TP HCM: Vì sao hàng tồn kho bất động sản tiếp tục ế?
Sức mua trên thị trường bất động sản TP HCM trong quý I/2025 tiếp tục cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa sản phẩm mở bán mới và hàng tồn kho.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 do Savills công bố, 3 tháng đầu năm, thành phố ghi nhận khoảng 800 căn hộ mở bán lần đầu, cùng hơn 4.200 căn hàng tồn kho từ các đợt trước, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.000 căn, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước.
Hàng tồn kho giá cao, khó tiếp cận
Tuy nhiên, lượng giao dịch trên thị trường vẫn khá khiêm tốn, chỉ đạt 1.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 28%. Đáng chú ý, hàng tồn kho chỉ được tiêu thụ với tỷ lệ khoảng 23%, trong khi sản phẩm mới có tỷ lệ hấp thụ vượt trội, đạt hơn 61%.
Xu hướng tương tự cũng diễn ra ở phân khúc nhà liền thổ. Trong quý I, thành phố có tổng cộng 698 căn được chào bán sơ cấp, nhưng chỉ 89 căn trong số đó là nguồn cung mới, chiếm vỏn vẹn 13%. Tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này chỉ đạt khoảng 10%, với 69 căn được giao dịch – phần lớn là sản phẩm mới. Hàng tồn kho tiếp tục bị người mua ngó lơ.
Dữ liệu từ Knight Frank Việt Nam cũng phản ánh cùng một thực trạng. Theo ghi nhận, TP HCM có khoảng 619 căn hộ mở bán mới và hơn 3.600 sản phẩm tồn kho trong quý I/2025. Tổng lượng giao dịch chỉ đạt 689 căn, nhưng đến 80% trong số đó là sản phẩm thuộc các dự án vừa mở bán.
Tình trạng hàng tồn kho tăng cao không chỉ giới hạn tại TP HCM. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến cuối quý IV/2024, lượng tồn kho bất động sản trong các dự án trên cả nước lên tới 17.058 sản phẩm. Thống kê từ VietstockFinance về 103 doanh nghiệp niêm yết cho thấy, giá trị hàng tồn kho đã lên tới hơn 491.000 tỷ đồng – mức cao kỷ lục trong hơn 20 năm qua.
Lý giải về khả năng hấp thụ thấp hàng tồn kho, bà Giang Huỳnh – Giám đốc Bộ phận nghiên cứu S22M Savills TP HCM cho rằng nguyên nhân chủ yếu là mức giá cao, diện tích lớn và vị trí không thuận lợi. Các yếu tố này khiến nhóm sản phẩm này khó tiếp cận với người mua thực lẫn nhà đầu tư.
Ông Sơn Hoàng – Phó giám đốc định giá và tư vấn Knight Frank Việt Nam bổ sung rằng hơn 90% hàng tồn kho hiện thuộc phân khúc trung cao cấp, với giá bán bình quân khoảng 3.648 USD/m² (hơn 91 triệu đồng/m²), vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân. Ngược lại, rổ hàng tồn thuộc phân khúc bình dân (dưới 55 triệu đồng/m²) chỉ chiếm khoảng 10%, nhưng chủ yếu là các căn 3 phòng ngủ, diện tích lớn, kéo tổng giá trị căn hộ vượt mức 3 tỷ đồng.
“Trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động, người mua có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính. Điều này khiến những sản phẩm tồn kho có giá cao càng trở nên kém hấp dẫn”, ông Sơn nhận định.
Kết quả khảo sát tâm lý người mua nhà do chuyên trang Batdongsan.com.vn thực hiện cho thấy, gần 80% người được hỏi có xu hướng chọn các dự án mới. Lý do là vì sản phẩm mới thường có thiết kế hiện đại, diện tích đa dạng, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng giá tốt hơn so với hàng tồn.
Nguồn cung mới hạn chế
Mặc dù nhu cầu tập trung vào nguồn cung mới, dự báo cho thấy lượng mở bán trong các quý còn lại của năm 2025 sẽ không tăng mạnh. Bà Giang Huỳnh cho biết, thị trường chỉ kỳ vọng có thêm khoảng 7.000 căn hộ mới được mở bán, trong đó 90% là các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Chỉ có bốn dự án mới dự kiến ra mắt, chiếm chưa đầy 10% nguồn cung mới. Tình trạng nguồn cung hạn chế và hàng tồn kho không hấp thụ được sẽ dẫn đến mất cân đối cung – cầu trên thị trường.
Giới chuyên gia cho rằng, hàng tồn kho hiện nay chia làm hai nhóm: sản phẩm đang triển khai và sản phẩm đã hoàn thiện. Trong đó, loại hình đã hoàn thiện nhưng không tiêu thụ được là đáng lo ngại nhất vì gây mất thanh khoản và tạo áp lực tài chính lớn cho doanh nghiệp. Các yếu tố như pháp lý chưa minh bạch, vị trí kém hấp dẫn và mức giá vượt xa mặt bằng thị trường khiến lượng hàng tồn không được người mua đón nhận và tiếp tục bị “xếp vào kho”.
Trước bối cảnh tồn kho gia tăng, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc danh mục và điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm. Việc tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu thực, đưa ra các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính đại đa số, sở hữu vị trí thuận lợi và pháp lý rõ ràng sẽ là chìa khóa để khơi thông thanh khoản và từng bước giải quyết bài toán tồn kho.
Trong giai đoạn thị trường còn nhiều khó khăn, người mua nhà nên thận trọng lựa chọn các sản phẩm mở bán mới từ chủ đầu tư uy tín, đồng thời đánh giá kỹ yếu tố pháp lý, tiến độ và vị trí để đảm bảo giá trị đầu tư và nhu cầu an cư lâu dài.