Xoá tình trạng “giá đất đuổi giá nhà”

Mặc dù thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu khởi sắc từ cuối năm 2024 với nguồn cung cải thiện, tín dụng tăng trưởng, trái phiếu doanh nghiệp phục hồi… song một trong những thách thức lớn nhất hiện nay là giá bất động sản vẫn neo ở mức quá cao, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), để thị trường phát triển bền vững, yếu tố tiên quyết là phải kiểm soát được giá đất. Thực tế từ cuối năm 2024, giá đất ở nhiều khu vực đã tăng tới 10 lần so với năm trước. Trong khi đó, cơ chế định giá đất hiện hành lại góp phần "kéo" giá nhà lên khiến khả năng tiếp cận của người dân ngày càng thu hẹp.

Để tháo gỡ vòng xoáy bất hợp lý này, một định hướng chính sách mới đã được Vụ Kinh tế ngành (Ban Chính sách và Chiến lược Trung ương) đưa ra, đó là phân định rõ ràng giữa thị trường Quyền sử dụng đất sơ cấp và thị trường Quyền sử dụng đất thứ cấp. Theo đó, thị trường sơ cấp là Nhà nước giao dự án cho đối tượng sử dụng lần đầu (bao gồm các dự án) và giá đất theo bảng giá quy định của Nhà nước; thị trường thứ cấp là thị trường giao dịch giữa các người sử dụng đất theo nguyên tắc thị trường và điều tiết bằng chính sách thuế.

Ông Hiệp đánh giá, đây là một bước tiến mới trong tư duy chính sách về đất đai. Tuy nhiên, để thị trường sơ cấp có thể vận hành hiệu quả, điều kiện tiên quyết là phải xây dựng bảng giá đất thống nhất trên toàn quốc. Đồng thời, nguyên tắc xây dựng bảng giá này cần được chỉ đạo xuyên suốt, hài hòa giữa mục tiêu tăng thu ngân sách và tạo dư địa phát triển cho doanh nghiệp cũng như các ngành kinh tế liên quan.

Bên cạnh đề xuất hoàn thiện cơ chế định giá đất, Chủ tịch VACC cho rằng, cần sớm rà soát, đánh giá lại các văn bản pháp lý đang gây cản trở quá trình triển khai dự án. Đặc biệt, cần đẩy mạnh phân cấp cho địa phương trong công tác phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm sự đồng bộ về thời gian và khối lượng. Đặc biệt, cần đơn giản hoá quy trình điều chỉnh quy hoạch, nhất là giữa quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500 hiện đang có nhiều điểm chồng chéo.

Liên quan thủ tục định giá đất, Chủ tịch VACC kiến nghị cần xem lại những bất cập trong quy định của Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 103/2024/NĐ-CP đang gây khó cho các đơn vị tư vấn định giá dẫn đến việc kéo dài làm lãng phí tài sản và ách tắc cho chủ đầu tư.

Vấn đề quan trọng nữa là phải giải quyết được những rắc rối của thủ tục hành chính trong “ma trận” về thủ tục đầu tư và sự chồng chéo trong các hệ thống văn bản hiện nay bằng một “cuộc cách mạng” về thủ tục hành chính. Theo đó, nên thành lập tổ tư vấn gồm các chuyên gia có kinh nghiệm thực tế để tham vấn cho Chính phủ trước khi ban hành văn bản pháp luật, tránh tình trạng văn bản vừa ban hành đã phải sửa đổi.

Cũng theo Chủ tịch VACC, cần có quy định để kiểm soát và làm lành mạnh hóa thị trường xây dựng để kiểm soát việc phá giá trong đấu thầu khi đang diễn ra tình trạng các doanh nghiệp giảm giá thầu sâu (15-20%, thậm chí 45%) nhằm phá giá để trúng thầu.

Xoay quanh vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) kiến nghị, các địa phương cần nhanh chóng rà soát, cập nhật quy hoạch, đẩy mạnh phê duyệt các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và sản phẩm giá rẻ. Đồng thời, cần rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng và hoàn thiện các thủ tục đầu tư để giảm chi phí đầu vào cho dự án.

Yến Nhung