Ý kiến trái chiều về thuế bất động sản
Đề xuất thu thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản đang tạo ra nhiều tranh luận.
Các chuyên gia cho rằng cần phân loại đối tượng rõ ràng, có lộ trình áp dụng và giải pháp đi kèm để đảm bảo hiệu quả và công bằng.
Nỗ lực siết đầu cơ, minh bạch thị trường
Tại báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này đã nghiên cứu hai phương pháp tính thuế với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Một trong các phương án là áp thuế suất 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản.
Đề xuất này được không ít chuyên gia và nhà quản lý ủng hộ. Họ cho rằng đánh thuế dựa trên lợi nhuận thực tế sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản một trong những nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng nóng, mất cân đối cung cầu và thiếu công bằng trong tiếp cận nhà ở.
Ông Nguyễn Quang Huy (Trường Đại học Nguyễn Trãi) nhận định, nếu chính sách được thiết kế hợp lý và đi kèm các biện pháp bổ trợ như tăng cung nhà ở giá hợp lý, đề xuất này sẽ góp phần làm giảm động lực đầu cơ ngắn hạn, giúp thị trường phát triển ổn định hơn.
Nhiều quốc gia đã áp dụng cơ chế tương tự. Tại Singapore, thuế chuyển nhượng áp dụng theo lũy tiến thời gian: bán trong năm đầu bị đánh thuế 100% trên giá trị lãi, sau 2 năm là 50%, sau 3 năm là 25%. Nhật Bản áp dụng thuế suất 39% với bất động sản bán trong vòng 5 năm, và khoảng 20% nếu thời gian sở hữu trên 5 năm. Tại Anh, chủ sở hữu căn nhà thứ hai phải nộp thêm 30% thuế.
Tại Việt Nam, theo ông Nguyễn Vũ – Giám đốc Trung tâm Giao dịch Bất động sản Căn nhà mới, việc đánh thuế 20% trên lợi nhuận sẽ giúp hạn chế tình trạng đẩy giá do hoạt động môi giới và mua bán lòng vòng. “Khi thuế được áp dụng chặt chẽ, doanh nghiệp và nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng trong việc định giá. Điều này tạo ra một mặt bằng giá sát với giá trị thực”, ông Vũ nói.
Bên cạnh những ủng hộ, đề xuất này cũng vấp phải nhiều ý kiến phản biện từ giới chuyên gia và người trong ngành. Một trong các lo ngại chính là tính khả thi và tác động ngược tới thị trường, nếu không được thiết kế khéo léo.
TS Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia kinh tế cho rằng chỉ đánh thuế khi có giao dịch là chưa đủ để điều tiết thị trường. Theo ông, Việt Nam cần sớm thiết kế một sắc thuế tài sản hợp lý để đánh vào hành vi găm giữ, tích trữ nhà đất không đưa vào sử dụng. Đồng thời, nên miễn hoặc giảm thuế với các bất động sản có dòng tiền như cho thuê hoặc phục vụ mục đích sử dụng thực sự.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng việc xác định chi phí đầu vào để tính lợi nhuận là rất phức tạp. Với các giao dịch diễn ra sau hàng chục năm nắm giữ, chi phí mua ban đầu, lãi vay, cải tạo, bảo trì... rất khó xác minh. Nếu không rõ ràng, người dân có thể phải nộp thuế 20% dù gần như không có lãi.
Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, không nên áp dụng đánh thuế lợi nhuận chung cho mọi đối tượng, đặc biệt là người dân có nhu cầu thật về sinh sống hoặc sản xuất, không mang tính đầu cơ. Với họ, việc bán tài sản sau thời gian dài có thể không nhằm mục đích kinh doanh, nên cần cơ chế linh hoạt.
Cần phân loại đối tượng, lộ trình và giải pháp đồng bộ
Hầu hết các chuyên gia đều thống nhất rằng, nếu áp dụng phương án thu 20% thuế trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản, chính sách cần được thiết kế phân loại cụ thể đối tượng chịu thuế. Người sở hữu một bất động sản duy nhất phục vụ mục đích ở nên được miễn hoặc ưu đãi đặc biệt.
Giao dịch trong nội bộ gia đình, thừa kế, đổi nhà cũng cần có chính sách riêng, không đánh đồng với hoạt động đầu cơ hay đầu tư chuyên nghiệp.
Với các nhà đầu tư, đặc biệt là đầu cơ ngắn hạn, nhiều ý kiến cho rằng nên áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Ví dụ, giao dịch trong vòng một năm có thể áp thuế 15–20%, giữ từ ba đến năm năm thì giảm dần, và sau năm năm thì miễn hoặc giảm mạnh. Cách làm này vừa khuyến khích đầu tư dài hạn, vừa tránh gây sốc cho thị trường.
Đồng thời, cần có hệ thống cơ sở dữ liệu định giá minh bạch, công khai, để tránh kê khai giá ảo, trốn thuế hoặc tạo chênh lệch giả tạo. Cơ quan thuế cũng cần có công cụ kiểm soát, hậu kiểm hiệu quả.
Ngoài ra, một số chuyên gia đề xuất không nên áp dụng đồng loạt trên toàn quốc, mà nên thí điểm tại các thành phố lớn hoặc với nhóm bất động sản mang tính đầu cơ rõ nét. Chính sách cũng cần có lộ trình áp dụng, đánh giá tác động định kỳ để điều chỉnh phù hợp với thực tiễn.
Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng đánh thuế chuyển nhượng bất động sản là xu thế tất yếu. Tuy nhiên, quan trọng là thiết kế chính sách thế nào để không làm méo mó thị trường và bảo vệ người mua ở thật.
“Cần hướng đến minh bạch, công bằng và tạo môi trường ổn định, thay vì gây thêm gánh nặng chi phí cho người dân”, ông nói.