Đất đai và mặt bằng sản xuất kinh doanh: Giải pháp cân bằng giữa phát triển công nghiệp và ổn định đầu tư tư nhân

Đất đai là nguồn lực chiến lược cho phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và tái cơ cấu kinh tế Việt Nam. Một hệ thống quản lý đất đai hiệu quả và minh bạch có thể thúc đẩy tăng trưởng bằng cách phát huy quyền sử dụng đất đúng mục đích và thu hút đầu tư. Ngược lại, thiếu minh bạch hoặc pháp lý bất ổn định về đất đai sẽ kìm hãm động lực đầu tư, đặc biệt của khu vực tư nhân. Ví dụ, Diễn đàn Kinh tế – Xã hội 2022 nhấn mạnh rằng các quy định về đất đai “phải đảm bảo tính công bằng, bình đẳng, công khai” nhằm hài hòa lợi ích các bên. Trong bối cảnh Việt Nam đang tập trung cải cách thể chế theo Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN, việc tăng cường minh bạch thông tin đất đai và ổn định pháp lý là điều kiện tiên quyết để khơi thông nguồn lực từ khu vực tư nhân và thu hút FDI.

Lý thuyết về sở hữu và thị trường đất đai

Theo kinh tế chính trị học cổ điển, đất đai là một trong các yếu tố sản xuất căn bản. David Ricardo đã nhấn mạnh rằng giá trị địa tô của đất (địa tô chênh lệch) phản ánh năng suất sản xuất của nó so với các mảnh đất kém màu mỡ hơn. Ông cho rằng sự khác biệt chất lượng đất tạo ra giá trị gia tăng tự nhiên, nên chi phí sử dụng đất cần phản ánh công bằng theo năng suất sức sản xuất của đất đai. Trong khi đó, những quan điểm hiện đại (ví dụ Ostrom) nhấn mạnh quản trị tập thể tài nguyên “commons” và sự minh bạch trong thông tin nhằm tránh tranh chấp và sử dụng kém hiệu quả.

Ở các nước như Việt Nam theo mô hình “kinh tế thị trường định hướng XHCN”, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng Nhà nước đại diện quản lý. Thị trường giao dịch quyền sử dụng đất được vận hành trong khung pháp luật do Nhà nước điều tiết. Do đó, tính minh bạch trong quy hoạch, định giá và cấp quyền sử dụng đất càng trở nên quan trọng để đảm bảo thị trường lành mạnh và phân bổ công bằng cho nhiều thành phần kinh tế.

Mô hình quản lý đất đai tại các nền kinh tế điển hình

Singapore: Chính phủ Singapore nắm giữ gần như toàn bộ đất đai và thực hiện phân phối qua Chương trình bán đất của Chính phủ (Government Land Sales – GLS) do Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) điều hành. Mỗi sáu tháng, URA công bố danh mục “Confirmed List” và “Reserve List” các lô đất công cho thuê/tổng thầu đấu giá, đáp ứng mục tiêu quy hoạch dài hạn theo Bản đồ chi tiết (Master Plan). Cơ chế thuê đất ở Singapore thường là thời hạn ngắn (thường 99 năm), với chính sách “land lease” nhằm thu hồi và tái bố trí đất khi hết hạn. Nhờ đó, Singapore duy trì được tính linh hoạt trong quy hoạch, dễ dàng bố trí quỹ đất cho các dự án công nghiệp hoặc khu đô thị mới. URA khẳng định: “State land is released for development through the Government Land Sales (GLS) Programme… The GLS Programme is instrumental in shaping the physical development of Singapore”.

Đức: Đức có hệ thống lập quy hoạch đất đai liên bang – bang chặt chẽ (Federal Regional Planning Act, Federal Building Code) và truyền thống sở hữu công mạnh. Nhiều vùng, thành phố duy trì “Land Bank” (quỹ đất công) để bố trí cho các mục tiêu công cộng và phát triển kinh tế. Việc phân bổ đất đai cho khu công nghiệp ở Đức thường dựa trên đấu thầu công khai hoặc hợp đồng thuê dài hạn với cơ chế minh bạch; đồng thời, chính quyền liên bang và bang phối hợp trong đánh giá nhu cầu sử dụng đất. Mặc dù không thuận tiện trích dẫn trực tiếp, kinh nghiệm Đức cho thấy lập quy hoạch chi tiết và công khai rộng rãi giúp ngăn chặn đầu cơ đất, đồng thời đảm bảo giá thuê đất sát giá thị trường.

