thể để thuận tiện cho khâu thực thi.

Hiến kế để thu hút các doanh nghiệp, thành phần kinh tế đầu tư vào địa phương, ông Thịnh cho rằng, khi giao hay cho thuê đất giá giao hay cho thuê đất cần được thiết kế với sự linh hoạt, dựa trên đặc điểm, mục đích sử dụng đất và tính chất các dự án.

Cụ thể, nếu là đất ở, các khu chung cư, quy hoạch khu dân cư theo hình thức mua bán quyền sở hữu vĩnh viễn thì cần áp dụng mức giá 100% theo bảng giá đất.

Đối với đất thương mại, dịch vụ (xây dựng văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, du lịch), có thời gian thuê đất 50 năm, thì tiền thuê nên tính khoảng 40 - 50% giá trị đất tính theo khung giá đất hàng năm.

Đối với các khu vực dành cho các ngành công nghiệp chiến lược, công nghiệp công nghệ cao, cần áp dụng mức giá đất cạnh tranh để thu hút đầu tư trong nước và quốc tế trong khoảng 20 - 40% giá đất trong bảng giá đất.

Đối với các loại đất phục vụ cộng đồng như xây dựng trường học, bệnh viện, trung tâm văn hóa, khu vui chơi, giải trí, các cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống xã hội cần áp dụng chính sách ưu đãi đặc biệt. Mức giá cho thuê đất có thể bằng 5 - 20% giá đất trong bảng giá hàng năm.

Trong một số trường hợp, việc miễn phí giao đất hoặc giảm giá thuê đất cho các dự án này là cần thiết để khuyến khích các thành phần kinh tế, các tổ chức, các doanh nghiệp tham gia vào phát triển các công trình phúc lợi xã hội.

Các chính sách này sẽ góp phần nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng và đảm bảo sự phát triển bền vững về dài hạn, hấp dẫn các doanh nghiệp đầu tư tại địa phương, đóng góp chung cho sự phát triển kinh tế.

Diệu Hoa