Bất động sản nghỉ dưỡng trong trạng thái "chờ đợi"
Thị trường du lịch phục hồi mạnh sau đại dịch nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể bứt phá, đang chờ đợi sản phẩm pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác thực sự hiệu quả.
Nguồn cung cải thiện nhưng chưa đủ lực bật
Trong bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở, công nghiệp và thương mại đang dần bước vào chu kỳ phát triển mới, thì phân khúc bất động sản (BĐS) du lịch, nghỉ dưỡng lại có dấu hiệu phục hồi chậm hơn kỳ vọng.
Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý I/2025 ghi nhận 950 sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán mới – tăng 2,4 lần so với quý trước và gần 3 lần so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, con số này vẫn chỉ bằng 18% so với cùng kỳ năm 2022 – thời điểm thị trường vẫn còn trong giai đoạn phục hồi hậu đại dịch nhưng chưa gặp phải những rào cản pháp lý gay gắt như hiện nay.
Điểm tích cực là 78% nguồn cung mới tập trung ở khu vực miền Trung – nơi có nền tảng phát triển du lịch mạnh, với các địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Yên… Các dự án được tung ra thị trường đều có tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 51%, tương đương hơn 400 giao dịch. Đây là tín hiệu đáng ghi nhận, cho thấy sức cầu vẫn tồn tại, đặc biệt đối với các sản phẩm có pháp lý minh bạch, chất lượng cao và đáp ứng đúng nhu cầu thực.
Đáng chú ý, thay vì chạy theo hình thức condotel hay villa truyền thống, các chủ đầu tư đang chủ động tái cấu trúc sản phẩm, hướng đến tăng giá trị sử dụng thực tế, tối ưu hóa công năng và nâng cao trải nghiệm lưu trú. Nhiều dự án mới đều đã hoặc sẵn sàng đưa vào vận hành, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng kết hợp khai thác cho thuê. Động thái này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả bán hàng mà còn góp phần thiết lập lại mặt bằng kỳ vọng của nhà đầu tư.
Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường vẫn không đồng đều. Một bộ phận lớn dự án vẫn đóng giỏ hàng để cơ cấu lại chiến lược, trong khi nhiều sản phẩm cũ tiếp tục bị tồn kho do chưa có sự điều chỉnh về mô hình hay giá bán. Áp lực chi phí đầu vào – đặc biệt là giá đất, lãi vay ngân hàng và chi phí cơ hội phát sinh trong giai đoạn thị trường “đóng băng” – đang là trở ngại lớn khiến không ít dự án tái khởi động gặp khó.
Theo VARS, hiện tượng “trầm lắng” không đồng nghĩa với “mất hút dòng tiền”. Trên thực tế, nhu cầu đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng vẫn còn hiện hữu, song đang ở trạng thái “chờ đợi”. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng và chỉ sẵn sàng “xuống tiền” khi tìm thấy sản phẩm hội tụ đủ ba yếu tố: pháp lý minh bạch, khả năng khai thác vận hành ổn định và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Chính vì vậy, những dự án mới có chất lượng tốt, pháp lý rõ ràng và mô hình vận hành hợp lý vẫn thu hút lượng khách nhất định, bất chấp tâm lý thị trường chung còn dè dặt. Đây là thời điểm thanh lọc thị trường rõ rệt: ai đủ tiềm lực, tầm nhìn và sự linh hoạt thích ứng với thay đổi thị trường sẽ có cơ hội dẫn dắt cuộc chơi.
Phân khúc ngách, lợi thế cạnh tranh cao
Một xu hướng nổi bật đang định hình lại phân khúc nghỉ dưỡng là bất động sản gắn với chăm sóc sức khỏe, hay còn gọi là wellness living. Đây không còn đơn thuần là nơi lưu trú, mà là không gian tích hợp nghỉ ngơi, phục hồi thể chất và thanh lọc tinh thần – xu hướng sống đang lan rộng toàn cầu hậu Covid-19.
Tại Việt Nam, các địa phương như Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Quảng Bình, Khánh Hòa, Quảng Ninh… nổi lên như những "vùng trũng" hút đầu tư vào phân khúc này nhờ sở hữu hệ sinh thái tự nhiên như suối khoáng nóng, núi rừng, khí hậu ôn hòa, tài nguyên trị liệu… Nếu được quy hoạch bài bản, các khu vực này có thể phát triển thành những trung tâm nghỉ dưỡng – chăm sóc sức khỏe mang tính đặc thù, đáp ứng đồng thời nhu cầu du lịch ngắn ngày, điều dưỡng dài hạn và khai thác thương mại bền vững.
Các dự án theo mô hình wellness không chỉ phục vụ tầng lớp trung lưu và thượng lưu – nhóm khách hàng sẵn sàng chi trả cao cho trải nghiệm sống chất lượng – mà còn thu hút nhóm khách hàng trẻ tuổi ngày càng quan tâm đến sức khỏe toàn diện. Đặc biệt, trong bối cảnh dân số Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa nhanh, thì nhu cầu nghỉ dưỡng kết hợp an dưỡng, phục hồi sức khỏe sẽ còn gia tăng mạnh mẽ trong những năm tới.
Với nguồn cung hiện nay còn hạn chế, wellness living được đánh giá là phân khúc ngách giàu tiềm năng. Theo VARS, không phải địa phương nào cũng sở hữu yếu tố tự nhiên để phát triển sản phẩm chuyên biệt này, và càng không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực để phát triển đúng chuẩn mô hình chăm sóc sức khỏe toàn diện. Do đó, những dự án tiên phong vừa có cơ hội đón đầu quy hoạch, vừa hưởng lợi từ xu hướng phát triển bền vững mà các địa phương đang theo đuổi.
Mặt khác, nhiều địa phương đã đưa mục tiêu phát triển du lịch nghỉ dưỡng dài ngày, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường vào định hướng quy hoạch. Đây là cơ sở để kỳ vọng các dự án theo mô hình wellness sẽ được hưởng các chính sách hỗ trợ tích cực, tạo đòn bẩy cho tăng trưởng dài hạn.
Tuy vậy, VARS khuyến nghị, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng khi tham gia vào phân khúc này. Bên cạnh yếu tố pháp lý và hạ tầng, cần đặc biệt lưu ý đến bài toán chi phí đầu tư – vận hành so với khả năng khai thác thực tế. Nên ưu tiên các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, có mô hình khai thác rõ ràng, pháp lý vững chắc và sẵn sàng vận hành với lượng khách ổn định. Đồng thời, tránh đầu tư theo phong trào, cần phân tích kỹ phương án kinh doanh, năng lực đơn vị vận hành và uy tín chủ đầu tư để đảm bảo hiệu quả và lợi suất bền vững.