Trung Quốc: Trung Quốc đã hình thành nhiều mô hình PPP trong phát triển quỹ đất công nghiệp. Ví dụ, một số tỉnh thành lập công ty phát triển quỹ đất công nghiệp nhà nước, hợp tác với doanh nghiệp tư nhân trong quan hệ đối tác công – tư (PPP). Trong mô hình “đất đổi hạ tầng”, doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, đổi lại được Nhà nước giao quyền sử dụng các lô đất ưu đãi trong KCN. Kinh nghiệm cho thấy hình thức này giúp giảm gánh nặng tài chính của Nhà nước và khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển cơ sở hạ tầng.

Bài học rút ra

Minh bạch quy hoạch và giá đất: Cả Singapore và nhiều nước phát triển đều công khai quy hoạch sử dụng đất theo chu kỳ (Singapore: Master Plan 10-15 năm cập nhật) và định giá đất qua đấu thầu. Minh bạch bản đồ quy hoạch và khung giá giúp các nhà đầu tư chủ động lựa chọn vị trí đầu tư và giảm rủi ro “giá ngầm”. Theo World Bank, một hệ thống dữ liệu đất đai số liên thông làm tăng tính minh bạch vì “digital records become more reliable and harder to alter, forge, or lose”.

Đấu thầu, thuê đất công bằng: Kinh nghiệm quốc tế cho thấy cơ chế đấu giá, đấu thầu trực tuyến với quy trình rõ ràng thúc đẩy phân bổ đất hiệu quả. Đấu giá công khai quyền thuê đất (giống Singapore GLS) khuyến khích cạnh tranh lành mạnh, tránh tình trạng ưu ái. Nhiều chuyên gia cũng đề xuất sàn giao dịch đất đai điện tử tích hợp, như nền tảng “e-Auction” kết nối với Cổng Dịch vụ công quốc gia, để đảm bảo minh bạch kết quả và dễ kiểm tra lịch sử đấu thầu.

Ứng dụng công nghệ GIS, blockchain: Nhiều nước đã ứng dụng GIS (hệ thống thông tin địa lý) trong quản lý quy hoạch đất đai. Ví dụ, bản đồ quy hoạch điện tử, cấp tự động giấy phép trên nền tảng GIS đều giúp thông tin hiện trạng đất đai được chia sẻ minh bạch hơn. Công nghệ blockchain đang được thử nghiệm tại một số nước để lưu giữ thông tin giao dịch đất đai không thể thay đổi, tạo lòng tin của nhà đầu tư. Theo Klaus Deininger (World Bank), “mobile phones and blockchain technology can securely record land rights where public authorities lack capacity and are not widely trusted”. Đầu tư cho hạ tầng công nghệ như vậy sẽ tăng cường tính xác thực và khả năng truy xuất nguồn gốc của dữ liệu đất đai.

Thực trạng minh bạch thông tin và biến động giá đất tại Việt Nam

Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai

Việt Nam đang gấp rút xây dựng Cơ sở dữ liệu (CSDL) quốc gia về đất đai theo yêu cầu pháp lý mới. Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị yêu cầu hoàn thành CSDL đất đai vào tháng 6/2025. Theo đó, tất cả 63 tỉnh, thành (từ 01.7.2025 là 34 tỉnh, thành) được yêu cầu số hóa, cập nhật dữ liệu đất đai và kết nối với CSDL quốc gia, đồng thời liên thông với CSDL dân cư. Báo cáo của Bộ TN&MT cho biết: tới giữa năm 2025, 63/63 tỉnh thành đã xây dựng, hoàn thiện CSDL đất đai; ở cấp huyện, có 455/705 đơn vị đã hoàn thành số hóa 46 triệu thửa đất và đưa vào vận hành; 705/705 huyện đã lập cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê (từ kiểm kê 2019). Đồng thời, 63 tỉnh đã kết nối chia sẻ cơ sở dữ liệu đất đai với CSDL quốc gia về dân cư ở khoảng 461/705 huyện và 6.198/10.599 xã.

Tuy nhiên, việc xây dựng và vận hành hệ thống này vẫn bộc lộ nhiều hạn chế. Thứ nhất, đầu tư cho hạ tầng và nhân lực địa chính nhiều nơi chưa đủ, dẫn đến tiến độ số hóa chậm và dữ liệu cũ chưa được cập nhật kịp thời. Nhiều hồ sơ đất đai tồn đọng bằng giấy tờ, dữ liệu “manh mún, chưa đồng nhất” giữa các giai đoạn khác nhau. Một số địa phương tuy đã nghiệm thu CSDL đất đai nhưng sau đó không khai thác, cập nhật biến động dẫn đến dữ liệu lỗi thời, không có giá trị sử dụng. Chất lượng dữ liệu cũng chưa đạt chuẩn “đúng, đủ, sạch, sống”: theo các chuyên gia, một phần vì sự thay đổi hành chính (sáp nhập tỉnh) tạo ra yêu cầu cập nhật quy hoạch hành chính và diện tích đất lớn, nhưng việc này chưa hoàn toàn kịp thời. Chương trình chuyển đổi số quốc gia yêu cầu liên thông giữa CSDL đất đai với dân cư và các ngành khác, nhưng thực tế nhiều bộ, ngành, địa phương vẫn chưa thống nhất chia sẻ dữ liệu, gây chồng chéo thông tin và khó theo dõi lịch sử giao dịch. Nhìn chung, việc vận hành CSDL đất đai ở Việt Nam mới đạt bước đầu; cần bổ sung cơ chế bảo đảm cập nhật thường xuyên và tăng cường an ninh bảo mật dữ liệu để ngăn ngừa gian lận hồ sơ.

Biến động giá đất

Giá đất tại Việt Nam trong giai đoạn 2015–2025 ghi nhận nhiều biến động lớn, gây ra bởi thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích và hiện tượng đầu cơ. Chính phủ đã bãi bỏ khung giá đất cứng nhắc từ năm 2015, áp dụng cơ chế bảng giá sát thị trường (theo Luật Đất đai 2013 và 2024). Thống kê cho thấy từ cuối 2024 đến nay, nhiều địa phương ban hành bảng giá đất mới với mức tăng rất mạnh so với bảng cũ. Ví dụ, bảng giá đất TP. Hà Nội (20/12/2024-31/12/2025) tăng bình quân 150–270% so với trước, thậm chí lên gần gấp 3,7 lần mức giá cũ ở một số vị trí trung tâm. Tương tự, TP.HCM điều chỉnh giá đất tăng 4–38 lần tùy vị trí, dù mức này vẫn thấp hơn giá thị trường thực tế 25–50%. Cục Quản lý đất đai (Bộ NN&PTNT) cảnh báo rằng khi các địa phương đồng loạt ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024, “sẽ có sự biến động lớn về mức giá điều chỉnh” và thị trường chịu nhiều tác động. Tuy nhiên, do một số địa phương chưa kịp bám sát giá thị trường phổ biến, giá bảng còn thấp hơn đáng kể so với thực tế, nên đã phát sinh khoảng chênh giữa giá quy định và giá ngầm trên thị trường.

Riêng đất công nghiệp, nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao đã đẩy giá thuê tăng đều đặn. Báo cáo Niên giám Bất động sản Công nghiệp 2025 (Nhân Dân) ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại các KCN trọng điểm đạt 80–89%, trong khi giá thuê đất công nghiệp tăng 4–5% mỗi năm. Nguyên nhân bao gồm: quy hoạch mở rộng KCN thúc đẩy nhu cầu, chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, cùng với đầu cơ tăng giá qua tin đồn quy hoạch mới. Thời gian phê duyệt dự án dài cũng tạo ra khoảng trống pháp lý, làm tăng rủi ro chi phí cho nhà đầu tư. Nhìn chung, diễn biến giá đất chưa thực sự ổn định và minh bạch, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư của doanh nghiệp.

Ảnh hưởng đến đầu tư DNNVV

Chi phí đất đai cao và thủ tục pháp lý rườm rà đang là nút thắt quan trọng cản trở đầu tư khu vực FDI và đặc biệt khu vực tư nhân trong nước. Khảo sát của Việt Nam Net cho thấy khoảng 74% doanh nghiệp trong khảo sát 2024 phải hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch đầu tư do vướng mắc thủ tục đất đai. Thực tế nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) không có đất sẵn hoặc đất của họ nằm ngoài quy hoạch công nghiệp. Kết quả là: không được cấp giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận PCCC hay cấp chứng nhận phòng cháy chữa cháy cho cơ sở ngoài KCN. Một doanh nghiệp nhỏ hoạt động trước khi có quy hoạch KCN cũng bị dừng dự án khi quy hoạch mới yêu cầu di dời khỏi vị trí cũ. Tình trạng này đã được VCCI chỉ rõ: “Tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tư nhân nhỏ và vừa rất khó khăn. DNNVV hầu như không có cơ hội tiếp cận đất tại các KCN lớn, cũng không cạnh tranh được với các đối tượng thân hữu”. Do đó, nhiều DNNVV phải chuyển hướng đầu tư ngắn hạn, tìm thuê xưởng xây sẵn (nền công nghiệp cho thuê), hoặc ngưng mở rộng sản xuất. Về lâu dài, nếu không giải quyết “điểm nghẽn” này, niềm tin của tư nhân vào chính sách sẽ giảm, làm giảm sức hấp dẫn của Việt Nam đối với vốn FDI và nội lực doanh nghiệp.

