Sửa Luật Đất đai: Cần thiết mở rộng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại
Không chỉ tháo gỡ vướng mắc, đề xuất chuyển mục đích làm nhà ở thương mại, mà không cần có đất ở tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án…
Theo đó, một trong những điểm “cởi trói” lớn nhất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhận được sự quan tâm đặc biệt của cộng đồng doanh nghiệp, đó là đề xuất sửa đổi, bổ sung các khoản 1, 3 và 6 Điều 127 theo hướng bỏ quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.
Đề xuất này nếu được thông qua, sẽ cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng các loại đất khác để thực hiện dự án, phù hợp với quy định tại Nghị quyết 171/2024/QH15. Trong khi đó, theo quy định hiện hành, việc chuyển đổi mục đích làm nhà ở thương mại phải có “đất ở” và phù hợp quy hoạch.
Thực tế cho thấy, thời gian qua, hàng trăm dự án trên cả nước đã bị ách tắc do không đáp ứng được yêu cầu này. Việc Dự thảo Luật (sửa đổi) đã đề xuất điều chỉnh nội dung này theo hướng mới được kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ triển khai nhà ở thương mại cho các chủ đầu tư.
Theo các doanh nghiệp, quỹ đất ban đầu của các dự án rất đa dạng, từ đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất phi nông nghiệp… tuy nhiên, doanh nghiệp muốn xây nhà thương mại, theo Luật hiện hành, phải có 100% đất ở hoặc một phần đất ở. Nên dù có tiếp cận được quỹ đất, nhiều doanh nghiệp cũng phải “bỏ cuộc” trước quy định này. Từ đó khiến cho hàng trăm dự án khắp cả nước rơi vào tình trạng ách tắc, chỉ vì thiếu tỷ lệ đất ở.
Trong khi, với đề xuất mới, doanh nghiệp có thể nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải đất ở để làm nhà thương mại. Miễn là dự án đó phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt và được cấp chứng nhận đầu tư cho doanh nghiệp. Điều này được đánh giá là một sửa đổi rất căn bản, đáp ứng được mong muốn và nhu cầu của nhà đầu tư.
Không chỉ doanh nghiệp, một số chuyên gia cũng cho rằng, sửa đổi được đề xuất liên quan đến đất thực hiện dự án nhà ở thương mại là giải pháp cần thiết để tháo gỡ nút thắt pháp lý đang hiện hữu.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, đây sẽ là một động lực để giúp cho các doanh nghiệp mở rộng nguồn cung và dư địa phát triển cho các dự án nhà ở thương mại.
Trước đó, đánh giá về quy định này tại Luật Đất đai hiện hành, không ít ý kiến bày tỏ, đây là những quy định phi thực tế bởi phần lớn các dự án nhà ở thương mại hiện được phát triển trên quỹ đất ban đầu rất đa dạng như: đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất phi nông nghiệp…
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, việc buộc phải có đất ở khiến hàng trăm dự án rơi vào cảnh treo vì không thể đảm bảo yêu cầu. Theo thống kê, hiện tại, cả nước có khoảng 400 dự án đang rơi vào tình trạng ách tắc chỉ vì thiếu… 1m2 đất ở.
Điều vô lý cũng được đại diện Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chỉ ra là có trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở nhưng đã được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng không thể thực hiện dự án vì yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất là phải có đất ở.
Được biết, ngoài nội dung đã nêu, tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cơ quan soạn thảo cũng đã đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng như: về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Dự thảo quy định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở cả 3 cấp (Trung ương, tỉnh, xã) sẽ được tích hợp vào hệ thống quy hoạch tổng thể, gắn với chu kỳ 5 năm.
Ở địa phương đã có quy hoạch đô thị hoặc nông thôn, chỉ cần lập kế hoạch phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất, không lập quy hoạch riêng. Cách làm này giúp giảm chồng chéo, tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả quản lý.
Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Dự thảo sửa đổi khôi phục nguyên tắc của Luật Đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả hàng năm; đồng thời có quyền chuyển đổi giữa hai hình thức này. Quy định mới được kỳ vọng sẽ tăng tính linh hoạt, tạo thuận lợi hơn cho nhà đầu tư.
Về tài chính đất đai và giá đất, Dự thảo tiếp tục khẳng định nguyên tắc giá đất phải sát giá thị trường, bảo đảm công bằng, minh bạch. Trong đó, Nhà nước sẽ quyết định bảng giá đất và nghĩa vụ tài chính cho từng loại đất, áp dụng đa phương pháp định giá, đồng thời giao địa phương chủ động điều chỉnh hệ số giá đất phù hợp thực tiễn.
Đặc biệt, Dự thảo cũng quy định rõ hơn về quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất, bảo đảm công bằng trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư...