Áp giá trần nhà ở xã hội dễ phản tác dụng

Năm 2025 được dự báo là giai đoạn bùng nổ của phân khúc nhà ở xã hội khi hàng loạt dự án lớn nhỏ trên cả nước đồng loạt khởi động. Tại Hà Nội, theo thông tin từ Sở Xây dựng, mỗi tháng sẽ có ít nhất một dự án nhà ở xã hội được mở bán, với mức giá bình quân dự kiến dao động từ 16–25 triệu đồng/m².

Không chỉ tại Thủ đô, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc, trong đó có cả những đơn vị vốn chuyên phát triển dự án trung, cao cấp đã tham gia thị trường nhà ở xã hội với quy mô lên đến hàng chục nghìn căn. Tuy nhiên, bên cạnh kỳ vọng về nguồn cung được cải thiện, áp lực giá bán lại đang là mối băn khoăn lớn.

Hữu ích hay "đánh gãy" thị trường?

Trước thực trạng giá nhà tăng nhanh, mới đây Bộ Tư pháp đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu quy định giá trần đối với nhà ở xã hội để bán và cho thuê, nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Bên cạnh đó là các đề xuất về hậu kiểm, xác minh thông tin người mua, thay vì để doanh nghiệp tự xét duyệt.

Tuy nhiên, đề xuất áp trần giá nhà ở xã hội đang nhận được những phản ứng trái chiều. Nhiều chuyên gia cho rằng nếu không tính toán kỹ, chính sách này có thể làm giảm sức hút đầu tư vào nhà ở xã hội.

Một ví dụ thực tế là tại Bắc Ninh, một số doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội từng đồng loạt kiến nghị điều chỉnh giá bán do chi phí đầu tư tăng cao, trong khi lợi nhuận bị khống chế ở mức không quá 10%. Có doanh nghiệp thậm chí xin ngừng bán căn hộ nhà ở xã hội vì lỗ. Lý do là họ phải vay thương mại với lãi suất 9,6%/năm, nhưng khi phê duyệt giá bán, cơ quan chức năng lại không tính đến điều này.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, cũng thẳng thắn cho rằng việc áp dụng một mức giá trần cứng nhắc là không thực tế. Theo ông, có hai loại dự án nhà ở xã hội: một là do Nhà nước giao đất, hai là doanh nghiệp tự mua đất. Chênh lệch chi phí đầu vào giữa hai loại này là rất lớn, chưa kể sự khác biệt về giá đất giữa trung tâm và vùng ven, giữa các tỉnh và thành phố lớn.

“Không thể dùng một mức giá trần để áp chung cho mọi dự án nhà ở xã hội”, ông Nghĩa đặt vấn đề, đồng thời nhấn mạnh các yếu tố như thiết kế, chiều cao công trình, tầng hầm hay vật liệu hoàn thiện cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá thành. Nếu bị khống chế bởi mức trần phi thực tế, doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở xã hội chất lượng cao sẽ không thể làm được.

Còn theo góc độ pháp lý, Luật sư Lê Cao, Giám đốc Công ty Luật FDVN cũng cho rằng việc đặt ra giá trần chưa chắc là giải pháp hiệu quả. Đối với các dự án đầu tư bằng ngân sách Nhà nước, việc kiểm soát giá là hợp lý. Nhưng với dự án doanh nghiệp tự đầu tư, chi phí triển khai đa dạng, khó có thể áp dụng một chuẩn mực giá bán chung.

"Luật Nhà ở 2023 đã khống chế lợi nhuận tối đa 10% trên tổng chi phí đầu tư, đó là công cụ kiểm soát phù hợp. Nếu muốn quản lý giá, Nhà nước có thể thẩm định thiết kế, kiểm soát quy mô đầu tư, thay vì can thiệp trực tiếp bằng giá trần", ông Cao nhấn mạnh.

Tạo động lực thay vì siết chặt

Theo các chuyên gia, mục tiêu của nhà ở xã hội là cung cấp nhà ở giá hợp lý cho người thu nhập thấp. Nhưng để làm được điều này, cần phải song hành giữa kiểm soát và khuyến khích đầu tư. Áp giá trần có thể là một công cụ, nhưng nếu không linh hoạt và phù hợp từng loại hình dự án, từng khu vực địa lý, nó sẽ trở thành rào cản.
"Trong điều kiện chi phí đầu vào tăng không ngừng, cố định thêm mức giá trần chẳng khác nào siết chặt biên lợi nhuận vốn đã eo hẹp", ông Lê Hữu Nghĩa cho biết. Theo ông, việc này không chỉ khiến doanh nghiệp quay lưng với phân khúc nhà ở xã hội, mà còn có thể làm giảm chất lượng sản phẩm nếu nhà đầu tư buộc phải cắt giảm chi phí để cân đối tài chính.

Bài học từ thực tế là để có nguồn cung dồi dào, cần chính sách tạo động lực. Khi thị trường đang kỳ vọng một “làn sóng” nhà ở xã hội trong năm 2025, điều quan trọng nhất là duy trì được sức hút với doanh nghiệp. Bởi nếu không có doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, thì dù giá trần có hợp lý đến đâu, cũng chỉ là con số trên giấy.

Từ thực tế thị trường, giới chuyên gia cho rằng, bài toán khó không chỉ nằm ở lợi nhuận, mà còn nằm ở một “mê cung” thủ tục hành chính kéo dài nhiều năm, khiến doanh nghiệp mỏi mòn chờ đợi.

“Từ khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cấp phép xây dựng… đều rất phức tạp và chồng chéo. Có dự án 'nằm chờ' thủ tục từ năm này qua năm khác mà chưa được triển khai”, luật sư Lê Cao dẫn chứng.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, thay vì siết thêm chính sách bằng giá trần, Nhà nước nên tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai, tinh giản quy trình thủ tục, minh bạch hóa các khâu phê duyệt. Khi thời gian triển khai được rút ngắn, chi phí đầu vào giảm, thì lợi ích thực chất của doanh nghiệp sẽ được nâng cao, đó mới là động lực bền vững để họ đồng hành cùng chính sách nhà ở xã hội.

Diệu Hoa