Thách thức và “điểm nghẽn” trong quản lý đất đai công nghiệp

Thể chế và chính sách

Thiếu cơ chế quỹ đất công nghiệp ưu đãi: Hiện Việt Nam chưa có hành lang pháp lý riêng quy định về quỹ đất công nghiệp ưu đãi tập trung. Luật Đất đai 2024 và các nghị định vẫn chủ yếu điều chỉnh chung chung về giao đất, cho thuê đất, không có quy định cụ thể về thiết lập quỹ đất sạch do Nhà nước quản lý để giao ưu đãi cho doanh nghiệp công nghệ cao, xanh. Trong khi đó, quốc hội khuyến khích dành quỹ đất cho DNNVV và phát triển xã hội, nhưng cơ chế thực thi chưa rõ.

Quy định giá đất cứng nhắc: Mặc dù đã bãi bỏ khung giá cố định, quy định về hệ số điều chỉnh và cập nhật bảng giá chưa thực sự linh hoạt. Sự chênh lệch giữa giá trong bảng và giá thị trường lớn gây ra bất đồng đáng kể về giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư, cũng như mức phí, lệ phí thu từ doanh nghiệp. Ví dụ, TPHCM đến năm 2025 vẫn áp giá nông nghiệp thấp, khiến khi chuyển mục đích cao gấp 5–10 lần. Khung giá hiện hành còn thiếu tính tự động, phụ thuộc nhiều vào quyết định đơn lẻ của tỉnh, nên thị trường khó tiên liệu.

Quy trình hành chính: Việc giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất hiện vẫn còn nhiều bước “xin – cho” với hồ sơ thủ công phức tạp. Doanh nghiệp thường phải xin phép qua nhiều cấp quản lý (Sở TNMT, UBND, cơ quan quy hoạch, thuế, môi trường…), gây tốn kém thời gian và tiền bạc. Thời gian hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng nhà xưởng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) vẫn kéo dài trung bình 1–2 năm tại nhiều địa phương. Chưa có tiêu chí hay chế tài rõ ràng buộc chính quyền địa phương đảm bảo tiến độ, nên việc chậm trễ chỉ bị phê bình là chủ yếu. Về khía cạnh DNNVV, chính sách cũng thiếu ưu đãi đặc thù. VCCI đã cảnh báo phân bổ đất chưa bình đẳng và chưa có chương trình riêng hỗ trợ DNNVV về đất đai. Hiện cũng chưa có cơ chế một cửa liên thông đặc thù tại các KCN cho thủ tục đất đai – cho thuê – giấy phép xây dựng – môi trường, dẫn đến tình trạng hồ sơ cứ chuyển giữa các cơ quan mà chưa được giải quyết tích hợp.

Công nghệ và minh bạch số hóa: Hệ thống quản lý đất đai điện tử ở Việt Nam còn rất rời rạc và chưa tích hợp công khai. Dù các địa phương đã xây dựng GIS cho quy hoạch và bản đồ hiện trạng, nhưng rất ít tỉnh chia sẻ chúng trên nền tảng chung hoặc cổng thông tin đất đai quốc gia. Ví dụ, còn chỉ vài dự án web tra cứu thông tin đất đai mở cho dân, trong khi bao nhiêu dữ liệu đặt khóa trong hệ thống đăng ký đất đai nội bộ. Chưa kể, hệ thống CNTT ở một số địa phương chưa được cập nhật thường xuyên: phần mềm chưa nâng cấp kịp, công tác cập nhật giao dịch, biến động đất đai chưa được đảm bảo theo thời gian thực. Tình trạng này dẫn đến dữ liệu “lỗi thời” và thiếu khả năng phản ánh đúng thực tế, tạo kẽ hở cho gian lận hồ sơ hoặc thao túng giá đất. Theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, điều quan trọng là phải “làm sạch dữ liệu đất đai” và đảm bảo “cập nhật theo thời gian thực, phản ánh kịp thời các thay đổi thực tế” nếu muốn quản lý minh bạch. Hiện chưa có cơ chế chuẩn về bảo mật và phân quyền dữ liệu đất đai, nên việc truy xuất nguồn gốc giao dịch đất đai vẫn còn nhiều rủi ro.

