Sửa Luật Đất đai 2024: 5 lý do sửa đổi, bổ sung về bảng giá đất

Cụ thể, HoREA đề nghị sửa đổi khoản 21 Điều 1 “dự thảo Luật” sửa đổi, bổ sung Điều 159 Luật Đất đai 2024, đề nghị bổ sung thêm nội dung quy định “Trường hợp áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thì phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở được tính tiền sử dụng đất thấp hơn so với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở”.

Nêu lý do đề xuất, HoREA cho rằng, khoản 21 Điều 1 “dự thảo Luật” chưa quy định nội dung trên nên rất cần thiết bổ sung vào khoản 21 Điều 1 “dự thảo Luật” để làm căn cứ pháp luật để sửa đổi khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP do đã căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 để quy định áp 100% giá đất của bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bởi các lý do sau đây:

Thứ nhất, căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 và khoản 4 Điều 159 Luật Đất đai 2024, tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP đã quy định “giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trong bảng giá đất”, nên hiện nay tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng 100% giá đất trong bảng giá đất đối với toàn bộ diện tích đất, bao gồm diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở của hộ gia đình, cá nhân dẫn đến người dân phải nộp số tiền sử dụng đất quá cao.

Để khắc phục bất cập này, tại khoản 2 Điều 1 “dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP”, Bộ Tài chính đã đề xuất giảm tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng 30% giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở và 50% giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.

“Nhưng cách tính này dẫn đến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân vẫn còn cao nên Hiệp hội đã đề nghị chỉ nên tính bằng 20% giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở và chỉ nên tính bằng 30% giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở thì mới hợp tình hợp lý hơn và phù hợp với khả năng tài chính của người dân”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết.

Thứ hai, theo khoản 22 Điều 1 “dự thảo Luật” thì dự kiến bảng giá đất sẽ còn được điều chỉnh bằng “hệ số điều chỉnh giá đất” thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức và phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở của hộ gia đình, cá nhân còn phải nhân (x) với “hệ số điều chỉnh giá đất” nên rất cần được cân nhắc kỹ để quy định tỷ lệ % giá đất của bảng giá đất áp dụng cho phần diện tích đất trong hạn mức và phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở để phù hợp với khả năng tài chính của các hộ gia đình, cá nhân.

Thứ ba, để có căn cứ pháp luật sửa đổi khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP theo hướng quy định mức thu tiền sử dụng đất thấp hơn đối với phần diện tích đất trong hạn mức đất ở và mức thu tiền sử dụng đất cao hơn đối với phần diện tích đất vượt hạn mức đất ở khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở, gia hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhất thiết phải sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, nhưng tại khoản 21 Điều 1 “dự thảo Luật” vẫn chưa bổ sung nội dung này nên Hiệp hội nhận thấy, cần phải bổ sung nội dung trên vào khoản 21 Điều 1 “dự thảo Luật” để sửa đổi, bổ sung Điều 159 Luật Đất đai 2024, chỉ quy định nguyên tắc, không quy định chi tiết và sẽ được “Chính phủ quy định chi tiết” theo quy định tại khoản 4 Điều 159.

Thứ tư, do chưa sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 nên hiện nay, Bộ Tài chính đang đề xuất xây dựng Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ, dự kiến giao cho các địa phương thẩm quyền quy định cách tính tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được công nhận quyền sử dụng đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng cho phép quy định mức thu tiền sử dụng đất thấp hơn đối với phần diện tích đất trong hạn mức đất ở và mức thu tiền sử dụng đất cao hơn đối với phần diện tích đất vượt hạn mức đất ở.

Thứ năm, trong trường hợp bổ sung nội dung trên vào điểm a khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 thì có một vấn đề pháp lý cần xem xét là có nên áp dụng hay không áp dụng “hiệu lực trở về trước” theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025 quy định “chỉ trong trường hợp thật cần thiết để bảo đảm lợi ích chung của xã hội, thực hiện các quyền, lợi ích của tổ chức, cá nhân được quy định trong luật, nghị quyết của Quốc hội thì văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan trung ương, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới được quy định hiệu lực trở về trước”.

“Hiệp hội nhận thấy, quy định áp dụng “hiệu lực trở về trước” chỉ áp dụng đối với các hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn kể từ ngày 01/08/2024 cho đến ngày Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực vừa phù hợp với khoản 1 Điều 55 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025, vừa không trái với nguyên tắc “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước” quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Đất đai 2024”, ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị Bộ Tài chính thống kê số lượng hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở “theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024” và đã nộp tiền sử dụng đất để trình Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét quyết định có áp dụng hay không áp dụng “hiệu lực trở về trước” để bảo đảm thực hiện các quyền, lợi ích của hộ gia đình, cá nhân.

Đình Đại