Nhà ở xã hội vẫn vướng rào cản thủ tục

Thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, Thủ tướng Chính phủ đã giao chỉ tiêu cho TP HCM phát triển từ 69.700 - 93.000 căn đến năm 2030. Thế nhưng trên thực tế kết quả triển khai trên địa bàn vẫn chưa như kỳ vọng.

“Mòn mỏi” vì thủ tục

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, trong năm 2024, TP HCM chỉ có duy nhất một dự án NƠXH được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp nhận nhà đầu tư là Dự án NƠXH Lê Thành - Tân Kiên tại huyện Bình Chánh.

Dự án này được Công ty Lê Thành theo đuổi từ năm 2018, dù đã làm lễ động thổ sau khi được chấp nhận chủ trương đầu tư vào tháng 8/2024, tới nay quá trình triển khai vẫn “giậm chân tại chỗ” do chưa được UBND huyện Bình Chánh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, dẫn đến việc chưa được cấp phép xây dựng.

Ngoài ra, dự án nhà lưu trú công nhân Khu Chế xuất Linh Trung 2 (giai đoạn 2) do Công ty Thiên Phát làm chủ đầu tư cũng vướng nhiều thủ tục pháp lý, chưa được hỗ trợ hoàn thiện để sớm khởi công. Thực trạng này đã được ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM gửi báo cáo lên UBND TP HCM, nhằm tìm hướng tháo gỡ khó khăn cũng như tạo điều kiện cho các doanh nghiệp sớm thực hiện dự án.

Theo các chuyên gia, một trong những trở ngại lớn khi xây dựng NƠXH chính là câu chuyên “đất sạch”. Theo cơ chế đối với các doanh nghiệp làm NƠXH là bàn giao đất sạch cùng miễn tiền sử dụng đất, nhưng trên thực tế để có quỹ đất sạch là rất khó và quá trình giải phóng mặt bằng lại không hề đơn giản. Thủ tục pháp lý kéo dài và phát sinh chi phí khiến doanh nghiệp nản lòng.

Dù Luật Đất đai và Luật Nhà ở mới yêu cầu dành 20% quỹ đất ở trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NƠXH, song lại chưa có quy định chi tiết về thời hạn bắt buộc chủ đầu tư phải triển khai. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư né tránh hoặc trì hoãn thời gian thực hiện, khiến nguồn cung loại hình này càng them khan hiếm.

Bên cạnh “bài toán” về đất đai, thủ tục hành chính phức tạp cũng là rào cản lớn. Ông Trần Đức Vinh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn bất động sản Trần Anh cho biết, năm 2026, doanh nghiệp dự kiến phát triển 1.000 căn hộ cho người lao động tại huyện Đức Hòa (Long An). Tuy nhiên sau khi xin làm dự án NƠXH, ông nhận thấy nhiều yêu cầu quá phức tạp nên đã chuyển hướng sang làm nhà ở thương mại giá rẻ, với mức giá chỉ dưới 200 triệu đồng/căn cho diện tích hơn 40 m2.

Theo ông Vinh, doanh nghiệp rất muốn tham gia làm NƠXH nhưng hàng lang pháp lý cần được “thông thoáng” hơn. Ví dụ, nếu dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư thì không cần thẩm định thiết kế cơ sở, từ đó rút ngắn đáng kể thời gian làm thủ tục. Bên cạnh đó, khi xác định có nhiều doanh nghiệp đủ năng lực, có thể cho phép bốc thăm lựa chọn chủ đầu tư thay vì tổ chức đấu thầu kéo dài đến 2 năm.

Đặc biệt, đối với dự án NƠXH, quy trình hành chính nên được thiết kế riêng, tinh giản hơn so với các dự án nhà ở thương mại. Như vậy sẽ thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia xây dựng, tăng nguồn cung cho thị trường.

Cần chính sách đột phá

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đưa ra một số đề xuất nhằm hiện thưc hoá mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021 - 2030.

Trước hết, HoREA kiến nghị UBND các địa phương quan tâm chỉ đạo quyết liệt tháo gỡ vướng mắc trong phối hợp công tác của các sở, ngành, quận, huyện ở địa phương để rút ngắn tối đa quy trình thực hiện dự án NƠXH. Đặc biệt, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cần được rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh phê duyệt hồ sơ.

Cùng với đó, HoREA đề xuất Bộ KH - ĐT xem xét sửa đổi tiêu chí về năng lực kinh nghiệm của nhà đầu tư tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NƠXH. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp có kinh nghiệm phát triển dự án nhà ở thương mại, khu đô thị vẫn bị loại chỉ vì không có kinh nghiệm làm NƠXH. Đây là rào cản lớn khiến không ít doanh nghiệp “chùn bước”.

HoREA cũng đề xuất Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương bố trí đủ quỹ đất và thực hiện nhiều phương thức tạo lập quỹ đất để phát triển dự án, nhất là tạo điều kiện cho nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất và phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị Bộ Xây dựng cân nhắc trình Chính phủ, xem xét trình cấp có thẩm quyền xem xét cho phép Quốc hội ban hành “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH”, để thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư “về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển NƠXH trong tình hình mới”.

VI ANH