Mô hình tài chính và quỹ đất: Quỹ đất công nghiệp do địa phương quản lý còn thiếu vốn và chính sách hỗ trợ. Nhiều tỉnh thành lập Ban Quản lý các KCN hoặc Quỹ Phát triển KCN, nhưng ngân sách cấp cho hạ tầng trong quỹ đất rất hạn chế. Các hình thức huy động vốn cho phát triển hạ tầng (trái phiếu chính quyền địa phương, đấu thầu dự án BT cho hạ tầng, vốn ODA…) còn phức tạp và hiệu quả thấp. Do đó, quỹ đất sạch tại các KCN thường không kịp chuẩn bị khi có nhà đầu tư; ngược lại, một số địa phương phải dựa vào đấu giá trả tiền thuê lại để huy động vốn phát triển hạ tầng, dẫn đến giá đất cao.

Hơn nữa, hệ thống thuế, phí và bảo lãnh tín dụng cho DN thuê đất chưa có ưu đãi đặc thù. DN công nghệ cao hoặc xanh khi thuê đất công nghiệp không được hưởng mức thuế môn bài, thuế TNDN thấp hơn hay lãi suất vay ưu đãi giống như các ngành trọng điểm khác. Chính sách bảo lãnh ngân hàng cho DN đầu tư đất công nghiệp cũng chỉ mới manh nha và chủ yếu tập trung vào các dự án của doanh nghiệp nhà nước. Tóm lại, chi phí vốn và chi phí sử dụng đất vẫn là gánh nặng lớn đối với DN thuê đất trong và ngoài nước, làm giảm sức cạnh tranh của Việt Nam so với các nước trong khu vực.

Giải pháp công nghệ và quản trị

Trước những “điểm nghẽn” kể trên, Việt Nam cần một loạt giải pháp công nghệ kết hợp quản trị để cải thiện minh bạch và hiệu quả quản lý đất đai, từ đó thu hút đầu tư tư nhân vào công nghiệp.

Xây dựng “Data Hub Đất đai” tập trung – một cổng dữ liệu liên thông tích hợp tất cả thông tin đất đai. Cơ sở này sẽ liên kết bản đồ quy hoạch, bản đồ hiện trạng, bảng giá đất, hợp đồng cho thuê thuê đất, thông tin thay đổi (tách/nhận thửa) và tình trạng pháp lý của từng thửa đất. Khi đó, các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và người dân đều có thể tra cứu minh bạch tình trạng pháp lý của từng lô đất, bao gồm quy hoạch sử dụng đất tương lai, giá tham khảo và lịch sử giao dịch. Để đảm bảo tính bất biến, có thể ứng dụng blockchain cho phần giao dịch: mỗi hợp đồng thuê, chuyển nhượng đất được mã hoá lưu trữ, đảm bảo “không thể bị giả mạo, sai lệch”.

Nhiều chuyên gia thế giới cho rằng công nghệ số có thể “thúc đẩy đáng kể tính minh bạch” trong ngành đất đai. Việc triển khai Data Hub giúp xóa bỏ các “sân sau” thông tin, đồng thời dữ liệu nền tảng cho các chỉ số quản trị và giám sát trở nên đầy đủ. Cuối cùng, mọi quyết định đầu tư xây dựng trên đất đều dựa vào dữ liệu xác thực, giảm rủi ro và chi phí tìm kiếm thông tin.

Tăng cường công khai hóa toàn bộ quy trình giao, thuê đất công nghiệp thông qua các phiên đấu giá trực tuyến. Tất cả lô đất công nghiệp cho thuê đều được đưa lên nền tảng đấu giá điện tử (có thể tích hợp với Cổng Dịch vụ công quốc gia), yêu cầu các bên tranh đấu giá cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý. Kết quả được công khai hoàn toàn, cho phép các bên thứ ba (chuyên gia, doanh nghiệp) theo dõi, phản biện hậu kiểm.

Ví dụ, Singapore thực hiện tất cả qua chương trình GLS của URA; tương tự, Việt Nam có thể áp dụng hình thức đấu giá trên sàn điện tử e-Auction với chức năng đăng tải hồ sơ đấu giá, livestream phiên đấu giá và lưu lại lịch sử tranh đấu. Cơ chế này giúp giá đất tiệm cận giá thị trường hơn, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc lựa chọn nhà đầu tư. Theo World Bank, việc áp dụng nền tảng số có thể “tăng tính minh bạch” và giảm thiểu gian lận trong giao dịch đất đai.

Thành lập “Quỹ phát triển KCN xanh” dưới sự đồng quản lý của Nhà nước và khu vực tư nhân, nhằm cung cấp quỹ đất sạch kèm hạ tầng thiết yếu sẵn sàng cho nhà đầu tư. Quỹ này có thể được hình thành từ ngân sách trung ương và các nguồn hỗ trợ phát triển, tạo quỹ đệm về đất cho các KCN xanh, công nghệ cao. Doanh nghiệp thuê đất từ quỹ này sẽ được hưởng ưu đãi đặc biệt về giá thuê hoặc chính sách thuế – phí.

Đẩy mạnh mô hình PPP “đất đổi hạ tầng”: Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp đầu tư hạ tầng KCN (đường xá, điện nước, khu xử lý nước thải) trong một thời gian nhất định, đổi lại phần hạ tầng do DN đầu tư sẽ thuộc quyền sử dụng chung. Kiểu hợp tác này giảm áp lực tài chính cho ngân sách và khuyến khích doanh nghiệp tham gia trực tiếp vào phát triển cơ sở hạ tầng công nghiệp. Nhiều địa phương đã thử nghiệm mô hình này trong phát triển đô thị, và có thể lồng ghép vào quy hoạch KCN, nhằm nhanh chóng hình thành các quỹ đất công nghiệp đồng bộ hạ tầng.

Tăng cường tự động hóa các quy trình hành chính liên quan: Cấp Giấy CNQSDĐ, giấy phép xây dựng tại KCN, giấy phép môi trường… có thể thực hiện thông qua hệ thống thông tin trực tuyến kết nối liên thông. Ví dụ, khi nhà đầu tư đăng ký thuê đất trên cổng quốc gia, hệ thống tự động xét duyệt giấy phép xây dựng nếu dự án đáp ứng quy hoạch KCN và khuyến khích, hoặc tự động nhắc bổ sung giấy tờ nếu thiếu.

Xây dựng “One Stop Shop KCN 4.0” – một cửa điện tử đặc thù cho các khu, cụm công nghiệp. Nền tảng này tích hợp tiếp nhận hồ sơ, thanh toán lệ phí, theo dõi tiến độ xử lý và tiếp nhận phản hồi của DN trong cùng một hệ thống. Nhờ đó, giảm thiểu tối đa việc doanh nghiệp phải đến nhiều cơ quan “xin” và chờ “cho”; thay vào đó, hệ thống sẽ phản hồi tức thì về bước tiếp theo. Mô hình này tương tự các nền tảng một cửa liên thông quốc gia nhưng thiết kế riêng cho ngành công nghiệp, giúp đẩy nhanh thời gian từ khi xin đất đến khi triển khai dự án thực tế.

Xây dựng Bộ chỉ số Quản trị đất đai dành riêng cho khu công nghiệp và cụm công nghiệp (Land Governance Indicators cho KCN). Chỉ số này gồm các thành phần như tính minh bạch quy hoạch, độ ổn định giá đất, thời gian xử lý thủ tục, và chất lượng hạ tầng. Mỗi năm, các KCN được đánh giá và xếp hạng công khai, nhằm tạo áp lực cạnh tranh giữa các tỉnh về khả năng thu hút FDI và đầu tư tư nhân.

Các cơ quan quản lý nhà nước cũng nên báo cáo định kỳ các chỉ số về thị trường đất đai (tỉ lệ lấp đầy, giá thuê trung bình, tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công cho hạ tầng KCN…). Việc này giống như Chỉ số PCI cho đất đai, giúp nhà đầu tư và công chúng đánh giá mức độ minh bạch qua con số. Ví dụ, theo Land Portal (WB), việc minh bạch dữ liệu có thể “giải phóng những lợi ích to lớn” khi các kênh thông tin được mở. Các chỉ số và báo cáo trên sẽ là căn cứ để điều chỉnh chính sách kịp thời, tránh tình trạng các “điểm nghẽn” tái phát.

Đề xuất chính sách cụ thể

Chính phủ và Quốc hội: Ban hành Nghị định về “Quỹ đất công nghiệp ưu đãi”: Xác lập nguồn ngân sách tái cấp vốn để Nhà nước có thể mua (đền bù) đất sạch, hình thành quỹ đất sạch tập trung tại các KCN trọng điểm. Nghị định quy định rõ nguyên tắc vận hành quỹ, điều kiện doanh nghiệp được thuê đất ưu đãi (ví dụ phải cam kết đầu tư công nghệ cao, thân thiện môi trường, tạo nhiều việc làm).

