Bất động sản nhà ở riêng lẻ trầm lắng giữa kỳ vọng phục hồi
Thị trường nhà ở riêng lẻ quý II/2025 chưa phục hồi rõ nét, phân hóa giữa Hà Nội và TP HCM, trong khi giá cao và tín dụng siết chặt tiếp tục kìm hãm sức mua.
Báo cáo thị trường quý II/2025 của Batdongsan.com.vn phản ánh rõ nét bức tranh trầm lắng của phân khúc nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam. Dù toàn thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ đón nhận nhiều lực đẩy từ kinh tế vĩ mô và chính sách, nhà ở riêng lẻ vẫn chưa ghi nhận dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM cho thấy sự phân hóa đáng kể về diễn biến thị trường, tuy nhiên điểm chung là sức cầu đang suy yếu trước áp lực giá và tín dụng.
Tại Hà Nội, mức giá nhà riêng đã tăng gần 50% chỉ trong vòng hai năm. Cụ thể, giá nhà riêng tại thủ đô trong tháng 6/2025 cao hơn tới 49% so với năm 2023. Việc giá tăng quá nhanh đã tạo ra khoảng cách lớn giữa giá trị tài sản và khả năng chi trả thực tế của phần lớn người dân. Hệ quả là mức độ quan tâm tới nhà riêng tại Hà Nội trong tháng 6/2025 giảm 14% so với tháng trước. Đồng thời, lượng tin rao bán không có tăng trưởng, cho thấy thị trường đã chạm ngưỡng chững lại, cả về cung lẫn cầu.
Trong bối cảnh đó, nhu cầu bắt đầu dịch chuyển ra vùng ven - nơi mặt bằng giá vẫn ở mức “dễ thở” hơn, phù hợp với khả năng tài chính của nhóm người mua có nhu cầu ở thực. Đây là xu hướng đã được dự báo từ trước, tuy nhiên đợt tăng giá mạnh trong năm qua tại khu vực nội đô đã khiến xu hướng này trở nên rõ rệt và diễn ra nhanh hơn kỳ vọng.
Ngược lại, thị trường nhà riêng tại TP HCM ghi nhận sự ổn định hơn. Trong vòng hai năm qua, giá nhà tại khu vực trung tâm TP HCM chỉ tăng nhẹ, từ 200 triệu đồng/m² năm 2023 lên 202 triệu đồng/m² năm 2025. Ở khu vực trung tâm mở rộng, giá tăng từ 117 triệu đồng/m² lên 121 triệu đồng/m². Vùng ven tăng mạnh hơn, từ 60 triệu đồng/m² lên 68 triệu đồng/m². Đáng chú ý, tại TP Thủ Đức - nơi từng là tâm điểm của làn sóng đầu tư, giá nhà riêng lại ghi nhận xu hướng giảm, từ 89 triệu đồng/m² xuống 87 triệu đồng/m².
Tuy không xảy ra hiện tượng "tăng nóng" như tại Hà Nội, thị trường TP HCM cũng chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Việc giá giữ ở mức ổn định chủ yếu phản ánh tâm lý cẩn trọng của người mua và nhà đầu tư, chứ chưa hẳn là dấu hiệu tích cực về giao dịch. Trong nhiều trường hợp, mức giá cao vẫn đang kìm hãm nhu cầu ở thực, khiến giao dịch diễn ra cầm chừng.
Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường nhà ở riêng lẻ chưa thể phục hồi là do mặt bằng giá cao và các rào cản tài chính. Hiện tại, chính sách tín dụng vẫn bị siết chặt khiến người mua khó tiếp cận vốn vay, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao. Điều này dẫn đến hệ quả là dù có nhu cầu, người mua vẫn phải trì hoãn quyết định xuống tiền vì áp lực tài chính quá lớn.
Ngoài ra, tâm lý thận trọng tiếp tục chi phối thị trường. Các nhà đầu tư không còn mặn mà với kênh nhà riêng vốn từng là “át chủ bài” trong danh mục đầu tư cá nhân do lo ngại về rủi ro, thanh khoản thấp và hiệu suất sinh lời không còn hấp dẫn. Những biến động từ kinh tế vĩ mô, cùng với các đợt điều chỉnh chính sách quản lý thị trường bất động sản, càng khiến dòng tiền đầu cơ suy yếu rõ rệt.
Trong bối cảnh toàn thị trường kỳ vọng vào các chính sách hỗ trợ và tín hiệu phục hồi từ nền kinh tế, phân khúc nhà ở riêng lẻ vẫn cần thêm thời gian để "hồi sức". Vấn đề hiện tại không chỉ nằm ở việc hạ giá bán, mà là làm sao để tạo lại niềm tin cho người mua và nhà đầu tư, cải thiện khả năng tiếp cận vốn, đồng thời điều tiết lại cung - cầu giữa khu vực trung tâm và vùng ven một cách hợp lý.
Rõ ràng, nếu không có những điều chỉnh mạnh mẽ về chính sách tín dụng và phát triển nguồn cung nhà phù hợp thu nhập, thị trường nhà ở riêng lẻ sẽ còn gặp nhiều trở ngại trong chặng đường phía trước. Giai đoạn phục hồi có thể đến, nhưng sẽ diễn ra chậm và phụ thuộc lớn vào khả năng cân đối giữa giá trị bất động sản và sức mua thực tế của người dân.