Cho thuê chung cư ngắn ngày cần quản thay vì cấm

Trong những năm gần đây, tại TP HCM và một số đô thị lớn, loại hình cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày – đặc biệt qua các nền tảng như Airbnb phát triển mạnh mẽ.

Tuy nhiên, xu hướng này đang gặp trở ngại sau khi UBND TP HCM ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, có hiệu lực từ ngày 8/5/2025, trong đó quy định căn hộ chung cư chỉ được sử dụng đúng công năng là để ở, không sử dụng vào mục đích khác như lưu trú ngắn ngày.

Xung đột giữa quyền sở hữu và quản lý cộng đồng

Theo Sở Xây dựng TP HCM, cho thuê căn hộ ngắn ngày là hành vi sử dụng không đúng công năng nhà ở. Việc này tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự, khó kiểm soát người ra vào, ảnh hưởng đến sinh hoạt chung của cư dân.

Tuy nhiên, cách hiểu và cách áp dụng quy định hiện nay đang dẫn đến xung đột giữa quyền sở hữu cá nhân và yêu cầu quản lý cộng đồng, từ đó nảy sinh nhiều bất cập.

Chủ sở hữu nhà ở có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự. Cho thuê là một hình thức khai thác tài sản hợp pháp. Việc cho thuê dài hạn hay ngắn hạn là do thỏa thuận dân sự, miễn là không vi phạm pháp luật.

Hiện chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào cấm cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày, trong khi Luật Du lịch, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đều chưa quy định rõ ràng hoặc còn chồng chéo trong việc điều chỉnh loại hình này. Điều 6 Luật Nhà ở 2014 cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, nhưng “ở” là hành vi cư trú – không đồng nghĩa với việc không được cho thuê.

Mô hình Airbnb là một phần của kinh tế chia sẻ, tạo điều kiện cho cá nhân khai thác tài sản nhàn rỗi, góp phần thúc đẩy du lịch và tạo thêm nguồn thu hợp pháp. Thay vì cấm đoán, chúng ta nên hướng đến một khung pháp lý minh bạch, chặt chẽ nhưng đủ linh hoạt để quản lý.

Do vậy, có thể xây dựng cơ chế đăng ký kinh doanh lưu trú tại căn hộ chung cư, kèm điều kiện cụ thể như: bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, khai báo lưu trú đầy đủ, nghĩa vụ thuế rõ ràng, và có sự đồng thuận của Ban quản trị tòa nhà.

Thực tế, nhiều quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan, Singapore... đều đã cho phép hoạt động Airbnb trong điều kiện kiểm soát, thậm chí cấp phép lưu trú có thời hạn trong khu dân cư. TP HCM có thể nghiên cứu mô hình này, thí điểm tại một số quận trung tâm có nhu cầu du lịch cao và khả năng quản lý tốt.

Đề xuất thí điểm, tránh hình sự hóa tranh chấp dân sự

Đặc biệt lưu ý việc tránh hình sự hóa những hành vi chưa có quy định rõ ràng. Nếu tranh chấp phát sinh từ việc cho thuê ngắn hạn giữa chủ sở hữu với Ban quản trị hay cư dân khác, thì đó là tranh chấp dân sự – không thể coi là hành vi vi phạm pháp luật hình sự hay hành chính nếu chưa có căn cứ pháp lý đầy đủ.

Từ thực tiễn nêu trên, kiến nghị UBND TP HCM xem xét lại việc áp dụng cứng nhắc Quyết định 26/2025, tránh tình trạng lạm quyền hoặc hiểu sai mục đích của quy định. Bộ Xây dựng rà soát khung pháp lý riêng cho loại hình cho thuê ngắn ngày tại chung cư, phù hợp với Luật Du lịch, Luật Nhà ở và các luật liên quan.

Thí điểm mô hình quản lý Airbnb có kiểm soát tại một số khu vực TP HCM, kết hợp ứng dụng công nghệ trong khai báo lưu trú và thu thuế. Tăng cường vai trò của Ban quản trị và cư dân trong giám sát, cùng với cơ chế hòa giải, xử lý tranh chấp nội bộ thay vì áp dụng biện pháp xử phạt hành chính chưa rõ ràng.

Thị trường bất động sản và đô thị đang phát triển nhanh, đòi hỏi khung pháp lý cũng phải tiến bộ, không thể chỉ dựa vào mệnh lệnh hành chính. Việc cho thuê căn hộ ngắn ngày là xu hướng không thể đảo ngược, vấn đề không phải là ‘nên cấm hay không’ mà làm sao quản được tốt mà không vi phạm quyền sở hữu cá nhân.

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA