Thị trường bất động sản TP HCM còn nhiều khó khăn
Thị trường BĐS TP HCM năm 2025 vẫn còn nhiều khó khăn và có tính chất là “năm bản lề” để “chuyển tiếp” sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, thị trường bất động sản TP HCM năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, năm sau tốt hơn năm trước.
Cụ thể, trong suốt năm 2023 thị trường bất động sản TP HCM đã tăng trưởng âm cho đến quý 1/2024 vẫn còn âm -0,5%, nhưng kể từ quý 2 đã chuyển sang tăng trưởng dương +2,94%, đến quý 3 tiếp tục tăng trưởng dương +6,7%, cả năm 2024 ước tăng trưởng dương +9%. Tuy nhiên, doanh thu kinh doanh bất động sản tháng 01/2025 ước chỉ đạt 22.932 tỷ đồng, giảm khoảng 3,3% so với tháng 12/2024.
Theo ông Châu, năm 2025 là năm có nhiều ngày Lễ lớn, là năm tiến hành Đại hội Đảng các cấp và cũng là năm mở đầu thực hiện cuộc cách mạng về tinh gọn tổ chức, bộ máy để nâng cao hiệu năng, hiệu lực, hiệu quả nhằm phục vụ người dân và doanh nghiệp để đưa đất nước ta bước vào Kỷ nguyên mới - Kỷ nguyên vươn mình của Dân tộc, trở thành quốc gia cường thịnh, hiện đại, văn minh, hạnh phúc với mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2025 phải đạt từ 8% trở lên và trong ít nhất 10 năm tiếp theo, GDP hàng năm phải đạt 02 con số trong bối cảnh tình hình thế giới diễn biến đầy thách thức, phức tạp, khó lường, nhất là trong điều kiện nền kinh tế nước ta có “độ mở” lớn.
Tuy nhiên, nền kinh tế nước ta vẫn chưa phục hồi như kỳ vọng. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2024 có đến 197.900 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường tăng 14,6% so với năm 2023, trong lúc số doanh nghiệp thành lập mới là 233.400, chỉ tăng 7,2% so với năm 2023 và trong tháng 01/2025 số doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh có thời hạn lên đến 52.807 tăng 20,2% so với tháng 01/2024 và chỉ số nhà quản trị mua hàng PMI chỉ đạt 48,9 điểm và đây là tháng thứ 2 liên tiếp PMI dưới ngưỡng 50 (tháng 12/2024 PMI đạt 49,8 điểm).
Do vậy, có thể dự báo thị trường bất động sản TP HCM năm 2025 và cả nước vẫn còn nhiều khó khăn và có tính chất là “năm bản lề” để “chuyển tiếp” sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ năm 2026 trở đi, bởi các lẽ sau:
Thứ nhất, thị trường nhà ở TP HCM năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở và rất đáng quan ngại là kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.
Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp và rất đáng quan ngại là đến năm 2024, lần đầu tiên các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền mà cũng không còn nhà ở trung cấp.
Thứ hai, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.
Thứ ba, kết quả phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố từ năm 2021 - 2024 quá khiêm tốn, chưa đạt chỉ tiêu đã đề ra. Sở Xây dựng cho biết chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó 06 dự án đã hoàn thành, 04 dự án đang triển khai thi công với tổng số căn nhà gần 6.000 căn, chỉ đạt 8,6% chỉ tiêu phát triển 69.700 - 73.000 căn hộ nhà ở xã hội được Chính phủ giao, đặt ra nhiều thách thức để Thành phố thực hiện đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030.
Thứ tư, trong giai đoạn 2015-2023, Sở Xây dựng TP HCM thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mô sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ nên tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP HCM tổng hợp, trong đó có 77 dự án đã được xử lý đạt 35% và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.
“Hàng trăm dự án trên bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực, mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách Nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đánh giá.
Thứ năm, thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được giãn, hoãn thanh toán trong 02 năm qua theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP, nên từ khoảng tháng 08/2025 trở đi, theo tính toán của TS. Cấn Văn Lực - Kinh tế trưởng BIDV, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn có giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng là áp lực mà các doanh nghiệp phát hành phải rất nỗ lực giải quyết để thực hiện nghĩa vụ đối với các nhà đầu tư trái phiếu, nên cần được Bộ Tài chính và Uỷ ban chứng khoán Nhà nước giám sát thật chặt chẽ để xử lý kịp thời, không để bị “đổ vỡ” như kinh nghiệm trước đây Chính phủ đã kịp thời ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP.
Thứ sáu, do “độ trễ” của cơ chế, chính sách, pháp luật và do “độ trễ” của quy trình triển khai, thực hiện dự án bất động sản đều cần phải có thời gian để đi vào cuộc sống nên có thể nhận định năm 2026 là thời điểm thị trường bất động sản sẽ vươn dậy mạnh hơn.
Từ nhận định trên, HoREA đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 và sau năm 2030, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Trước mắt, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét trình cấp có thẩm quyền xem xét cho phép Quốc hội ban hành “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội”, để thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/05/2024 của Ban Bí thư “về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới".
Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở 2023 như sau: “Việc chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 80 của Luật này thì cơ quản lý nhà ở cấp tỉnh chuẩn bị hồ sơ và trình UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội mà không phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư; Cơ quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm lập hồ sơ và lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan về nội dung dự án và lập báo cáo trình UBND cấp tỉnh theo quy định…”.