4 giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản

Trong bài tham luận gửi đến Hội nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội mới đây, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, năm sau tốt hơn năm trước nhưng chưa thực sự vững chắc. Bởi theo ông, thị trường nhà ở vẫn đang rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở và rất đáng quan ngại.

Theo ông Châu, kể từ năm 2020 đến nay, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đa số trên thị trường, nhưng lại rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (dưới 3 tỷ đồng/căn) và rất thiếu nhà ở xã hội dẫn đến giá nhà tăng liên tục và “neo giá” rất cao vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị ngày càng khó tạo lập nhà ở.

Từ tình hình thực tiễn trên đây, có thể dự báo thị trường bất động sản năm 2025 vẫn còn nhiều khó khăn, là năm “bản lề” của thị trường bất động sản để chuyển sang “kỷ nguyên mới” phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững từ năm 2026 trở đi với 04 giải pháp trọng tâm sau đây:

Một là, đề nghị các cơ quan có thẩm quyền, trong đó có Ban chỉ đạo của Chính phủ, Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ, Tổ Công tác của Ủy ban nhân dân một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết liệt tập trung tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để tái khởi động lại hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội là các dự án cũ, có sẵn thì sẽ tăng được nguồn cung nhà ở nhanh nhất cung ứng cho thị trường.

Hai là, đề nghị các địa phương xác định nhiệm vụ trọng tâm hiện nay là thực thi các Luật và văn bản dưới luật vừa được Quốc hội, Chính phủ ban hành và quyết liệt tập trung cải cách hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục để sớm phê duyệt các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội mới để tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Ba là, để xoay chuyển cục diện và cấu trúc lại thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Hiệp hội đề nghị cần thực hiện “2 đột phá” là “đột phá” về phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và “đột phá” về phát triển nhà ở xã hội để thực hiện được mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 và giai đoạn sau năm 2030 là chủ đề của Hội nghị.

Bốn là, các doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực tái cấu trúc, xử lý hiệu quả nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, chuyển hướng đầu tư nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và tham gia Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội do Chính phủ phát động.

Trong báo cáo Chuyên đề ngành bất động sản mới đây, chuyên gia của VCBS Research cũng dự báo một số xu hướng nổi trội của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới như:

Thứ nhất, gia tăng sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn đến phát triển các dự án khu đô thị quy mô lớn, đầy đủ tiện ích và hạ tầng để tìm kiếm cơ hội và tận dụng lợi thế về quỹ đất còn nhiều với chi phí giá vốn chưa cao và Quy trình pháp lý tương đối thuận lợi nhờ sự tạo điều kiện của chính quyền địa phương.

Thứ hai, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động giao dịch, phát triển dự án bất động sản trên địa bàn.

Thứ ba, động lực lớn cho thị trường bất động sản địa phương xét đến các chủ đầu tư/ đại lý tham gia dự án lớn thường tích cực trong hoạt động truyền thông, làm thị trường và thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực khi ra hàng.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản nhỏ tại địa phương, VCBS Research cho rằng, trong ngắn hạn có thể được hưởng lợi đáng kể nhờ: Sở hữu quỹ đất có sẵn với giá vốn thấp, qua đó có lợi thế lớn khi thị trường khu vực thiết lập mặt bằng giá mới và ăn theo sự phát triển của hạ tầng và các dự án khu đô thị của chủ đầu tư lớn.

Trong giai đoạn chuyển tiếp, các doanh nghiệp có thể tận dụng lợi thế địa phương để xin, tích lũy dự án tại các vị trí đắc địa để đón đầu quy hoạch.

Về dài hạn, các doanh nghiệp cần thay đổi để duy trì vị thế tại chính địa bàn truyền thống. Bên cạnh đó, cần cải thiện năng lực tài chính, hoặc có phương án tài chính bền vững hơn khi đầu tư dự án xét đến việc chiếm dụng vốn từ khách hàng sẽ bị hạn chế bởi các Bộ Luật mới.

Đình Đại