Chu kỳ mới cho thị trường bất động sản
Trong chu kỳ mới, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản nhận được nhiều trợ lực từ các chính sách đã có hiệu lực mang lại hy vọng “cất cánh” cho thị trường.
Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Nguyễn Đức Lập - Chủ tịch Hội đồng bất động sản Việt Nam cho biết đang có nhiều tín hiệu tích cực đến với thị trường bất động sản.
- Thưa ông, như đã nói bất động sản đã bước vào chu kỳ mới. Ông đánh giá trong chu kỳ mới này thị trường sẽ có những diễn biến như thế nào và doanh nghiệp nên làm gì để thích ứng?
Đối với doanh nghiệp có ba vấn đề lớn phát sinh trong chu kỳ mới.
Thứ nhất, thị trường phát triển tiến hóa đi vào giai đoạn minh bạch khá triệt để. Từ cơ chế, chính sách, cho đến việc buộc chủ đầu tư công bố thông tin về dự án trên cổng thông tin chung của Bộ Xây dựng trước khi mở bán, nhà nước thực hiện công khai đồng loạt các đồ án quy hoạch chung trên khắp cả nước chứ không làm kiểu giật cục từng địa phương như trước. Nhìn chung, việc bất cân xứng thông tin trên thị trường bất động sản đã dần được khắc phục đã hạn chế tình trạng đầu cơ từ việc đồn thổi về quy hoạch.
Thứ hai, việc chủ đầu tư, nhà đầu tư kiếm lợi nhuận do chênh lệch địa tô từ đất đai đã gần như triệt tiêu khi cơ chế tính giá đất theo “giá thị trường”; tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo giá thị trường...
Thứ ba, các quy định mới buộc doanh nghiệp phải có năng lực thực sự mới đủ khả năng tham gia thị trường, hết thời là chủ đầu tư kiểu “tay không bắt giặc”. Yêu cầu về chứng minh nguồn vốn, giới hạn tỷ lệ vốn từ trái phiếu, yêu cầu về bắt buộc văn bản bảo lãnh ngân hàng trước khi huy động vốn từ nhà đầu đã khắt khe hơn.
Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải nỗ lực đổi mới, sáng tạo để thích nghi. Đầu tiên phải thượng tôn pháp luật, doanh nghiệp phải am hiểu pháp luật chung của nhà nước và sâu sát hơn cả chính quyền địa phương. Tiếp theo, phải hoạch định chiến lược và rất sáng tạo trong việc gia tăng giá trị cho bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận. Cuối cùng, doanh nghiệp cần có năng lực thực sự mới nên tham gia thị trường. Trong đó, đặc biệt là năng lực tài chính và quản trị rủi ro.
- Ở góc nhìn của ông, phân khúc nào sẽ “hot” trong thời gian tới, vì sao?
Một nguyên lý bất di bất dịch ở thị trường bất động sản là “thị trường có tính địa phương” mỗi nơi diễn tiến mỗi khác. Không có kiểu hoàn toàn giống nhau cho khắp cả nước.
Bất động sản có 3 vai trò: là tư liệu sản xuất, sản phẩm đầu tư và tiêu dùng. Muốn biết phân khúc nào “hot” thì cần phải nắm được chiến lược phát triển kinh tế xã hội của địa phương nghiên cứu để biết được nhu cầu về đất đai phục vụ sản xuất; với vai trò đầu tư phải biết được luồng vốn đầu tư vào thị trường, vào nền kinh tế...
Nhìn chung trong 1-2 năm đến, đất nền đơn lẻ của người dân sẽ được quan tâm; Đất nông nghiệp nhiều nơi đặc biệt là khu vực trồng được cây trồng có giá trị như tại khu vực Tây nguyên cũng hấp dẫn; Bất động sản công nghiệp tại các thủ phủ công nghiệp…
- Ông những kiến nghị gì để tháo gỡ các khó khăn cho doanh nghiệp?
Các cơ quan chức năng cần sớm ổn định công tác tổ chức sau sáp nhập để sẵn sàng phục vụ xử lý nhanh các thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư và bất động sản.
Sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, cung cấp thông tin, minh bạch dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cho người dân biết.
Sớm triển khai hoạt động thi sát hạch cấp Chứng chỉ hành nghề để các nhà môi giới hoạt động đúng Luật. Đề xuất việc tổ chức thi này nên giao cho Sở Xây dựng địa phương chủ trì triển khai giống như việc sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề khác trong lĩnh vực xây dựng hiện nay.
Bởi thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ gắn với phát triển ổn định, bền vững đòi hỏi nhiều ở hàm lượng tri thức khoa học.
- Trân trọng cảm ơn ông!