Tháo gỡ điểm nghẽn thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai

Chiều 31/7, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã phối hợp tổ chức Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”.

Đất thương mại dịch vụ tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ cho hay, tiềm năng của đất thương mại, dịch vụ (TMDV) có thể được nhìn nhận qua 4 góc độ.

Thứ nhất, góc độ phát triển đô thị hiện đại. Đây là loại đất "tạo mặt tiền cho đô thị", nơi hình thành các hoạt động kinh tế - xã hội sôi động, gia tăng tính kết nối và nâng cao năng lực cạnh tranh của các khu vực trung tâm và vùng ven. Các đô thị hiện đại đều có cấu phần thương mại - dịch vụ phát triển mạnh mẽ dựa trên quy hoạch quỹ đất hợp lý.

Thứ hai, góc độ kinh tế. Đất TMDV là nơi hình thành các dòng bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính - bán lẻ - lưu trú. Nhiều mô hình kinh doanh trên đất TMDV có tỷ suất sinh lời tốt hơn bất động sản thuần nhà ở, đồng thời không làm gia tăng áp lực hạ tầng xã hội.

Thứ ba, góc độ pháp lý và quản trị đô thị. Việc quản lý đất TMDV theo hình thức thuê đất có thời hạn và mục tiêu sử dụng rõ ràng tạo điều kiện minh bạch trong cấp phép, quản lý đầu tư, chống đầu cơ, và đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

Thứ tư, góc độ thu hút đầu tư và đổi mới mô hình tăng trưởng. Trong bối cảnh kinh tế số, du lịch, logistics, giáo dục quốc tế, y tế chất lượng cao… là những trụ cột tăng trưởng mới, đất TMDV là nền tảng không thể thiếu để hình thành các khu chức năng chuyên biệt, thu hút các dòng vốn FDI, dịch chuyển chuỗi cung ứng và sáng tạo các mô hình kinh tế mới.

Theo, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở và có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế của nó thường hạn chế. Ngược lại, đất TMDV lại tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp vào ngân sách nhà nước, và góp phần hình thành các trung tâm kinh tế sôi động. Thực tế cho thấy, một khu vực phát triển sầm uất luôn là nơi tập trung nhiều công trình thương mại, dịch vụ. Do đó, xét từ góc độ phát triển kinh tế - xã hội, đất TMDV thậm chí còn đóng vai trò rất quan trọng.

PGS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng: “Những khu đất có vị trí đẹp và hạ tầng tốt nên được ưu tiên phát triển các công trình thương mại - dịch vụ để tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ.

Ở góc độ đơn vị quản lý nhà nước, ông Phạm Ngô Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho hay, trong thập kỷ qua, diện tích đất TMDV trên toàn quốc đã tăng trưởng hơn 100%, từ khoảng 25.000ha vào năm 2015 lên gần 50.000ha hiện nay. Con số này khẳng định đây là một phân khúc hấp dẫn, thu hút đáng kể các doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Theo ông Hiếu: “Về bản chất, đất TMDV là một loại hình trong nhóm đất phi nông nghiệp. Đây chính là tư liệu sản xuất thiết yếu phục vụ quá trình kinh doanh. Luật Đất đai 2013 đã bắt đầu phân tách rõ ràng nhóm đất sản xuất kinh doanh và nhóm đất thương mại dịch vụ. Việc phân loại này nhằm phản ánh đúng mục tiêu sử dụng đất: Một nhóm phục vụ sản xuất, còn nhóm kia dành cho các hoạt động thương mại, dịch vụ như trung tâm thương mại, khách sạn,... Điều này cũng được thể hiện trong Luật Đất đai 2024, đất đa mục đích về cơ bản là các loại đất khác được sử dụng cho mục đích TMDV”.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản trên đất TMDV, bà Đoàn Thị Vân, Trưởng ban Pháp chế, Tập đoàn CEO chia sẻ: “Từ thực tế kinh doanh, chúng tôi cho rằng các dự án TMDV, đặc biệt là các dự án phát triển du lịch, nghỉ dưỡng đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển của đất nước trong Kỷ nguyên mới. Ở góc độ kinh tế - xã hội, các dự án TMDV như dự án phát triển du lịch, nghỉ dưỡng mang lại lợi ích tổng thể lớn hơn các dự án khác. Cụ thể, đất TMDV mãi là tài sản công (không như đất ở, giao và thu tiền sử dụng đất một lần là hết), là tài sản dự trữ để lại cho tương lai, ngày càng có nhiều thặng dư, tạo nguồn thu ngân sách lớn từ việc thu thuế hằng năm, tạo rất nhiều việc làm cho người lao động, mở ra cơ hội kiến tạo đất nước. Đặc biệt, dự án du lịch nghỉ dưỡng có tính lan tỏa mạnh đến 40 ngành kinh tế chính, sử dụng trên 2.000 sản phẩm và dịch vụ của nền kinh tế. Tuy nhiên, tiềm năng của đất TMDV hiện chưa được đánh giá đúng, chưa có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận này”.

