Minh bạch dữ liệu - yếu tố then chốt để chính sách giá đất phát huy hiệu quả

Đó là nhận định của bà Nguyễn Quỳnh Trang - Trưởng bộ phận Dịch vụ Định giá & Tư vấn Tập đoàn Savills, liên quan Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024.

- Bà có nhận định gì về chính sách giá đất, đặc biệt là những thay đổi quan trọng trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 lần này?

Theo Dự thảo Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ quyết định giá đất thay vì hoàn toàn theo nguyên tắc thị trường. Đây là một bước điều chỉnh lớn, cho thấy định hướng siết chặt vai trò điều tiết của Nhà nước với nguồn lực đất đai, một yếu tố quan trọng trong quy hoạch, phát triển đô thị và điều phối ngân sách công.

Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách triển khai và dữ liệu đi kèm. Bởi, một khi thiếu hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật hoặc xa rời giao dịch thực tế, giá đất sẽ khó phản ánh đúng giá trị sử dụng đất. Mặt khác, điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng lập dự toán ngân sách, gây khó khăn cho nhà đầu tư, hoặc tạo sự thiếu nhất quán giữa các địa phương. Đặc biệt, khi chưa có cơ sở dữ liệu định giá đất toàn quốc.

Giá đất được ấn định mà không dựa trên cơ sở thị trường, Nhà nước có thể không thu được giá trị tương xứng từ tài sản đất đai, và điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả phân bổ ngân sách công trong giai đoạn phát triển hiện nay. Sở dĩ, giá thị trường là thước đo công bằng cho tất cả các bên tham gia. Trên thực tế, giá trị đất tăng phần lớn là do Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng. Vì vậy, Nhà nước xứng đáng được chia sẻ phần gia tăng giá trị này và thông thường là thông qua thuế tài sản.

Và một khi, giá đất được thực hiện trên cơ sở định giá công bằng chắc chắn sẽ giúp vai trò điều tiết của Nhà nước có thể đảm bảo nguồn lực từ đất đai phục vụ lợi ích chung. Song, Nhà nước cần chủ động định giá để tạo khung giá rõ ràng hơn khi thu hồi đất để tính nghĩa vụ tài chính và kiểm soát đầu cơ, đặc biệt trong bối cảnh dữ liệu thị trường hiện còn thiếu minh bạch. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khách quan thì vai trò của các tổ chức định giá độc lập và dữ liệu tham chiếu thực tế là không thể thiếu. Bởi, đây chính là yếu tố then chốt để chính sách giá đất phát huy hiệu quả.

- Nhiều ý kiến cho rằng cần phân tách vai trò trong quy trình định giá và tăng tính phản biện kỹ thuật để tạo tính minh bạch. Ở góc độ chuyên gia, bà có nhận xét gì về những ý kiến này?

Có thể thấy, một điểm mới trong dự thảo lần này là việc tách bạch vai trò giữa tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và UBND cấp tỉnh - đơn vị ra quyết định giá. Xét về mặt thể chế, đây là một bước tiến giúp giảm xung đột lợi ích và tạo điều kiện cho đánh giá khách quan. Tuy nhiên, cơ chế này chỉ phát huy hiệu quả nếu hội đồng thẩm định thật sự có chuyên môn và vai trò tư vấn định giá được bảo đảm tính độc lập để tăng tính phản biện kỹ thuật.

Hiện nay, hội đồng thẩm định chủ yếu gồm đại diện từ các sở ngành địa phương, và không phải thành viên nào cũng có chuyên môn sâu hoặc kinh nghiệm thực tiễn về định giá bất động sản. Và điều này có thể hạn chế năng lực phản biện kỹ thuật của hội đồng. Do đó, cần tiếp tục nâng cao năng lực tổ chức tư vấn và mở rộng thành phần chuyên gia độc lập trong hội đồng thẩm định. Đồng thời, công khai quy trình, dữ liệu và tiêu chí định giá để tạo niềm tin cho thị trường.

- Hiện nay, các doanh nghiệp lo ngại rằng nếu bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá có thể khiến các nhà đầu tư khó dự đoán chi phí sử dụng đất. Bà có lưu ý gì về quan điểm này?

Đúng vậy, có thể nói đây là mối quan tâm chính đáng của doanh nghiệp. Trên thực tế, đối với nhiều doanh nghiệp, nhất là các nhà đầu tư dài hạn, chi phí sử dụng đất là yếu tố then chốt trong kế hoạch tài chính và quản trị rủi ro. Khi thiếu tham chiếu thị trường, khả năng dự đoán chi phí sử dụng đất sẽ giảm. Tuy nhiên, việc nâng vai trò quản lý của Nhà nước không đồng nghĩa với việc loại bỏ hoàn toàn yếu tố thị trường. Thay vào đó, nên xây dựng một khung định giá linh hoạt, cho phép tham chiếu thị trường ở những khu vực có dữ liệu tốt, đồng thời giữ tính ổn định ở các khu vực chưa hoàn thiện hạ tầng dữ liệu, Bởi, việc duy trì yếu tố tham chiếu thị trường vẫn đóng vai trò như một định hướng, giúp nâng cao tính dự báo và thu hút đầu tư.

Một điểm mới nữa là Dự thảo mới cũng đề xuất phương án xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa tại những nơi có bản đồ địa chính số. Đây là một bước cải cách được đánh giá cao, góp phần minh bạch hóa định giá, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi, bồi thường… Tuy nhiên, khi triển khai bảng giá đến từng thửa chắc chắn không hề đơn giản. Bởi, việc triển khai bảng giá chi tiết đến từng thửa sẽc gặp nhiều khó khăn thách thức. Những khó khăn này chủ yếu do hạ tầng dữ liệu đất đai toàn quốc hiện chưa đầy đủ và đồng bộ. Do đó, để bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế, cần tích hợp nhiều lớp dữ liệu từ bản đồ địa chính, lịch sử giao dịch, quy hoạch, hạ tầng, đến điều kiện môi trường thành một hệ thống chuẩn hóa, có cơ chế cập nhật thường xuyên và kiểm soát chất lượng.

Chính sách định giá chỉ có thể phát huy hiệu quả khi kết hợp được vai trò điều tiết của Nhà nước với yếu tố thị trường trong khuôn khổ quản trị hiện đại. Và chỉ có như vậy chính sách giá đất mới có thể tháo gỡ tình trạng ách tắc cho các dự án do chậm định giá; tạo tiền đề cho một hệ thống định giá đất minh bạch và hiệu quả hơn trên toàn quốc. Đồng thời, góp phần khuyến khích người dân và doanh nghiệp kê khai giá giao dịch sát thực tế, qua đó tạo nền tảng hình thành hệ thống dữ liệu giá đất gần với thị trường.

- Trân trọng cảm ơn bà!

Bài và Ảnh: Hương Giang