Nhận diện "ách tắc" pháp luật kinh doanh: Luật Đất đai mâu thuẫn Nghị quyết 82/2019/QH14
Ngoài mâu thuẫn về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, Luật Đất đai còn được cho không thống nhất với Nghị quyết 82/2019/QH14 về phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa.
Thông tin về vấn đề này, Luật sư, ThS Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho hay, theo quy định pháp lý hiện hành, quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp có vốn Nhà nước, cùng với phương án sắp xếp lại lao động, phương án sản xuất kinh doanh… một trong các nội dung doanh nghiệp cần chuẩn bị là phương án sử dụng đất.
Phương án sử dụng đất là một thành phần hồ sơ trong cổ phần hóa, bao gồm nội dung: Báo cáo hiện trạng nhà, đất của doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng; Đề xuất phương án sử dụng đất sau cổ phần hóa; Và đối chiếu phương án sử dụng đất với QH, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, quy định về trách nhiệm lập phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa đã có từ năm 2007 tại Điều 30 khoản 1 của Nghị định số 109/2007/NĐ-CP. Theo đó, doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.
Nghị định 59/2011/NĐ-CP (Điều 31 khoản 1) và Nghị định 126/2017/NĐ-CP (Điều 13 khoản 1), Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Nghị định 140/2020/NĐ-CP (gọi chung là Nghị định 126/2017/NĐ-CP sửa đổi) tiếp tục quy định việc phê duyệt phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa. Phương án sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Việc sử dụng đất của các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp cổ phần hóa phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và pháp luật về quy hoạch.
Từ các quy định đã viện dẫn, chỉ ra mâu thuẫn, vướng mắc phát sinh xoay quanh vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết, do nhiều nguyên nhân khác nhau: như lịch sử để lại, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng… dẫn đến nhiều trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa nhưng lại chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất. Không có phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa dẫn đến doanh nghiệp sau cổ phần hóa gặp nhiều khó khăn khi sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai.
Trong khi đó, theo quy định tại khoản m Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội về tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị quy định: “... doanh nghiệp sau cổ phần hóa phải thực hiện đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt trong phương án cổ phần hóa doanh nghiệp. Việc chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện sắp xếp, xử lý nhà, đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa phải tuân thủ quy hoạch, bảo đảm điều kiện, trình tự, thủ tục theo quy định. Kiên quyết thu hồi đất theo quy định của pháp luật đối với các trường hợp vi phạm”.
Như vậy, trường hợp phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp không (hoặc chưa được) phê duyệt phương án chuyển mục đích sử dụng đất sau cổ phần hóa thì doanh nghiệp sẽ không được thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất cho dù việc chuyển mục đích này có đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai nói chung.
“Nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt phải thực hiện điều chỉnh phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc điều chỉnh phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa, đặc biệt khi doanh nghiệp đã thoái vốn nhà nước, không có cơ sở pháp lý rõ ràng để thực hiện. Điều này đã và sẽ gây ra không ít lúng túng cho các địa phương khi xem xét việc chuyển mục đích sử dụng đất cho các dự án có nguồn gốc quỹ đất từ cổ phần hóa”, Luật sư Phạm Thanh Tuấn chia sẻ.
Từ các mâu thuẫn, vướng mắc phát sinh đã nêu, vị chuyên gia này đề xuất, Chính phủ xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung khoản m Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội theo hướng việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.
Bên cạnh đó, cần có quy định trong trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của các địa phương nhưng không phù hợp với phương án án sắp xếp nhà đất sẽ nên ưu tiên việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Điều này bảo đảm tính hiệu lực, hiệu quả của hệ thống các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo pháp luật về đất đai nhưng vẫn bảo đảm không thất thoát về đất đai sau cổ phần hóa.