Sửa Luật Đất đai và Luật Quản lý sử dụng tài sản công: Bổ sung cơ chế “đất đổi hạ tầng” và đa dạng hóa hình thức đầu tư phát triển hạ tầng KCN. Ví dụ, cho phép DN được giao quyền sử dụng đất ưu đãi khi đầu tư xây dựng khu tái định cư cho người dân bị thu hồi đất, hoặc xây dựng nhà ở công nhân. Mở rộng quy định về giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp hợp đồng hợp tác đầu tư phát triển KCN (BTC) để Nhà nước và tư nhân có thể linh hoạt hợp tác.

Bộ TN-MT & Bộ KH-ĐT: Hoàn thiện CSDL đất đai tích hợp: Đẩy nhanh việc công khai nền tảng số quy hoạch KCN, cụm công nghiệp trên toàn quốc. Phối hợp với Bộ Công An cập nhật số định danh thửa đất, tài sản gắn liền, kết nối với CSDL quốc gia về dân cư và doanh nghiệp. Đồng thời, Bộ TN-MT cần sớm ban hành quy chuẩn công khai dữ liệu đất đai theo chuẩn quốc tế (ví dụ OGC) để tích hợp dễ dàng với các ứng dụng GIS, blockchain.

Cập nhật khung giá đất công nghiệp: Ban hành chính sách khung giá đất công nghiệp tham chiếu theo giá thị trường, với biên độ điều chỉnh cho từng vùng. Quy định thường xuyên cập nhật khung giá (ví dụ 2–3 năm một lần) để phản ánh kịp xu hướng thị trường. Tăng cường vai trò giám sát của Bộ TN-MT trong việc kiểm soát tỉ lệ chênh lệch giữa giá bảng và giá thị trường, nhằm giảm rủi ro “giá ảo” bồi thường.

UBND tỉnh, thành phố: Thành lập Quỹ phát triển KCN địa phương: Mỗi tỉnh có thể lập quỹ này từ nguồn vốn ngân sách trung ương và địa phương để đầu tư hạ tầng KCN và mua đất sạch giao cho doanh nghiệp ưu đãi. Xây dựng cơ chế phối hợp với quỹ Trung ương (nếu được thành lập) để chia sẻ chi phí và kinh nghiệm quản lý.

Ưu đãi thuế, phí cho DN thuê đất xanh, công nghệ cao: Các tỉnh ban hành chính sách giảm 50–100% tiền thuê đất giai đoạn đầu cho các dự án sử dụng công nghệ sạch, tạo nhiều việc làm, hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi 2–3 năm đối với loại hình đầu tư này. Có thể miễn tiền sử dụng đất một lần khi giao đất với các doanh nghiệp đầu tư vào nghiên cứu phát triển hoặc xây dựng nhà ở công nhân trong KCN.

Ngân hàng Nhà nước & Bộ Tài chính: Cơ chế bảo lãnh tín dụng ưu đãi: Thiết lập chương trình hỗ trợ tín dụng cho DN thuê đất trong các KCN xanh. Ví dụ, Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Ngân hàng Phát triển Việt Nam cấp tín dụng lãi suất thấp hoặc cam kết bảo lãnh trái phiếu cho các dự án xây dựng hạ tầng KCN, đổi lại các ngân hàng thương mại được bù lãi hoặc bảo hiểm rủi ro.

Miễn, giảm thuế liên quan trong giai đoạn đầu dự án: Giảm thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho DN trong 1–2 năm đầu khi triển khai dự án tại KCN. Xem xét miễn thuế sử dụng đất ở (nếu phải chuyển mục đích dùng đất) trong giai đoạn đầu, nhằm giảm áp lực tài chính lên doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Hiệp hội doanh nghiệp & VCCI: Hướng dẫn minh bạch giao dịch đất đai: Xây dựng bộ quy tắc ứng xử, hướng dẫn các doanh nghiệp cách tiếp cận thông tin đất đai, tiêu chí đánh giá dự án KCN công khai, quy trình thương thảo hợp đồng thuê đất. Tổ chức tập huấn, diễn đàn chia sẻ kinh nghiệm cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, giúp họ tiếp cận thông tin quy hoạch và chính sách ưu đãi kịp thời.

