Đô thị vùng Thủ đô: Tâm điểm mới của dòng tiền bất động sản
Hạ tầng giao thông kết nối, giá nhà còn thấp và dư địa phát triển lớn đang biến các đô thị vệ tinh vùng Thủ đô thành đích ngắm mới của nhà đầu tư địa ốc trong giai đoạn tới.
Khi thị trường bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn phục hồi nhưng giá căn hộ tại nội đô đã tiệm cận ngưỡng chịu đựng của số đông, giới đầu tư và người mua ở thực bắt đầu tìm kiếm cơ hội tại các đô thị vệ tinh trong vùng Thủ đô.
“Tầm nhìn vùng” tạo trục phát triển mới
Phát biểu tại hội thảo "Triển vọng đầu tư bất động sản tại các đô thị Vùng Thủ đô" do tạp chí Reatimes tổ chức, KTS Trần Ngọc Chính, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, nhấn mạnh: “Quy hoạch vùng Thủ đô Hà Nội không thể chỉ nhìn Hà Nội như một trung tâm đơn lẻ mà cần đặt trong tổng thể liên kết vùng với các tỉnh lân cận. Đây là động lực để hình thành mạng lưới đô thị đa cực, chia sẻ áp lực dân số, nhà ở, giao thông cho Thủ đô”.
Theo KTS Trần Ngọc Chính, từ năm 2008 khi mở rộng địa giới hành chính Hà Nội, rồi tiếp đến là Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô năm 2011, định hướng phát triển đô thị vùng Thủ đô đã được đặt nền móng với các hành lang kinh tế trọng điểm như: trục Nhật Tân – Nội Bài, trục đường vành đai 4, đường sắt đô thị và các tuyến cao tốc kết nối liên tỉnh. Đặc biệt, vùng Thủ đô mới vừa được Chính phủ phê duyệt quy hoạch gồm 10 tỉnh, thành phố, trong đó Hà Nội đóng vai trò trung tâm, mở ra không gian phát triển rộng tới gần 25.000 km² và dân số hơn 22 triệu người vào năm 2050.
“Đây là cơ sở quan trọng để các địa phương hoạch định chiến lược phát triển đô thị vệ tinh, đô thị công nghiệp, đô thị du lịch phù hợp với tiềm năng riêng. Mỗi đô thị trong vùng có thể giữ vai trò riêng, không bị ‘đô thị hóa dàn hàng ngang’ như trước kia, mà tạo thành hệ sinh thái hỗ trợ lẫn nhau”, ông Chính phân tích.
Thực tế tại nhiều địa phương vùng Thủ đô cho thấy sức hút đầu tư bất động sản đang chuyển dịch rõ rệt. Hạ tầng giao thông được đẩy mạnh đầu tư, như tuyến Vành đai 4 – Vùng Thủ đô đang giải phóng mặt bằng, dự kiến hoàn thành vào năm 2027, sẽ tạo hành lang phát triển mới, nối từ Hưng Yên – Hà Nội – Bắc Ninh – Vĩnh Phúc. Song song đó, các tuyến cao tốc như Hà Nội – Thái Nguyên, Hà Nội – Lạng Sơn, cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, tuyến đường sắt đô thị Nhổn – ga Hà Nội… đều góp phần thu hẹp thời gian di chuyển, giảm lệ thuộc vào nội đô.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng nhận định, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông và công nghiệp hóa chính là hai lực đẩy làm thay đổi cục diện đầu tư tại các đô thị vùng Thủ đô. Nhiều tập đoàn lớn trong và ngoài nước đang chọn Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc làm trung tâm công nghiệp mới, kéo theo nhu cầu nhà ở, dịch vụ tăng nhanh.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, làn sóng FDI dịch chuyển về Việt Nam hậu Covid-19 khiến các khu công nghiệp mở rộng nhanh chóng. Dân số cơ học tăng lên kéo theo nhu cầu ở thực, tạo động lực cho phát triển nhà ở giá vừa, nhà ở công nhân và các khu đô thị quy mô lớn. Trong khi đó, giá bất động sản tại vùng lõi Hà Nội đã tăng gấp 3 – 4 lần trong 5 năm qua, thì tại các tỉnh giáp ranh, mức giá đất nền, căn hộ mới chỉ bằng 30 – 50%, tạo dư địa tăng giá và biên lợi nhuận hấp dẫn hơn cho nhà đầu tư.
Sức bật từ các đô thị vệ tinh
Tại Hưng Yên, khu vực Văn Giang – Văn Lâm đang được giới đầu tư đặc biệt quan tâm nhờ lợi thế sát ranh giới Hà Nội, chỉ cách trung tâm Thủ đô 15 – 20 km. Sự hiện diện của các “ông lớn” như Ecopark, Vinhomes Ocean Park đã mở đường cho xu hướng đại đô thị xanh, thông minh với hệ sinh thái khép kín. Cùng với đó, giá đất khu vực này vẫn dao động từ 25 – 50 triệu đồng/m², thấp hơn nhiều so với các quận nội thành Hà Nội.
Tương tự, tại Bắc Ninh – tỉnh giáp Hà Nội ở phía Đông Bắc, các địa phương như Từ Sơn, Yên Phong, Quế Võ đang đẩy mạnh xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị phục vụ chuyên gia, công nhân. Mới đây, nhiều dự án khu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho thuê cũng được phê duyệt nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực.
Tại Vĩnh Phúc, nơi có hơn 20 khu, cụm công nghiệp, giá đất các khu vực như Bình Xuyên, Phúc Yên, Tam Dương cũng đang trên đà tăng, song vẫn giữ được mặt bằng hợp lý. Các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, hạ tầng đồng bộ đều ghi nhận thanh khoản tốt trong quý I/2025.
Thái Nguyên, Hà Nam cũng nổi lên nhờ lợi thế là điểm trung chuyển giữa các hành lang kinh tế lớn phía Bắc, có nhiều trường đại học, khu công nghiệp, đang thu hút giới đầu tư thứ cấp, đặc biệt là phân khúc đất nền và nhà ở cho chuyên gia nước ngoài.
Dù triển vọng được đánh giá tích cực, cả hai chuyên gia đều khuyến nghị thị trường vùng Thủ đô cần tránh tình trạng phát triển dàn trải, đầu cơ đất “ăn theo” quy hoạch hoặc hạ tầng chưa hình thành.
TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, cần có chiến lược đầu tư bài bản, lựa chọn đúng khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, có quy hoạch rõ ràng và hạ tầng đang triển khai thực chất. Nhà đầu tư không nên chạy theo tin đồn hay ‘sóng ảo’, dễ dẫn đến rủi ro về pháp lý, thanh khoản.
Trong khi đó, KTS Trần Ngọc Chính kiến nghị các tỉnh trong vùng cần rà soát lại các quy hoạch đô thị, bổ sung cơ chế liên kết vùng, chia sẻ nguồn lực đầu tư, đồng thời quản lý chặt chẽ việc phân lô bán nền, kiểm soát giá đất và bảo đảm phát triển bền vững.
“Chúng ta cần đô thị vệ tinh đúng nghĩa, có việc làm, có hạ tầng, dịch vụ, giáo dục, y tế. Nếu chỉ là khu dân cư ngủ qua đêm thì sẽ lặp lại sai lầm của các đô thị hoang hóa từng thấy trước đây”, ông Chính lưu ý.