Dưới góc độ nhà phát triển bất động sản, bà Cao Thị Thanh Nga, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CTCP Reatimes Holding nhận định, ưu điểm vượt trội của bất động sản trên đất thương mại dịch vụ chính là tính linh hoạt, khả năng tạo ra giá trị đa chức năng và đáp nhu cầu thay đổi của thị trường. Thay vì chỉ là một căn hộ để ở đơn thuần, thì trên đất thương mại dịch vụ, chúng ta có thể phát triển thành những tổ hợp đa dạng hơn rất nhiều.

Bà Nga cho rằng: “Các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, quỹ đất ngày càng khan hiếm. Việc tối ưu hóa công năng sử dụng đất thương mại dịch vụ giúp chúng ta tạo ra nhiều giá trị hơn trên cùng một diện tích. Xa hơn, rất nhiều dự án không chỉ xây dựng khách sạn hay trung tâm thương mại đơn lẻ, mà là cả một hệ sinh thái bao gồm mua sắm, ẩm thực, giải trí, văn phòng, và cả căn hộ lưu trú ngắn hạn. Chính sự đa dạng này đã thu hút được nhiều đối tượng khách hàng, tạo ra dòng tiền bền vững và nâng cao giá trị tài sản theo thời gian. Đây chính là điểm khác biệt và là tiềm năng vượt trội của loại hình bất động sản trên đất TMDV”.

Nhận thức đúng về bản chất pháp lý của loại hình đất TMDV

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cũng đã cung cấp cái nhìn toàn diện về bản chất pháp lý của loại hình đất TMDV.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 có Điều 206 quy định về loại đất này, được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Việc ra đời quy định về đất TMDV có ý nghĩa rằng, luật chính thức công nhận một loại đất có tên TMDV và đây là cơ sở pháp lý để quản lý loại hình đất này trên thực tế. Điều 206 có 3 khoản. Khoản 1 giải thích thế nào là đất TMDV, đây là loại đất được sử dụng để xây dựng các công trình thương mại dịch vụ và công trình phụ trợ cho mục đích thương mại dịch vụ. Hình thức tiếp cận đất để sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ là: Nhà nước cho thuê đất, Thuê lại đất, Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; và không chỉ các tổ chức, cá nhân trong nước mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài... đều được thuê đất thương mại dịch vụ.

Theo đó, vị chuyên gia cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư, khách hàng khi mua sản phẩm là các loại bất động sản mới như shophouse, condotel,… thì thường băn khoăn về tính lâu dài của loại đất TMDV này.

“Đây là băn khoăn hợp lý vì mua bất động sản là khoản đầu tư lớn. Tuy nhiên, điều này không quá đáng lo ngại, chúng ta cũng không nên quá lo lắng về vấn đề thời hạn sử dụng đất. Bởi vì Luật Đất đai 2024 cũng như Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013 đã quy định rõ quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ; Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng an ninh và mục đích công cộng. Đặc biệt, nếu thu hồi đất, quyền lợi của người dân vẫn được bảo hộ, sẽ được bồi thường hỗ trợ tái định cư. Đặc biệt, khi hết thời hạn, người sở hữu vẫn được xem xét gia hạn sử dụng nếu sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch”, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho biết.

Nếu trước khi hết thời hạn sử dụng đất 6 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng tiếp thì làm đơn gửi UBND cấp tỉnh, cấp huyện (trước 1/7/2025). Hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường rất khẩn trương soạn thảo luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10 tới, để chuyển thẩm quyền về quản lý đất đai từ cấp huyện về cấp xã, có cơ sở pháp luật cho cấp xã thực hiện.

