Bất động sản vùng ven không "dễ ăn"

Theo TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường Bất động sản Việt Nam, làn sóng dịch chuyển ra vùng ven là xu hướng không thể đảo ngược, xuất phát từ hàng loạt yếu tố vĩ mô và vi mô. Đó là biến động địa chính trị, lãi suất, tín dụng siết chặt, cùng với tình trạng thổi giá ở nhiều khu vực trong thời gian qua khiến mặt bằng giá bất động sản nội đô bị đẩy lên quá cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Thị trường nhà ở thực vì thế ngày càng trở nên mất cân đối, trong khi các chính sách như nhà ở xã hội vẫn chưa đủ lực để tạo đột phá. Trong bối cảnh đó, vùng ven với mức giá còn mềm, pháp lý rõ ràng và hạ tầng đang khởi động trở thành điểm đến của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư cá nhân.

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội, đặc biệt là các lô dưới 2 tỷ đồng, có sổ đỏ và nằm trong khu vực hạ tầng đang được đầu tư ghi nhận lượng giao dịch tăng rõ rệt.

Nhiều khu vực đang trở lại nhịp độ ổn định, điển hình như Hòa Lạc, Sơn Tây (xã Sơn Đông) và Ba Vì. Tại Hòa Lạc - nơi có khu công nghệ cao, giá đất dao động 35-45 triệu đồng/m2; những lô có vị trí đẹp, gần trục đường chính có thể đạt tới 50-60 triệu đồng/m2 với thanh khoản tốt. Ở Sơn Đông, nhờ kết nối thuận tiện với trung tâm thị xã và trục Quốc lộ 21, đất nền có giá từ 15-30 triệu đồng/m2, giao dịch chủ yếu tập trung vào các lô có pháp lý rõ, mặt đường lớn. Còn tại Ba Vì, mặt bằng giá chỉ từ 2-4 triệu đồng/m2, phù hợp cho nhu cầu nghỉ dưỡng hoặc đầu tư dài hạn.

Môi giới tại các khu vực này cho biết, dù không còn cảnh “sốt đất”, giao dịch vẫn đều đặn, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư nhỏ lẻ vào tiềm năng phục hồi.

Sự trỗi dậy của bất động sản vùng ven không chỉ là phản ứng trước giá cao nội đô, mà còn là lựa chọn chiến lược trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ chọn lọc. Trong khi nhà đất nội đô dần trở thành “tài sản để giữ”, thì đất nền vùng ven được xem là “tài sản để sinh lợi” - nơi kỳ vọng tăng giá, biên lợi nhuận và tính thanh khoản có thể đạt được nếu chọn đúng khu vực.

Đặc biệt, vùng ven hiện đang hội tụ ba yếu tố quan trọng nhất: mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch và hạ tầng được thúc đẩy. Đây là những nền tảng cần thiết để kích hoạt một chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng lần này, nhà đầu tư đã cẩn trọng và chuyên nghiệp hơn. Họ không còn lao theo phong trào “lướt sóng” như giai đoạn 2021-2022, mà ưu tiên đất có sổ đỏ, vị trí gần trục giao thông chính, thuộc khu vực đã có quy hoạch bài bản.

Theo VARs, dù nhiều tiềm năng nhưng bất động sản vùng ven không phải là “miếng bánh dễ ăn”. Những bài học từ các đợt sốt đất ảo trước đây vẫn còn nguyên giá trị cảnh báo. Nguy cơ mua phải đất chưa có sổ, vướng quy hoạch treo, hoặc bị đẩy giá ảo là có thật. Việc xuống tiền vào những sản phẩm không đảm bảo pháp lý có thể khiến nhà đầu tư phải chôn vốn dài hạn hoặc rơi vào tranh chấp rủi ro.

Do đó, đầu tư vào vùng ven hiện nay không dành cho người thiếu kiến thức hoặc chỉ chạy theo hiệu ứng đám đông. Cơ hội vẫn rất rõ ràng, nhưng chỉ đến với những nhà đầu tư có tầm nhìn, biết sàng lọc thông tin, quản trị rủi ro và kiên nhẫn nắm giữ tài sản trong trung - dài hạn.

Trong tương lai, nếu các dự án hạ tầng, quy hoạch đô thị vệ tinh và cải cách hành chính được triển khai hiệu quả, bất động sản vùng ven Hà Nội hoàn toàn có thể vươn lên trở thành thị trường đầu tư bền vững, không chỉ là giải pháp tình thế cho người mua ở thực mà còn là điểm đến dài hạn trong chiến lược của các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Thanh Trà