Tháo nút thắt tài chính đất đai

Chính phủ đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là cần thiết nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án trên cả nước.

Kiến nghị từ doanh nghiệp

VNREA đã nhận được kiến nghị của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong cả nước về việc sửa đổi một số nội dung của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cụ thể, theo quy định của pháp luật hiện hành, tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, được quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 50 và khoản 9 Điều 51 Nghị định 103, đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất thì người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bằng 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Hiện nay, theo dự thảo Nghị định sửa đổi đang được trình Bộ Tư pháp thẩm định, hai phương án về mức thu khoản tiền bổ sung được để xuất là: (1) Giữ nguyên mức thu 5,4%/năm; (2) Giảm xuống còn 3,6%/năm. Thời gian tính khoản tiền thu bổ sung đang quy định từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất đến thời điểm chậm nhất mà cơ quan Nhà nước phải có thông báo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trừ đi 180 ngày.

Trên cơ sở kiến nghị của một số doanh nghiệp hội viên, VNREA tiếp tục kiến nghị tới Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường 2 nội dung: Thứ nhất, sửa dự thảo Nghị định theo hướng không thu tiền bổ sung đối với trường hợp người sử dụng đất dù được giao đất, cho thuê đất nhưng không thể đưa đất vào kinh doanh (chưa thực hiện bán sản phẩm); chỉ thu tiền bổ sung với mức thu 3,6%/năm đối với trường hợp người sử dụng đất đã đưa đất vào kinh doanh (đã thực hiện bán sản phẩm và thu tiền). Thứ hai, về thời gian tính khoản tiền thu bổ sung, VNREA kiến nghị tính từ thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực (ngày 01/8/2024) đến thời điểm chậm nhất mà cơ quan Nhà nước phải có thông báo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trừ đi 180 ngày.

Giải pháp từ thực tiễn

Kiến nghị trên được dựa trên các căn cứ sau đây:

Thứ nhất, việc không thu đối với trường hợp nhà đầu tư không đưa đất vào kinh doanh để đảm bảo sự công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư, do theo quy định của pháp luật đất đai thì người sử dụng đất chỉ có các quyền đưa đất vào sử dụng, kinh doanh khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất. Trên thực tế, đa số các chủ đầu tư tuân thủ quy định của pháp luật, mặc dù đã được giao đất, cho thuê đất nhưng do chưa phê duyệt giá đất, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất nên chưa đưa đất vào kinh doanh. Trường hợp này nếu yêu cầu người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung là không hợp lý do doanh nghiệp không được hưởng lợi từ việc được giao đất. Ngược lại, doanh nghiệp còn bị thiệt hại do việc chậm xác định giá đất dẫn đến không đưa đất vào kinh doanh được. Đối với các trường hợp vẫn đưa đất vào kinh doanh trước khi cơ quan Nhà nước xác định giá đất, trường hợp này doanh nghiệp đã được hưởng lợi từ việc được giao đất nên Nhà nước yêu cầu thu khoản tiền bổ sung là hợp lý.

Thứ hai, việc tính thời gian chưa phải nộp khoản tiền bổ sung từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là việc quy định chế tài nặng hơn đối với hành vi phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực (do Luật Đất đai 2013 không có quy định). Việc này không hợp lý và không phù hợp với quy định của Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 (không quy định hiệu lực trở về trước đối với hành vi mà thời điểm thực hiện hành vi pháp luật không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn).

Việc nộp bổ sung một khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vô hình trung sẽ tạo thêm gánh nặng chi phí cho các doanh nghiệp. Hệ quả là giá nhà bị đẩy cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu an sinh xã hội. Điều này đi ngược lại nỗ lực của Nhà nước trong việc mở rộng cơ hội để người dân được “an cư lạc nghiệp”.

(*) Thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách TTHC của Thủ tướng Chính phủ, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

TS Nguyễn Văn Khôi (*)