Ba yếu tố hỗ trợ phục hồi nguồn cung bất động sản
Các yếu tố hỗ trợ cho sự hồi phục nguồn cung bất động sản trong năm 2025 đang trở nên vững chắc hơn nhờ nỗ lực cải thiện môi trường pháp lý, đầu tư công và phát triển hạ tầng, tài chính.
Theo GTJASVN Research, trong quý đầu năm 2025, thị trường ghi nhận hơn 12.000 giao dịch nhà ở, gấp đôi cùng kỳ 2024. Tuy nhiên, giảm so với 3 quý liền trước do tính mùa vụ. Thanh khoản tập trung ở các dự án mới có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt tại Hà Nội, TP HCM, Hưng Yên, Hà Nam, Hải Phòng.
Trong đó, phân khúc chung cư chiếm 72% tổng giao dịch, nhưng sức mua tại Hà Nội bắt đầu chững lại sau giai đoạn tăng nóng. Phân khúc thấp tầng tỷ lệ hấp thụ 52%, đóng góp chính từ các dự án Vinhomes Đan Phượng, Global Gate. Phân khúc đất nền cũng ghi nhận tăng trưởng ổn định.
Tổng thể, nhu cầu ở thực vẫn ổn định, trong khi dòng tiền đầu tư đã quay lại khoảng 40% nhờ nguồn cung mới, lãi suất thấp và chính sách ưu đãi. Dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển dần vào phía Nam – nơi mặt bằng giá hợp lý và kỳ vọng tăng giá còn lớn.
Về giá bán, so với quý trước, giá bán chung cư tại Hà Nội đã có sự chững lại sau đà tăng mạnh trong năm 2024. Giá bán sơ cấp bình quân 75 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 3% so với quý trước, đây là mức tăng thấp nhất kể từ quý II/2023. Giá bán sơ cấp tại khu vực TP HCM là 77 triệu đồng/m2, đi ngang so với với quý trước (theo CBRE).
Đối với phân khúc thấp tầng, giá bán vẫn duy trì tăng nhẹ ở các đại dự án mới mở bán. Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 226 triệu đồng, tăng 3% theo quý và 17% theo năm do các dự án mới đều nằm ở các khu vực đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng. Giá bán tại TP HCM ghi nhận là 305 triệu đồng, giảm 1,3% so với quý trước do nguồn cung mở bán đều nằm cách xa trung tâm thành phố, chưa phát triển hạ tầng, tiện ích.
Tương tự, bà Phạm Thị Thanh Huyền, chuyên viên phân tích của MBS Research cũng đánh giá, trong nửa đầu năm 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận phân hóa trong tăng trưởng của loại hình cao tầng và thấp tầng. Trong khi thị trường thấp tầng ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh và lượng tiêu thụ tốt, thị trường cao tầng lại chững lại sau giai đoạn tăng trưởng liên tiếp khi nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực phía Đông – Hà Nội.
Tại thị trường TP HCM, nguồn cung mới căn hộ trong quý đầu năm 2025 giảm 36% so với cùng kỳ khi các chủ đầu tư hạn chế mở bán dự án mới, trong khi tỉ lệ hấp thụ vẫn ở mức cao bất chấp giá bán tăng đáng kể 4,9% so với quý trước.
Đối với bất động sản liền thổ tại TP HCM, nguồn cung mới quý đầu năm tăng nhẹ 9% so với quý trước, tuy nhiên tích cực hơn đáng kể so với cùng kỳ khi cùng kỳ năm ngoái không ghi nhận nguồn cung mới. Mặc dù vậy, tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt khoảng 53% trong bối cảnh giá bán neo ở mức cao của quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ.
Nhận định về nguồn cung mới trong năm 2025, GTJASVN Research cho biết, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ năm 2025 được dự báo đạt 30.100 căn, chủ yếu đến từ phân khúc Cao cấp. Tính riêng nguồn cung mở bán dự kiến nằm trong các đại đô thị vùng ven của Vinhomes đã chiếm đến 30% trong tổng nguồn cung căn hộ mới. Dự kiến mức giá bán sơ cấp trung bình của các dự án tiếp tục neo cao, và có sự phân hóa giữa nguồn cung từ một số chủ đầu tư.
Trong khi đó, nguồn cung nhà thấp tầng tại Hà Nội và các tỉnh lân cận năm 2025 dự kiến đạt khoảng 7.800 căn, giảm 8% so với cùng kỳ, do mức nền cao của năm 2024, chủ yếu nằm trong các đại đô thị của Vinhomes.
Nguồn cung tại TP HCM năm 2025 dự kiến đạt 9.500 căn hộ mở bán mới, tăng 90% so với cùng kỳ, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã phát triển, tập trung vào phân khúc Cao cấp và Hạng sang.
Nguồn cung nhà thấp tầng mới tại TP HCM dự kiến đạt 1.100 căn tăng 100% so với cùng kỳ, chủ yếu từ các dự án mới phát triển. Quỹ đất tại trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, nguồn cung mới có xu hướng tập trung tại các khu vực phía Đông và phía Nam, đặc biệt là tại TP Thủ Đức, cũng như các khu vực ngoại ô và các tỉnh lân cận, phù hợp với các kế hoạch phát triển hạ tầng khu vực phía Nam. Đây sẽ là những khu vực tiếp tục chiếm lĩnh thị trường trong tương lai.
GTJASVN Research nhận định, các yếu tố hỗ trợ cho sự hồi phục của nguồn cung trong năm 2025 đang trở nên vững chắc hơn, nhờ các yếu tố sau:
Thứ nhất, nỗ lực đẩy nhanh tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án bất động sản thương mại và cam kết đẩy mạnh giải ngân, phát triển loại hình nhà ở xã hội từ Chính phủ và các ngân hàng thương mại. Thứ hai, đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch tỉnh/thành phố sẽ tạo động lực phát triển dự án. Thứ ba, các chính sách thúc đẩy đầu tư công, tăng trưởng tín dụng nhằm đạt mục tiêu GDP 8%. Ngoài ra, nguồn cung giai đoạn tới chủ yếu đến từ các chủ đầu tư nước ngoài lớn trong ngành và tập trung tại các khu đô thị lớn.