Hà Nội đề xuất 157 khu đất làm nhà ở thương mại theo nghị quyết thí điểm mới

Đây được xem là bước tiến lớn nhằm khơi thông nguồn cung nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn mất cân đối giữa các phân khúc, thiếu trầm trọng sản phẩm vừa túi tiền.

Giải pháp kịp thời trong bối cảnh lệch pha cung – cầu

Theo tờ trình gửi HĐND TP Hà Nội, 157 khu đất với tổng diện tích hơn 860 ha sẽ là các khu vực thí điểm để doanh nghiệp được quyền thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (như đất thương mại dịch vụ) để phát triển dự án nhà ở thương mại. Cơ chế này được thực hiện trong 5 năm, theo quy định tại Nghị quyết 171, nhằm khắc phục bất cập trước đó – khi chỉ các khu đất có sẵn quyền sử dụng đất ở mới được phép triển khai nhà ở thương mại.

Danh sách thí điểm bao gồm nhiều khu đất có quy mô và vị trí đa dạng, trải rộng từ nội đô đến vùng ven. Quận Hoàng Mai dẫn đầu với 22 khu đất, tiếp đến là Long Biên (18), Thanh Xuân (12). Khu vực ngoại thành như Đông Anh (17 khu), Hoài Đức (12), Thanh Trì (8), Chương Mỹ (6) cũng có số lượng lớn đất được đưa vào danh mục. Đặc biệt, huyện Đông Anh khu vực cửa ngõ phía Bắc Thủ đô, là địa phương vùng ven có số lượng đề xuất nhiều nhất, với các dự án đáng chú ý như khu đô thị mới Hateco hay khu nhà ở Meco - Gelexim.

Tỷ lệ phân bổ loại đất cho thấy gần 50% diện tích là đất ở, khoảng 20% là đất trồng lúa, phần còn lại là các loại đất nông nghiệp và phi nông nghiệp khác. Đây là cơ sở quan trọng để tái cấu trúc sử dụng đất đô thị, thúc đẩy phát triển nhà ở gắn với quy hoạch bền vững.

Một số dự án quy mô lớn trong danh sách đang thu hút sự quan tâm, tiêu biểu là khu nhà ở sinh thái Đồng Mai (quận Hà Đông) với diện tích hơn 222 ha, tổng vốn đầu tư hơn 21.600 tỷ đồng. Theo kế hoạch, dự án này sẽ hoàn thành vào cuối năm 2027.

Tại khu vực nội đô, các địa điểm như số 18 Nguyễn Chí Thanh (tổ hợp căn hộ, khách sạn, văn phòng) hay 285 Đội Cấn (tòa nhà hỗn hợp) cũng được đề xuất thí điểm – thể hiện nỗ lực đa dạng hóa sản phẩm và khai thác tối ưu quỹ đất còn sót lại ở trung tâm thành phố.

Tổng thể, các khu đất thí điểm được kỳ vọng sẽ góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở, đồng thời mở rộng không gian đô thị theo hướng bền vững, hiệu quả hơn. Đặc biệt, nhiều khu vực đang có tốc độ đô thị hóa nhanh như Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì sẽ hưởng lợi lớn nhờ cơ chế này.

Kỳ vọng bệ phóng cho các dự án thực chất

Thực tế cho thấy, sau hơn hai năm thị trường bất động sản trầm lắng và nguồn cung khan hiếm, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM, thì các chính sách như Nghị quyết 171 là tín hiệu tích cực nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thúc đẩy triển khai dự án mới.

Theo báo cáo quý I/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường đang mất cân đối rõ rệt về cơ cấu sản phẩm. Cụ thể, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới 58% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc bình dân – bao gồm cả nhà ở xã hội – chỉ chiếm 13%, tương đương khoảng 2.000 căn, “rất thấp so với nhu cầu thực tế”.

Trong bối cảnh đó, việc cho phép doanh nghiệp tiếp cận và phát triển dự án trên quỹ đất không phải là đất ở sẽ góp phần quan trọng trong việc tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở thương mại có giá hợp lý, phục vụ số đông người dân.

Theo quy định tại Nghị quyết 171, để được thí điểm, khu đất phải nằm trong khu vực đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, đồng thời diện tích đất ở tăng thêm tại khu vực đó không vượt quá 30% trong kỳ quy hoạch. Quy định này vừa đảm bảo tính chủ động của doanh nghiệp, vừa bảo vệ tính bền vững và không phá vỡ cấu trúc quy hoạch tổng thể.

Song song với Hà Nội, TP HCM cũng ghi nhận mức độ hưởng ứng mạnh mẽ đối với cơ chế mới. Thống kê cho thấy có 256 doanh nghiệp tại TP HCM đề xuất thực hiện 303 dự án nhà thương mại, trên tổng diện tích gần 2.000 ha – phần lớn là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Điều này phản ánh sự kỳ vọng lớn từ phía cộng đồng doanh nghiệp về cơ chế mới, cho thấy chính sách đang đi đúng hướng trong việc khơi thông ách tắc thị trường.

Nghị quyết 171 và động thái tích cực từ các địa phương như Hà Nội đang mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh cả nước đang hướng tới mục tiêu phát triển đô thị xanh, bền vững và hài hòa với quy hoạch hạ tầng.

Tuy nhiên, để chính sách thí điểm phát huy hiệu quả, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý trong phê duyệt, giám sát, tránh xảy ra tình trạng lợi dụng cơ chế để phân lô, bán nền tràn lan hoặc phát triển các khu đô thị không đảm bảo hạ tầng. Ngoài ra, sự rõ ràng trong thủ tục, quy trình thỏa thuận quyền sử dụng đất cũng như hướng dẫn cụ thể từ các bộ, ngành là yếu tố then chốt để tạo sự an tâm cho nhà đầu tư.

Danh mục 157 khu đất mà Hà Nội đề xuất thí điểm là một động thái kịp thời, thể hiện sự linh hoạt trong tư duy điều hành và thích ứng với thực tiễn của thị trường bất động sản. Nếu triển khai hiệu quả, đây sẽ là bệ phóng quan trọng giúp Hà Nội cải thiện nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại giá hợp lý – điều mà người dân đang rất trông đợi.

Về lâu dài, chính sách cần tiếp tục mở rộng và hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nhà ở đồng bộ với hạ tầng, quy hoạch, từ đó góp phần hình thành những đô thị đáng sống, hiện đại và bền vững.

Diệu Hoa