6 nguyên nhân đẩy giá nhà leo thang
Sự hồi phục của thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực về vốn, giao dịch và chính sách, song giá nhà vẫn tăng mạnh vì nhiều nguyên nhân tồn tại lâu năm.
Nội dung được TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia chia sẻ tại Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và Gặp mặt Hội viên Thường niên 2025 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Vốn tín dụng và FDI có chuyển biến rõ rệt
Theo vị chuyên gia, ở góc độ tăng trưởng kinh tế, TS Cấn Văn Lực cho biết, GDP ngành kinh doanh bất động sản năm 2024 tăng 3,34%, cao hơn đáng kể so với mức 0,24% của năm 2023. Lĩnh vực xây dựng cũng tăng trưởng 7,87%, phần nào cho thấy dòng tiền và hoạt động đầu tư xây dựng đang dần sôi động trở lại. Tuy nhiên, ông nhận định đây chưa phải là bước đột phá, bởi thị trường vẫn đối diện nhiều thách thức.
Nguồn cung nhà ở thương mại trong quý I/2025 đã tăng gấp 3 lần cùng kỳ năm ngoái, nhưng vẫn chỉ bằng 50% quý IV/2024. Giao dịch các phân khúc như chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền cũng ghi nhận tín hiệu khởi sắc khi số lượng giao dịch tăng gấp đôi cùng kỳ, tuy nhiên quy mô giao dịch chỉ bằng một nửa so với quý trước.
Dù vậy, với các động lực mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cùng Nghị định 35/2022/NĐ-CP và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh, TS Cấn Văn Lực nhận định thị trường đang đứng trước kỳ vọng hồi phục mạnh hơn trong các quý tới.
Tuy nhiên, dù thị trường đang có dấu hiệu hồi phục, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng cao và gây áp lực lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Theo TS Cấn Văn Lực, trong giai đoạn 2019 - 2024, giá nhà tại Việt Nam đã tăng 59%, vượt Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%) và Singapore (37%).
“Với đà tăng giá hiện nay, một công chức bình thường phải mất gần 26 năm mới mua nổi căn hộ,” ông nhấn mạnh và chỉ ra 6 nguyên nhân cơ bản khiến giá nhà ở Việt Nam bị đẩy lên mức cao.
Một là pháp lý vướng mắc và chậm phê duyệt dự án, sự chậm trễ kéo dài trong việc thông qua thủ tục đầu tư, cấp phép xây dựng do tâm lý e ngại trách nhiệm từ các cơ quan quản lý khiến nguồn cung nhà ở bị hạn chế.
Hai là chi phí đầu vào tăng cao, các chi phí liên quan đến đất đai, giải phóng mặt bằng, tài chính và giá vật liệu xây dựng liên tục leo thang, đẩy chi phí đầu tư tăng mạnh.
Ba là mất cân đối cung - cầu, nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, trong khi nhà ở trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại thiếu hụt nghiêm trọng.
Bốn là tình trạng “thổi giá” và thao túng thị trường, các vụ đấu giá đất bất thường, cò mồi đẩy giá nhà ở xã hội, thông tin không minh bạch khiến giá bị đẩy vượt xa giá trị thực.
Năm là đầu cơ phổ biến khảo sát năm 2024 từ Batdongsan.com.vn cho thấy 86% người mua bất động sản chỉ giữ tài sản chưa đến 1 năm phản ánh rõ tính đầu cơ ngắn hạn, làm tăng tính biến động thị trường.
Sáu là chính sách thuế chưa điều tiết hiệu quả, Việt Nam hiện chưa đánh thuế tài sản (như thuế sở hữu nhà), còn thuế chuyển nhượng và cho thuê ở mức thấp, tạo điều kiện cho dòng tiền đầu cơ đổ mạnh vào bất động sản.
Thị trường cần giải pháp dài hạn
Từ những phân tích trên, TS Cấn Văn Lực khuyến nghị, để thị trường bất động sản phục hồi vững chắc và phát triển lành mạnh, cần có những giải pháp đồng bộ từ chính sách pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, cơ chế ưu đãi tín dụng, đến việc hoàn thiện hệ thống thuế để điều tiết đầu cơ và hỗ trợ người mua ở thực.
Đồng thời, việc thúc đẩy nhanh các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và đảm bảo minh bạch thông tin thị trường là yếu tố then chốt giúp bình ổn giá và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trong trung và dài hạn.
Bên cạnh đó, cần có những phương án và biện pháp cụ thể, khả thi để ổn định và giảm mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, tập trung giải quyết những bất cập hiện hữu. Đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt và có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp cũng là những giải pháp cần được triển khai…
Một điểm nữa, việc triển khai giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, bất động sản và nhà ở là rất cần thiết. Cơ chế quản lý và sử dụng nguồn dữ liệu này cần được xây dựng chặt chẽ và hiệu quả. Song song đó, đẩy mạnh chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản sẽ là yếu tố then chốt để nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển bền vững", TS Cấn Văn Lực bày tỏ.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản, TS Cấn Văn Lực cho rằng, cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, đặc biệt chú trọng kiểm soát rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn là ưu tiên hàng đầu.