Sửa Luật Đất đai: Còn băn khoăn về định giá đất
Bên cạnh những kỳ vọng, quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn để lại một số băn khoăn về những ảnh hưởng tiêu cực nếu đưa vào áp dụng…
Theo Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, một trong những điểm nhận được sự quan tâm của dư luận là quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Trong đó, đề xuất không định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm nổi bật.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng…) theo quy định hiện nay phụ thuộc vào giá thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…) và kết quả từ đơn vị tư vấn.
Tuy nhiên, việc định giá cụ thể gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thông tin dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, trình độ năng lực chuyên môn của người định giá, biến động thị trường... những yếu tố này không phản ánh đúng bản chất giá đất, kết quả định giá thiếu thống nhất, chưa phát huy vai trò quyết định, điều tiết của Nhà nước, ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai.
"Phương pháp thặng dư để định giá không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất trong tương lai, làm cho giá mà Nhà nước quyết định bị phụ thuộc, chạy theo sự biến động của thị trường", Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá.
Do đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất việc định giá đất phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Bảng giá đất sẽ áp dụng kèm theo các hệ số điều chỉnh; dự kiến bảng giá đất có giá trị trong 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm.
Nhìn nhận về đề xuất đã nêu, không ít ý kiến cho rằng, việc Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp là phù hợp và là xu thế tất yếu, việc xác lập giá đất sơ cấp một cách minh bạch sẽ góp phần bình ổn thị trường.
Tuy nhiên, bên cạnh những kỳ vọng, quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất được đề xuất cũng để lại không ít băn khoăn.
Theo PGS, TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng khoa Luật Kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội, khi kết quả định giá chỉ mang tính “tham khảo” thì giá đất cuối cùng phụ thuộc nhiều vào ý chí hành chính của cơ quan Nhà nước, thay vì được xác lập bởi các yếu tố thị trường thực tế (cung-cầu, vị trí, tiềm năng…).
Điều này có thể dẫn đến thiếu nhất quán, tùy tiện hoặc chênh lệch lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường, từ đó phát sinh khiếu kiện, tranh chấp, nhất là trong thu hồi đất, bồi thường - giải phóng mặt bằng.
Tham gia góp ý Dự thảo Luật (sửa đổi), liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, Dự thảo cần giải quyết mâu thuẫn giữa nhu cầu kiểm soát giá đất, kiểm soát tiền thu từ đất với nhu cầu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua các cơ chế cạnh tranh, minh bạch.
Dự thảo đề xuất giải pháp Nhà nước quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp khi giao đất dựa trên bảng giá đất có thể dẫn tới giá đất có tính chất phi thị trường, được ấn định thông qua cơ chế hành chính. Điều này có thể làm suy yếu, thậm chí vô hiệu hóa các công cụ thị trường trong phân bổ nguồn lực đất đai (cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư).
Theo Luật Đất đai hiện nay, Nhà nước cơ bản giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu để bảo đảm tính thị trường, cạnh tranh, minh bạch, nhưng nhược điểm là sẽ đẩy giá đất lên cao. Vì vậy dự thảo cần làm rõ giải pháp để giá đất được kiểm soát, giao đất cho đúng người có nhu cầu, tránh cơ chế chỉ định, dễ hình thành cơ chế “sân sau”, phát sinh nguy cơ lợi ích nhóm, nhũng nhiễu, tiêu cực.
“Kỳ vọng giảm giá thông qua kiểm soát “giá đất sơ cấp” vẫn chỉ là giả thiết chứa đựng nhiều yếu tố giả định: “Trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa được quyết định dựa trên các quy luật thị trường, trong đó có quy luật cung - cầu. Hiện nay, cán cân cung - cầu mất cân bằng tại nhiều địa phương. Để kiểm soát giá bất động sản phải cải thiện khâu thực thi để bảo đảm các dự án được triển khai thông suốt, đưa sản phẩm ra thị trường nhằm cân bằng cung - cầu”, vị chuyên gia này nhận định.
Đồng thời bày tỏ, nếu giải pháp “bình ổn” giá đất tại thị trường sơ cấp trên cơ sở bảng giá được ấn định sẵn làm suy yếu cơ chế đấu giá, đấu thầu cạnh tranh, minh bạch thì nguồn lực đất đai sẽ chảy vào một nhóm nhà đầu tư và những nhà đầu tư nhiều ưu thế có cơ hội đẩy giá bán ở thị trường thứ cấp lên cao hơn.