Mỹ áp thuế 46% với Việt Nam: Âm thầm tái định hình thị trường bất động sản?

Ngay sau khi Mỹ tuyên bố áp thuế lên tới 46% đối với hàng hóa từ Việt Nam, nhiều phân tích đã tập trung vào tác động trước mắt đến doanh nghiệp xuất khẩu, cán cân thương mại và tỷ giá. Tuy nhiên, một câu hỏi quan trọng hơn cần được đặt ra: liệu cú sốc thuế quan này có đang âm thầm khởi động một quá trình tái cấu trúc mang tính hệ thống trong thị trường bất động sản Việt Nam?

Với vai trò là “hệ thống hạ tầng vật lý” cho dòng vốn FDI, lao động công nghiệp, tiêu dùng dân sinh và đầu tư tài sản, bất động sản không thể nằm ngoài cuộc chơi. Điều đáng lưu ý là tác động chưa đến ngay, nhưng khi đến sẽ có tính lan truyền sâu rộng và lâu dài – từ logic chuỗi cung ứng đến cấu trúc tài chính thị trường.

Khi FDI chững lại, bất động sản công nghiệp không thể “đứng ngoài”

Việt Nam đã hưởng lợi lớn từ làn sóng dịch chuyển sản xuất giai đoạn 2019–2024, với lượng FDI đổ mạnh vào các khu công nghiệp. Nhưng khi chi phí xuất khẩu sang Mỹ – thị trường chiếm đến 33,7% kim ngạch xuất khẩu năm 2024, tương ứng 136,6 tỷ USD – bị đội lên gấp rưỡi, bài toán đặt nhà máy tại Việt Nam sẽ không còn là phương án mặc định.

Với các tập đoàn toàn cầu, việc tạm hoãn kế hoạch mở rộng hoặc chọn hướng đi khác là lựa chọn hợp lý về tài chính lẫn chính trị. Và khi sản xuất tạm dừng – bất động sản công nghiệp là khâu đầu tiên cảm nhận rõ lực cản: Các hợp đồng thuê mới chững lại; Mức giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ; Những dự án khu công nghiệp đang “đón sóng” phải giãn tiến độ.

Điều đáng lo ngại không chỉ là các hợp đồng hiện tại, mà là việc định giá tài sản – từng neo vào kỳ vọng FDI – đang đối diện rủi ro điều chỉnh âm thầm.

Dân sinh vùng công nghiệp: Khi sức mua không còn được bảo chứng

Tăng trưởng bất động sản vùng ven thời gian qua phần lớn dựa vào mô hình "khu công nghiệp – dân cư – dịch vụ". Khi động cơ sản xuất bị nén lại, chuỗi giá trị này lập tức trật nhịp.

Người lao động phổ thông là nhóm đầu tiên chịu ảnh hưởng khi nhà máy giảm ca, cắt đơn hàng. Và khi thu nhập không ổn định, thì ngay cả nhu cầu thuê phòng trọ, mua nhà giá rẻ cũng sẽ giảm.

Với các chủ đầu tư từng kỳ vọng “công nhân đổ về sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở” thì đây là lời cảnh báo rõ ràng: động lực dân số gắn với sản xuất đang mỏng đi, khiến các dự án khu dân cư vùng ven mất đi lý do tăng trưởng.

Bất động sản cao cấp và chuyên gia nước ngoài: Không thoát khỏi hệ quả lan truyền

Chuyên gia FDI – đặc biệt từ Hàn Quốc, Nhật Bản – là tệp khách thuê/mua chủ lực của một phần bất động sản cao cấp tại TP HCM, Hà Nội, Bắc Ninh. Sự hiện diện của họ gắn chặt với sự có mặt của các nhà máy, văn phòng đại diện, tổ hợp sản xuất...

Và khi đầu tư sản xuất chững lại, làn sóng chuyên gia mới sẽ không đến nhiều như trước, kéo theo nhu cầu ở thực cũng giảm theo.

Tuy chưa đến mức gây “sốc cung” như ở phân khúc trung cấp, nhưng bài toán giữ thanh khoản ở nhóm căn hộ cao cấp cho thuê hiện cũng không còn dễ dàng như những năm FDI tăng trưởng hai chữ số.

Lãi suất, tỷ giá và chi phí vốn: Tác động gián tiếp nhưng không thể bỏ qua

Chính sách thuế quan không chỉ là bài toán thương mại – mà còn là cú hích khiến tỷ giá và dòng vốn trở nên bất ổn. Nếu VND bị mất giá, áp lực kiểm soát lạm phát sẽ khiến Ngân hàng Nhà nước buộc phải siết tiền tệ.

Trong kịch bản đó, chi phí vay mua nhà tăng, khiến người mua nhà thực trì hoãn quyết định. Dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính sẽ bị “siết cổ” nếu không kịp cơ cấu lại tài chính. Các chủ đầu tư nhỏ, vốn mỏng, vay ngắn hạn để xoay vòng dự án sẽ gặp khó khăn lớn nhất.

Tâm lý chờ đợi lan rộng – thị trường không giảm sốc nhưng “rơi im”

Tâm lý thị trường bất động sản hiện đang chuyển trạng thái: không còn sốt, không giảm mạnh, nhưng chìm trong im lặng.

Và chính điều này mới là nguy hiểm: khi thị trường "không có gì xảy ra", nhưng mọi giao dịch trì hoãn, dòng tiền bị giữ lại, và kỳ vọng bắt đầu đảo chiều. Đặc biệt trong bối cảnh không ai dám chắc mức thuế 46% chỉ là tạm thời, hay là khởi đầu của một chuỗi thay đổi dài hạn.

Doanh nghiệp bất động sản nên xem đây là bài kiểm tra mô hình, không chỉ là cú sốc vĩ mô

Nếu chỉ nhìn thuế 46% là biến động vĩ mô, doanh nghiệp bất động sản có thể bỏ lỡ cơ hội quan trọng để soi lại mô hình phát triển của chính mình. Đây là thời điểm để trả lời các câu hỏi lớn: Mô hình sản phẩm của mình đang phục vụ “người thật – nhu cầu thật” hay chỉ chạy theo kỳ vọng?

Danh mục tài sản hiện tại có đang phụ thuộc vào một chuỗi giá trị duy nhất (ví dụ: công nghiệp – xuất khẩu)?

Có thể mở rộng hướng phát triển ra sao nếu FDI không còn là động lực chính? Những doanh nghiệp trả lời được những câu hỏi này sớm sẽ là nhóm dẫn dắt khi thị trường bước vào giai đoạn cấu trúc lại sau cú sốc.

Chính sách thuế của Mỹ có thể đang tác động trực tiếp lên xuất khẩu, doanh nghiệp, tỷ giá. Nhưng những hệ quả thứ cấp của nó đang âm thầm ngấm vào bất động sản – đặc biệt là ở những nơi từng sống nhờ sản xuất, công nghiệp hóa, dòng vốn ngoại và niềm tin tăng giá.

Thị trường bất động sản Việt Nam không thể chờ “giá phản ánh tất cả”. Doanh nghiệp cần đi trước bằng tư duy chiến lược, không đợi thị trường tự phán xét.

Võ Nhật Liễu - Tổng Giám đốc Viện Đào tạo Phát triển dự án bất động sản PROPIIN

Võ Nhật Liễu (*)