Tác động chính sách giảm 30% tiền thuê đất đến năng lực cạnh tranh doanh nghiệp SME
Chính sách giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đầu mang lại lợi ích tài chính rõ rệt cho SME, tuy nhiên cần hoàn thiện khung tiêu chí, đơn giản hóa quy trình để tối đa hóa tác động.
Tính đến quý I/2024, cả nước có gần 450 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 93.000 ha. Trong đó, giá thuê đất trung bình tại khu vực miền Bắc đạt 133 USD/m²/niên hạn và miền Nam là 189 USD/m²/niên hạn, tăng lần lượt 5–7% so với cùng kỳ năm trước. Dự báo từ CBRE cho thấy, giá thuê đất tiếp tục tăng 3–5% trong năm 2024, đẩy chi phí lên khoảng 142 USD/m² tại miền Bắc và gần 195 USD/m² tại miền Nam.
Việc giá thuê đất liên tục tăng trở thành gánh nặng tài chính đáng kể với các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt là khối doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) vốn có quy mô vốn hạn chế.
“Né” áp lực tăng giá, đạt lợi thế quy mô
Đối với các doanh nghiệp SME trong lĩnh vực sản xuất, khoản chi thuê đất thường chiếm trên 10% tổng vốn đầu tư ban đầu. Với nguồn vốn mỏng, khả năng tiếp cận tín dụng còn hạn chế và năng lực tài chính thấp, chi phí thuê đất trở thành một trong những rào cản lớn nhất kìm hãm tốc độ mở rộng của doanh nghiệp.
Trong bối cảnh đó, Dự thảo Nghị quyết về cơ chế đặc thù đang đề xuất giảm tối thiểu 30% tiền thuê đất trong 5 năm đầu đối với SME trong lĩnh vực công nghệ cao, đổi mới sáng tạo hoặc trong khu công nghiệp được quy hoạch. Nhà nước sẽ hoàn trả phần tiền chênh lệch cho chủ đầu tư hạ tầng, giúp duy trì tính hấp dẫn đầu tư của các khu công nghiệp. Đây được kỳ vọng là “cú huých” tài chính đáng kể nếu được triển khai hiệu quả.
Một ví dụ cụ thể là một doanh nghiệp SME thuê lô đất 10.000 m² tại miền Bắc với giá 133 USD/m²/niên hạn, tương đương 1,33 triệu USD/năm, tức khoảng 3,125 tỷ VNĐ/năm hoặc 260 triệu VNĐ/tháng. Với ưu đãi 30%, doanh nghiệp sẽ chỉ phải chi trả khoảng 182 triệu VNĐ/tháng, tiết kiệm 78 triệu VNĐ/tháng – tương đương khoảng 940 triệu VNĐ mỗi năm trong 5 năm đầu.
Hay giả sử doanh nghiệp đạt doanh thu 10 tỷ VNĐ/tháng với biên lợi nhuận ròng 10%, tạo ra lợi nhuận sau thuế khoảng 1 tỷ VNĐ. Sau khi trừ chi phí thuê đất và chi phí hoạt động, dòng tiền tự do (FCF) trước ưu đãi đạt khoảng 740 triệu VNĐ.
Nhờ tiết kiệm chi phí thuê đất, FCF tăng lên khoảng 818 triệu VNĐ, tức tăng thêm 78 triệu VNĐ – tương đương mức cải thiện hơn 10,5%. Đây là khoản dư địa quan trọng giúp doanh nghiệp tích lũy vốn, trả nợ hoặc tái đầu tư.
Khoản tiết kiệm này có thể trở thành cơ sở bảo chứng cho các khoản vay mới. Với giả định lãi suất vay ưu đãi 2%/năm, khoản tiết kiệm 78 triệu VNĐ/tháng có thể tương đương khoản vay lên tới 5,3 tỷ VNĐ (tính theo công thức 78 triệu × 12 / 2%). Đây là nguồn lực đáng kể cho SME đầu tư máy móc, mở rộng sản xuất mà không gây áp lực lớn lên dòng tiền ngắn hạn.
Theo dự báo, giá thuê đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng 5–8%/năm ở phía Bắc và 3–7%/năm tại phía Nam trong giai đoạn 2024–2026. Ưu đãi 30% giúp SME “neo” được chi phí thuê đất, tránh bị ảnh hưởng bởi làn sóng tăng giá.
Cùng với đó, việc giảm gánh nặng chi phí cố định giúp doanh nghiệp giữ lại nguồn lực để thuê thêm mặt bằng, đầu tư máy móc hoặc mở rộng dây chuyền sản xuất. Nghiên cứu của World Bank chỉ ra rằng, khả năng mở rộng quy mô giúp SME giảm chi phí đơn vị sản phẩm tới 15%, từ đó nâng cao năng lực cạnh tranh trong nước và quốc tế.
