Giải pháp sử dụng hiệu quả đất đai
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đã được xây dựng trên cơ sở bám sát tình hình chính trị, kinh tế - xã hội của đất nước, đặc biệt sau khi chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp.
Tuy nhiên, để tránh tình trạng phải sửa đổi nhiều lần, quá trình hoàn thiện luật cần được thực hiện một cách thận trọng.
Cơ quan soạn thảo cần tiếp tục lắng nghe, tiếp thu ý kiến từ các chuyên gia, doanh nghiệp và người dân để bảo đảm vừa phù hợp với thực tiễn, vừa tạo lập hành lang pháp lý minh bạch, ổn định và nhất quán cho sự phát triển.
Chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã
Về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điểm c, Khoản 1, Điều 61), VARS IRE ủng hộ quan điểm theo phương án 2, không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã, chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Bởi vì, thực tế cho thấy, sau khi thực hiện sáp nhập đơn vị hành chính, quy mô cấp xã đã được mở rộng, yêu cầu đặt ra đối với bộ máy chính quyền cấp xã ngày càng cao, trong khi nguồn lực và năng lực đội ngũ cán bộ ở cấp này vẫn còn hạn chế.
Bên cạnh đó, việc duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp xã dễ dẫn đến tình trạng trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch cấp tỉnh. Khi tỉnh điều chỉnh, xã cũng phải điều chỉnh theo, gây thiếu đồng bộ và chậm trễ trong thực hiện. Theo VARS IRE, cấp xã chỉ nên tham gia vào quy trình lập quy hoạch cấp tỉnh thông qua việc cung cấp số liệu thực tế, góp ý và phản biện, thay vì lập quy hoạch riêng.
Hướng dẫn tiêu chí phân loại, nhận diện cụ thể
Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79), VARS IRE đồng ý bổ sung khoản 33 với nội dung: “Thực hiện các dự án đầu tư công khẩn cấp phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao và các mục đích khác; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do HĐND cấp tỉnh quyết định...”
Tuy nhiên, quy định hiện vẫn mang tính khái quát, định tính (chẳng hạn, tiêu chí nào để xác định dự án “khẩn cấp”). Điều này dễ dẫn đến cách hiểu và vận dụng khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ xin – cho, hoặc lạm dụng danh mục “dự án phát triển kinh tế – xã hội khác”, đồng thời gây khó khăn cho thanh tra, kiểm tra và giám sát. Vì vậy, cần đưa ra các hướng dẫn chi tiết với tiêu chí phân loại, nhận diện cụ thể.
Cần quy trình và tiến độ bàn giao phù hợp
Với khoản 34, VARS IRE ủng hộ phương án 2. Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp trong quá trình giải phóng mặt bằng dù đã đạt tỷ lệ thỏa thuận trên 80%, thậm chí có trường hợp lên tới 98%, nhưng dự án vẫn bị đình trệ chỉ vì vướng mắc ở phần diện tích còn lại rất nhỏ. Vì vậy, quy định tại phương án 2 sẽ góp phần hỗ trợ thiết thực cho doanh nghiệp trong việc tháo gỡ những vướng mắc này.
Điểm tiến bộ của phương án là, thay vì chỉ quy định đạt trên 75% diện tích đất hoặc thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất, đã bổ sung điều kiện trên 75% số lượng người sử dụng đất đồng thời chiếm trên 50% diện tích đất. Tuy nhiên, dù Nhà nước đứng ra thu hồi phần diện tích còn lại, nhưng nếu không có quy trình cụ thể và quy định rõ tiến độ bàn giao đất sạch phù hợp với lộ trình thực hiện dự án, thì doanh nghiệp vẫn gặp khó trong triển khai.
Căn cứ tính tiền sử dụng đất
Về căn cứ tính tiền sử dụng đất (Khoản 18 sửa đổi, bổ sung một số nội dung Điều 155), VARS IRE đồng ý với quy định mới này. Việc định giá đất cần nhấn mạnh vai trò của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo đảm quyền quyết định cuối cùng của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá khi chưa có cơ sở dữ liệu về đất đai và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, chỉ nên được coi là tài liệu tham khảo, phục vụ quá trình xem xét, quyết định giá đất theo đúng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định. Cơ chế này sẽ giúp hài hòa giữa yêu cầu quản lý Nhà nước, đặc thù từng địa phương và mục tiêu ổn định thị trường.
Tuy nhiên, cần có cơ chế công khai, minh bạch và hệ thống dữ liệu đầy đủ, đáng tin cậy để tránh tình trạng lạm quyền. Đồng thời, phân định rạch ròi giữa các công đoạn kỹ thuật chuyên môn của các tổ chức tư vấn giá đất, hội đồng thẩm định và cơ quan định giá.
Khung định giá đất thống nhất toàn quốc
VARS IRE đề xuất, Nhà nước cần ban hành hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật và khung chuẩn định giá đất thống nhất cả nước. Các chỉ tiêu này bao gồm cơ sở dữ liệu về đất đai, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được cập nhật thường xuyên; Bộ tiêu chuẩn định giá áp dụng chung, nhưng có cơ chế điều chỉnh linh hoạt cho từng địa phương; Quy trình thẩm định, báo cáo, đối chiếu số liệu bắt buộc nhằm hạn chế sai lệch chủ quan; Cơ chế kiểm tra, giám sát và chế tài rõ ràng đối với tổ chức, cá nhân thực hiện định giá.
Dựa vào đó, các tổ chức tư vấn giá đất có trách nhiệm triển khai phương pháp định giá, thu nhập dữ liệu, phân tích thị trường và đưa ra mức giá đề xuất. Kết quả này là tài liệu kỹ thuật để phục vụ cho quá trình thẩm định. Nhà nước sẽ là cơ quan xem xét, điều chỉnh và quyết định mức giá chính thức.