Nhận diện "ách tắc" pháp luật kinh doanh: Mâu thuẫn về điều kiện của người sử dụng đất
Không chỉ gây khó cho hình thức thuê đất trả tiền 1 lần, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản còn mâu thuẫn về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Theo Luật sư, ThS Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện của người sử dụng đất thực hiện quyền: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này”.
Theo quy định trên, chỉ có 4 ngoại lệ mà người sử dụng đất không cần phải có Giấy chứng nhận để thực hiện quyền của mình gồm: thừa kế quyền sử dụng đất; Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản; Và hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Ngoài các liệt kê trên, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện quyền của mình.
Trong khi đó, khoản 4, Điều 9 của Luật Nhà ở quy định: “Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”.
Trước các quy định đã nêu, vị chuyên gia này cho rằng, hiện nay, do khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 không có quy định loại trừ cho trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở không phải xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở hình thành trong tương lai nên nhiều địa phương và cơ quan Nhà nước cho rằng, khi chủ đầu tư xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án trước.
“Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư chỉ là thêm 1 khâu thủ tục tốn kém chi phí cho chủ đầu tư và gây lãng phí thời gian cho cơ quan nhà nước và chủ đầu tư. Vì vậy, cần bỏ thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư khi bán bất động sản tương lai và có sẵn và áp dụng cơ chế chung tại Khoản 4, Điều 9 Luật Nhà ở để cấp cho khách hàng”, vị chuyên gia này chia sẻ.
Đồng thời để giải quyết các tồn tại, hạn chế đã nêu, vị chuyên gia này đề xuất bổ sung đoạn sau vào Điều 45.2 Luật đất đai 2024 theo hướng: “2.a Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản thì không phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản”.
Ngoài vấn đề đã nêu, vị chuyên gia này cũng chia sẻ về mâu thuẫn liên quan thời hạn đăng ký biến động đất đai theo Luật Đất đai 2024 với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, Luật sư Tuấn cho biết, khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định “các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật”.
“Theo quy định đã nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai mà không có ngoại lệ”, vị chuyên gia này chia sẻ.
Đồng thời cho hay, khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở quy định: “trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”.
Mặt khác khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.
Về vấn đề này, chuyên gia đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 133 Luật Đất đai 2024.