Khi có đơn, các cơ quan sẽ xem xét, nếu đất được sử dụng đúng mục đích thì sẽ được gia hạn chu kỳ 50 năm mới. Có nghĩa pháp luật đã có quy định xử lý để người sử dụng đất yên tâm. Nếu mua bất động sản là đất thương mại dịch vụ từ chủ đầu tư thì được pháp luật bảo hộ, do đó người mua hoàn toàn yên tâm.

GS. TS. Hoàng Văn Cường cho hay: “Hiện chúng ta đang trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, và cần nhìn nhận về đất TMDV một cách khách quan, xuất phát từ thực tiễn chứ không theo cảm tính chủ quan. Rõ ràng đất TMDV đang là loại hình đất có giá trị thực tiễn rất lớn, nhưng trong nhận thức chung vẫn chưa được đánh giá đúng mức”.

Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường , trước nay, chúng ta thường có xu hướng coi trọng đất ở hơn đất TMDV. Bởi vì đất ở được xác định là sử dụng ổn định lâu dài, có thể mua bán, thừa kế, sở hữu vô thời hạn. Còn đất TMDV thường được gắn với khái niệm đất kinh doanh, có thời hạn, nên nhiều người có tâm lý e ngại. Tuy nhiên, nếu đất TMDV vẫn phù hợp quy hoạch, định hướng đầu tư phát triển của vùng, khu vực, vẫn đóng góp vào sự phát triển kinh tế của vùng, thì vẫn được tiếp tục gia hạn ở các chu kỳ tiếp theo. Điều đó có nghĩa là đất TMDV hoàn toàn có thể được khai thác lâu dài không khác gì đất ở. Ngoài ra, bất kể đất nào, dù là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, nhưng khi Nhà nước cần thu hồi vì lợi ích quốc gia công cộng thì vẫn phải thu hồi theo đúng quy định của pháp luật.

Đi tìm giải pháp đột phá

Bà Đoàn Thị Vân, Trưởng ban Pháp chế, Tập đoàn CEO cho hay: “Đối với các dự án thực hiện trên đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng thường có quy mô lớn, các chủ đầu tư dự án vẫn phải nộp tiền thuê đất trả tiền hằng năm hoặc một lần đối với các khu vực hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan của dự án và chủ đầu tư thực hiện việc quản lý, vận hành các hạng mục này trong khi đây là các hạng mục phục vụ công cộng. Từ thực tế nêu trên, chúng tôi đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định theo hướng miễn tiền thuê đất đối với hạng mục hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh quan của dự án thực hiện trên đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng như đang áp dụng với khu đô thị; sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư bàn giao các hạng mục này cho nhà nước quản lý, vận hành giống như khu đô thị, nhà ở”.

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland nêu 3 kiến nghị: Thứ nhất, Novaland đề xuất trong Luật Đất đai sửa đổi sắp tới sẽ cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có những công tác điều chỉnh hoặc công tác khởi động lại. Việc này sẽ giải quyết được 2 vấn đề: Thứ nhất là ngân sách nhà nước vẫn thu được phần tiền thuê đất, thứ hai là người sử dụng cuối là khách hàng nhận chuyển nhượng tài sản trên đất mà có kế thừa việc thuê thì họ vẫn được những quyền lợi về thời gian thuê, như vậy sẽ tạo tâm lý ổn định cho khách hàng cũng như kích cầu cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Thứ hai, Nhà nước tham gia quyết liệt và nhanh chóng xây dựng một trung tâm dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản để đảm bảo dữ liệu đồng bộ, minh bạch và chính xác - dữ liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin, tránh bỏ sót. Đồng thời, dữ liệu cần được kiểm tra định kỳ, bổ sung, thay thế liên tục để loại bỏ các giao dịch bất thường, mang yếu tố đầu cơ.

Thứ ba, các địa phương xây dựng bảng giá đất để áp dụng cho chu kỳ 5 năm và điều chỉnh hệ số K trong từng năm thì nên tham khảo ý kiến của các đơn vị doanh nghiệp trực tiếp tham gia vào công tác phát triển, xây dựng dự án tại các địa phương đó.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: “Đất TMDV nếu có chính sách phát triển rõ ràng, sử dụng minh bạch và vận hành theo cơ chế thị trường sẽ trở thành “đòn bẩy tài chính” và “nền tảng hạ tầng mềm” cho hàng loạt ngành kinh tế mới, từ logistics, du lịch, tài chính, công nghệ đến các loại hình dịch vụ đô thị hiện đại”.

Phương Uyên