Mạng lưới “Land Data Lab”: Thành lập diễn đàn kết nối doanh nghiệp, chuyên gia quy hoạch, và chính quyền địa phương để cùng giám sát và phản biện chính sách đất đai. Ví dụ, mạng lưới này có thể gồm chuyên gia GIS, kinh tế học đất đai, hiệp hội ngành nghề, và đại diện các Sở TN-MT, họp định kỳ để phản hồi về dữ liệu đất đai, đưa ra đề xuất cải cách. Hình thành phòng “thí điểm đổi mới” trong ngành, nơi thử nghiệm các công cụ blockchain, AI đánh giá giá đất, v.v., và chia sẻ kết quả với cộng đồng.

Bài viết đã chỉ ra các điểm nghẽn lớn trong quản lý đất công nghiệp ở Việt Nam hiện nay: từ bất cập về minh bạch thông tin, biến động giá đất mạnh mẽ, đến thiếu quỹ đất ưu đãi và áp dụng công nghệ lạc hậu. Ở tầm quốc gia, những tồn tại này tạo gánh nặng chi phí giao dịch và rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhờ tổng hợp kinh nghiệm quốc tế (như mô hình GLS ở Singapore, ngân sách quỹ đất công ở Đức, hay PPP ở Trung Quốc) và thực trạng trong nước, bài viết đề xuất một loạt giải pháp đột phá: xây dựng nền tảng quản lý đất số liên thông (GIS + blockchain), công khai đấu giá quyền thuê đất qua sàn trực tuyến, thành lập quỹ đất công nghiệp xanh cấp trung ương – địa phương, số hóa thủ tục “One Stop Shop KCN”, và cơ chế giám sát minh bạch (chỉ số quản trị đất đai). Các đề xuất này hướng đến mục tiêu: thiết lập thị trường đất đai công nghiệp minh bạch, giảm chi phí và rủi ro, qua đó thúc đẩy mạnh mẽ đầu tư tư nhân và FDI vào công nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực công nghệ cao, bền vững.

Bài viết đã chỉ ra các điểm nghẽn lớn trong quản lý đất công nghiệp ở Việt Nam hiện nay: từ bất cập về minh bạch thông tin, biến động giá đất mạnh mẽ, đến thiếu quỹ đất ưu đãi và áp dụng công nghệ lạc hậu. Ở tầm quốc gia, những tồn tại này tạo gánh nặng chi phí giao dịch và rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhờ tổng hợp kinh nghiệm quốc tế (như mô hình GLS ở Singapore, ngân sách quỹ đất công ở Đức, hay PPP ở Trung Quốc) và thực trạng trong nước, bài viết đề xuất một loạt giải pháp đột phá: xây dựng nền tảng quản lý đất số liên thông (GIS + blockchain), công khai đấu giá quyền thuê đất qua sàn trực tuyến, thành lập quỹ đất công nghiệp xanh cấp trung ương – địa phương, số hóa thủ tục “One Stop Shop KCN”, và cơ chế giám sát minh bạch (chỉ số quản trị đất đai). Các đề xuất này hướng đến mục tiêu: thiết lập thị trường đất đai công nghiệp minh bạch, giảm chi phí và rủi ro, qua đó thúc đẩy mạnh mẽ đầu tư tư nhân và FDI vào công nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực công nghệ cao, bền vững.

Về hướng nghiên cứu tiếp theo, cần tập trung vào việc đo lường tác động kinh tế – xã hội của các cải cách đất đai vừa đề xuất. Ví dụ, nghiên cứu kinh tế vi mô đánh giá lợi ích của nền tảng dữ liệu số tới năng suất đầu tư, hoặc phân tích so sánh hiệu quả tài chính giữa các mô hình PPP quỹ đất trong một số KCN mẫu. Ngoài ra, một nghiên cứu dài hạn về giá trị tài nguyên đất (land as a resource) có thể cung cấp góc nhìn sâu hơn để đánh giá định giá đất công nghiệp qua thời gian, từ đó hoàn thiện chính sách định giá. Cuối cùng, việc xây dựng bộ chỉ số minh bạch đất đai dành riêng cho khu công nghiệp là đề tài quan trọng, giúp giám sát thực thi chính sách và khuyến khích các tỉnh tham gia cải cách một cách tích cực và trách nhiệm.

*TS. Cao Anh Đô – Trưởng Ban Pháp chế Tập đoàn Sông Thao

*Th.S Hoàng Công Đoàn – Ủy viên UBTW MTTQ Việt Nam, Phó Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam; Chủ tịch Tập đoàn Sông Thao; BT Chi bộ Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam.

TS. Cao Anh Đô - Th.S Hoàng Công Đoàn