Các quỹ đầu tư mạo hiểm (VC) và quỹ đầu tư tư nhân (PE) thường đánh giá rất kỹ chi phí cố định và khả năng sinh lời khi định giá startup công nghiệp. Việc tiết giảm chi phí thuê đất không chỉ giúp SME tăng dòng tiền mà còn nâng cao tỷ lệ vốn chủ sở hữu – từ đó giảm rủi ro và tăng sức hấp dẫn đầu tư.
Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư khởi nghiệp đang được hưởng ưu đãi miễn thuế TNDN 2 năm và giảm 50% trong 4 năm tiếp theo. Khi kết hợp với tiết kiệm từ chi phí thuê đất, mức lợi nhuận sau thuế của các mô hình khởi nghiệp công nghiệp được cải thiện rõ rệt, giúp thu hút dòng vốn hàng chục triệu USD cho lĩnh vực này.
Thách thức và rào cản thực thi
Thứ nhất, rào cản điều kiện tiếp cận. Chính sách chỉ áp dụng cho các SME trong lĩnh vực công nghệ cao, đổi mới sáng tạo hoặc cụm ngành ưu tiên. Điều này khiến các doanh nghiệp sản xuất truyền thống – vốn chiếm phần lớn trong cơ cấu SME – có thể bị loại khỏi nhóm được hưởng ưu đãi, từ đó thu hẹp phạm vi tác động của chính sách.
Thứ hai, khả năng thực thi tại địa phương. Việc dành 5% quỹ đất trong khu công nghiệp (tối đa 20 ha/khu) để hỗ trợ SME đòi hỏi quy trình minh bạch và rõ ràng. Tuy nhiên, nhiều địa phương vẫn áp dụng cơ chế phân bổ phân tán, thiếu tiêu chí thống nhất, dẫn đến nguy cơ “xin – cho”, trục lợi và không đồng đều trong triển khai.
Thứ ba, hạn chế nội tại của SME. Theo OECD, phần lớn SME Việt Nam chưa có năng lực lập kế hoạch tài chính chuyên sâu, thiếu kỹ năng dự báo dòng tiền và phân tích rủi ro. Điều này khiến họ khó tận dụng tối đa ưu đãi tài chính hoặc tiếp cận thêm vốn đầu tư, dù chi phí thuê đất đã giảm.
Thứ tư, quy trình hành chính còn phức tạp. Quy trình thuê đất, cấp phép và hoàn thiện hồ sơ trong khu công nghiệp vẫn liên quan đến nhiều cơ quan như Sở TN-MT, Ban quản lý KCN, Cục Thuế... khiến thời gian hoàn tất kéo dài từ 3–6 tháng. Đây là yếu tố làm giảm tính hấp dẫn của chính sách đối với SME đang có nhu cầu mở rộng nhanh.
Khuyến nghị hoàn thiện chính sách
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, mô hình “One-Stop Shop” giúp rút ngắn thời gian cấp phép còn dưới 15 ngày và giảm 30% chi phí hành chính. Việt Nam cần thiết lập cổng điện tử tập trung cho toàn bộ quy trình đăng ký, xét duyệt, ký hợp đồng và cấp giấy chứng nhận thuê đất.
Cần xây dựng các chương trình đào tạo chuyên sâu về lập mô hình tài chính, phân tích dòng tiền, lập kế hoạch đầu tư. Đồng thời, nên phát triển mạng lưới cố vấn tài chính (mentors) từ các tổ chức như AVSE Global, VCCI để hỗ trợ trực tiếp các doanh nghiệp nhỏ.
Cần thiết lập bộ chỉ số KPI theo khuôn khổ World Bank PFM, bao gồm: tỷ lệ SME tiếp cận chính sách, mức tăng trưởng doanh thu, cải thiện FCF, lượng vốn vay mới và quy mô mở rộng đầu tư.
Mỗi quý, Ban quản lý KCN cần công bố báo cáo minh bạch kết quả thực thi chính sách và hiệu quả cụ thể để làm cơ sở điều chỉnh và nâng cao chất lượng chính sách.
Khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư hạ tầng (nhà xưởng, kho bãi) theo mô hình PPP sẽ giúp giảm gánh nặng ngân sách và nâng cao chất lượng dịch vụ.
Bên cạnh đó, cần sửa đổi Luật Đất đai và ban hành nghị định hướng dẫn cụ thể để đảm bảo chính sách được triển khai đúng đối tượng, đúng mục tiêu và đúng thời gian, tránh chậm trễ hoàn trả cho chủ đầu tư hạ tầng.
*TS. Cao Anh Đô – Trưởng Ban Pháp chế Tập đoàn Sông Thao
*Th.S Hoàng Công Đoàn – Ủy viên UBTW MTTQ Việt Nam, Phó Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam; Chủ tịch Tập đoàn Sông Thao; BT Chi bộ Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam.