Bất động sản công nghiệp giữ vững đà tăng trưởng giữa biến động toàn cầu
Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trong nửa đầu 2025, giữ đà tăng trưởng bất chấp biến động kinh tế và chính sách toàn cầu.
Trong báo cáo “Tiêu điểm Bất động sản Hà Nội quý 2/2025” mới công bố, CBRE Việt Nam ghi nhận phân khúc bất động sản (BĐS) công nghiệp tiếp tục duy trì hoạt động tích cực trong nửa đầu năm, bất chấp những biến động từ môi trường thuế quan quốc tế và kinh tế toàn cầu. Thị trường được hỗ trợ bởi sự tăng trưởng sản xuất trong nước và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng mạnh.
Theo Tổng cục Thống kê, chỉ số sản xuất công nghiệp 6 tháng đầu năm 2025 tăng 9,2% so với cùng kỳ năm ngoái. FDI đăng ký mới đạt 21,52 tỷ USD (tăng 32,6%), trong khi vốn FDI thực hiện đạt 11,72 tỷ USD, đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm.
Tại miền Bắc, phân khúc đất công nghiệp ghi nhận thêm 2 khu công nghiệp (KCN) mới bắt đầu chào thuê từ quý 1/2025, bổ sung gần 340 ha đất cho thuê. Mức hấp thụ tại các thị trường cấp 1 trong 6 tháng đầu năm đạt gần 260 ha, với 75% diễn ra trong quý 1, trước khi thông tin về chính sách thuế mới từ Mỹ được công bố. Tỷ lệ lấp đầy đạt 80,4% vào cuối quý 2, tăng 1,9 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê đất công nghiệp bình quân tại quý 2/2025 đạt 139 USD/m²/kỳ hạn còn lại, tăng 3,8% theo năm và giữ ổn định theo quý.
Với thị trường kho xưởng xây sẵn, nguồn cung tiếp tục mở rộng, đặc biệt ở Bắc Ninh và Hưng Yên. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại thị trường cấp 1 đạt 82,7% đối với nhà kho (giảm 1,0 điểm % theo quý) và 90,0% với nhà xưởng (tăng 1,3 điểm %). Giá thuê trung bình đạt 4,7 USD/m²/tháng với nhà kho và 4,9 USD/m²/tháng với nhà xưởng, tăng khoảng 1,8% so với cùng kỳ. Nhu cầu chủ yếu đến từ doanh nghiệp sản xuất điện tử, thiết bị thể thao và nhóm logistics, đặc biệt là thương mại điện tử. Đáng chú ý, SPX Express công bố xây dựng trung tâm phân loại hàng hóa lớn nhất Đông Nam Á tại Hưng Yên với quy mô 170.000 m².
CBRE đánh giá thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới với nhiều biến số. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn duy trì sức hút nhờ môi trường đầu tư cải thiện và vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Việc Việt Nam trở thành quốc gia Đông Nam Á đầu tiên đạt được thỏa thuận khung thương mại với Mỹ là một tín hiệu tích cực cho môi trường đầu tư.
Bên cạnh đó, tiến trình cải cách hành chính, đặc biệt là hợp nhất tỉnh thành và tinh gọn bộ máy hứa hẹn tạo chuyển biến tích cực dài hạn cho thị trường BĐS công nghiệp, giúp đơn giản hóa thủ tục, mở rộng quỹ đất và thúc đẩy sự hình thành các khu thương mại tự do. Dù có thể khiến tiến độ một số dự án bị chậm ngắn hạn, đây vẫn là nền tảng cho chu kỳ phát triển bền vững trong tương lai.
Bức tranh thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong nửa đầu năm 2025 cho thấy nhiều tín hiệu lạc quan, nhưng cũng đặt ra một số lưu ý cho giai đoạn kế tiếp. Trong bối cảnh thế giới tiếp tục đối mặt với những bất ổn địa chính trị và các chính sách bảo hộ gia tăng, việc Việt Nam vẫn thu hút được dòng vốn FDI mạnh mẽ là một thành quả đáng ghi nhận. Đặc biệt, tăng trưởng FDI không chỉ đơn thuần là về số lượng mà còn phản ánh sự dịch chuyển chiến lược của các tập đoàn quốc tế trong việc tái cơ cấu chuỗi cung ứng và tìm kiếm điểm đến thay thế Trung Quốc.
Tuy nhiên, mức hấp thụ đất công nghiệp tập trung chủ yếu trong quý 1/2025 cho thấy tâm lý nhà đầu tư vẫn khá nhạy cảm trước biến động chính sách toàn cầu. Điều này đặt ra yêu cầu Việt Nam cần tiếp tục cải thiện khả năng dự báo chính sách, tăng cường năng lực ứng phó linh hoạt để giữ vững sức hút đầu tư.
Một điểm tích cực khác là sự phát triển mạnh của phân khúc kho xưởng xây sẵn, minh chứng cho sự chuyển mình của ngành logistics và thương mại điện tử trong nước. Sự kiện SPX Express mở rộng quy mô trung tâm phân loại hàng hóa là ví dụ điển hình cho xu thế này. Trong dài hạn, đây có thể là động lực mới cho thị trường BĐS công nghiệp, nhất là tại những khu vực ngoài các “điểm nóng” truyền thống.
Tuy nhiên, mặt bằng giá thuê đang dần tiệm cận ngưỡng cao hơn, đặc biệt tại các khu vực phát triển nhanh như Bắc Ninh, Hưng Yên. Điều này đặt ra thách thức cho các địa phương còn lại trong việc thu hút đầu tư thông qua cải thiện hạ tầng và chính sách ưu đãi cạnh tranh hơn. Đồng thời, thị trường cũng cần lưu ý đến các rủi ro về quy hoạch chồng lấn, thiếu đồng bộ trong phát triển hạ tầng kết nối, vốn là những điểm nghẽn cố hữu trong quá khứ.
Nhìn tổng thể, BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn đang trong chu kỳ tích cực nhưng đã bước vào giai đoạn sàng lọc và tái định vị. Giai đoạn tới sẽ là thời điểm bản lề, đòi hỏi các nhà phát triển dự án, địa phương và Chính phủ phải cùng hành động quyết liệt hơn để giữ đà tăng trưởng, đồng thời hướng đến phát triển bền vững và chất lượng hơn, thay vì chỉ chạy theo số lượng và tốc độ như trước.