Nghị định số 181/2025: Minh bạch cơ chế tính thuế cho bất động sản

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 181/2025/NĐ-CP (Nghị định 181) hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng. Nghị định này có hiệu lực ngay từ thời điểm ban hành (1/7/2025) được kỳ vọng một hành lang pháp lý mới minh bạch, đồng bộ và sát với thực tiễn.

Một trong những điểm nổi bật của Nghị định là quy định rõ ràng giá tính thuế giá trị gia tăng đối với các giao dịch bất động sản. Cụ thể, giá tính thuế là giá bán chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và được trừ phần giá đất đã nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định. Với các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc thông qua đấu giá, phần giá đất được trừ là khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần. Tuy nhiên, các chi phí như bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng do doanh nghiệp tự chi trả sẽ không được tính vào giá đất được trừ.

Bên cạnh đó, Nghị định 181 cũng phân loại cụ thể các trường hợp được trừ giá đất như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; góp vốn bằng đất; thanh toán bằng quỹ đất trong các dự án BT, PPP... Với từng hình thức, Nghị định đều đưa ra nguyên tắc rõ ràng về cách xác định phần giá đất được trừ, điều này đặc biệt có ý nghĩa trong việc giảm tranh chấp và đảm bảo tính nhất quán trong thực thi pháp luật thuế.

Các chuyên gia và doanh nghiệp đánh giá, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản bị áp lực kép khi vừa gánh chi phí đầu vào tăng, vừa phải đối mặt với nguy cơ truy thu thuế do thiếu thống nhất trong xác định giá tính thuế. Nghị định 181 chính là bước đi cần thiết để giải quyết tận gốc vấn đề này.

Nêu quan điểm về vấn đề này, TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, điểm mới tại Nghị định 181 có ý nghĩa thực tiễn cao, nhất là trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn về chi phí vốn và pháp lý.

“Việc làm rõ phần giá đất được trừ trong tính thuế giúp doanh nghiệp dự báo được chi phí đầu vào, từ đó xây dựng được giá bán sát với thực tế và chiến lược kinh doanh phù hợp. Quan trọng hơn, cơ chế rõ ràng này còn giúp doanh nghiệp tránh được nguy cơ bị truy thu thuế do cách hiểu khác nhau giữa các bên”, ông Tuyến nhận định.

Về lâu dài, theo ông Tuyến, việc minh bạch cơ chế tính thuế sẽ khiến giá bất động sản sát với giá trị thật hơn, hạn chế tình trạng “giá ảo” do doanh nghiệp phải gồng gánh chi phí rủi ro thuế.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Thị Cẩm Giang, Khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng đánh giá, Nghị định 181 là bước tiến quan trọng trong quá trình hoàn thiện thể chế tài chính cho thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang đối diện với áp lực thanh khoản, chi phí vốn gia tăng và những rủi ro pháp lý chưa từng có tiền lệ.

“Trong suốt nhiều năm qua, việc thiếu thống nhất trong xác định giá tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã khiến các doanh nghiệp rơi vào tình thế bị động, thậm chí bị truy thu thuế do cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan quản lý và bản thân doanh nghiệp. Điều này không chỉ tạo ra rủi ro pháp lý mà còn làm méo mó cấu trúc giá bất động sản khi doanh nghiệp phải cộng thêm ‘chi phí rủi ro thuế’ vào giá bán”, TS Nguyễn Thị Cẩm Giang phân tích.

Chuyên gia này nhấn mạnh, Nghị định 181 đã tạo ra bước thay đổi đột phá khi quy định rõ ràng, minh bạch nguyên tắc xác định giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng. Theo quy định mới, giá tính thuế giá trị gia tăng là phần chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã thực nộp vào ngân sách nhà nước. Điều này giúp thống nhất cách hiểu và thực thi pháp luật, đồng thời doanh nghiệp hoàn toàn có thể dự báo, chủ động kế hoạch kinh doanh, đầu tư, xác định giá thành của bất dộng sản sát với giá thị trường mà không phải gánh thêm các chi phí pháp lý tiềm ần như trước.

Một điểm tiến bộ lớn của Nghị định 181 là việc khẳng định nguyên tắc “không hồi tố gây bất lợi cho doanh nghiệp”. Điều này đồng nghĩa với việc các quy định mới chỉ áp dụng cho các giao dịch phát sinh sau thời điểm Nghị định có hiệu lực, đảm bảo quyền lợi và sự ổn định cho doanh nghiệp đã thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước trước đó. Nhờ đó, Nghị định 181 không chỉ tăng tính minh bạch, loại bỏ dần tình trạng “giá ảo” trên thị trường mà còn góp phần khôi phục niềm tin của doanh nghiệp, đặt nền tảng cho một chu kỳ phát triển lành mạnh, bền vững hơn của ngành bất động sản.

Yến Nhung