Nhiều quốc gia châu Á "đau đầu" vì bài toán nhà ở

Trong lĩnh vực bất động sản tại châu Á, Hàn Quốc đang nổi lên như một ngôi sao sáng. Trong nửa đầu năm nay, nền kinh tế lớn thứ tư khu vực ghi nhận khối lượng giao dịch bất động sản thương mại cao thứ hai, chỉ sau Nhật Bản.

Không những thế, Seoul còn chứng kiến mức tăng trưởng mạnh nhất về giá bất động sản nhà ở hạng sang tính theo năm trong quý II, dẫn đầu trong số 46 thị trường được Knight Frank theo dõi.

Singapore là một điểm sáng khác. Tỷ lệ trống văn phòng ở đây nằm trong nhóm thấp nhất khu vực, trong khi quốc đảo này cũng nằm trong top năm thành phố có giao dịch bất động sản thương mại sôi động nhất tại châu Á trong năm 2023 và 2024.

Trong lĩnh vực nhà ở, giá trung bình của nhà ở tư nhân đã qua sử dụng đạt mức cao mới trong quý II, trong khi giá nhà trên thị trường thứ cấp thuộc hệ thống nhà ở công đã tăng liên tục trong 21 tháng.

Tại Ấn Độ, một trong những thị trường bất động sản phát triển nhanh nhất châu Á, hoạt động cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn đạt mức cao kỷ lục trong nửa đầu năm nay, trong khi nhu cầu sử dụng ròng đối với không gian công nghiệp và hậu cần năm 2024 cũng đạt mức cao nhất từ trước đến nay, theo dữ liệu từ JLL.

Ở phân khúc nhà ở, doanh số bán hàng vượt 300.000 căn trong năm 2023 và 2024 khi nhu cầu chuyển dịch sang phân khúc cao cấp và hạng sang, phản ánh sự phát triển ngày càng tinh vi của thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Nicholas Spiro, đối tác tại Lauressa Advisory, một công ty tư vấn bất động sản và kinh tế vĩ mô chuyên nghiệp có trụ sở tại London, những thị trường dẫn đầu này không phải là không có thách thức. Khả năng chi trả cho nhà ở đang trở thành mối lo ngày càng lớn, đặc biệt trong bối cảnh các chính sách của chính phủ hoặc không hiệu quả hoặc không giải quyết được tận gốc vấn đề.

Chính phủ Hàn Quốc đã đưa ra những tín hiệu gây hoang mang. Tháng trước, chính phủ tuyên bố siết chặt giao dịch từ người mua nước ngoài, dù nhóm này chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong tổng số giao dịch, nhằm làm giảm cầu đầu cơ trên thị trường nhà ở vốn đang rất sôi động tại Seoul.

Tuy nhiên ngay sau đó, quốc gia này lại tuyên bố hạ trần tỷ lệ vay trên giá trị tài sản cho các khoản vay thế chấp, đồng thời cam kết gần như tăng gấp đôi nguồn cung nhà ở mới trong những năm tới.

Vấn đề là giá căn hộ tại Seoul vẫn tăng bất chấp hàng loạt biện pháp được đưa ra để hạ nhiệt thị trường. Giá nhà tại thành phố này đã tăng liên tiếp trong 31 tuần. "Dù tốc độ tăng giá đã chậm lại, nhưng sự thay đổi chính sách thất thường, tập trung quá nhiều vào phía cầu và chính trị hóa việc mua nhà của người nước ngoài đã làm suy yếu nỗ lực cải thiện khả năng chi trả", ông Spiro nhận định.

Hơn nữa, đà tăng giá mạnh cũng khiến Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc gặp khó trong việc điều hành chính sách tiền tệ. Mặc dù nền kinh tế phụ thuộc vào xuất khẩu dễ bị tổn thương hơn trước các mức thuế cao hơn, ngân hàng trung ương vẫn quyết định giữ nguyên lãi suất trong tháng trước.

Trong bối cảnh nợ hộ gia đình trong quý II tăng với tốc độ nhanh nhất kể từ năm 2021, phần lớn do vay mua nhà tăng vọt, thì việc giữ chi phí vay thấp có nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng thêm.

Tại Singapore, hiệu quả của chính sách cũng là một vấn đề nan giải trong thị trường nhà ở. Các đợt siết chặt thị trường gần như liên tục như hạn chế vay thế chấp, thuế cao và các biện pháp chống đầu cơ đang cho thấy hiệu quả giảm dần.

Một phần nguyên nhân là do chính phủ đã nhắm vào người mua nước ngoài bằng cách tăng thuế đối với người nước ngoài mua bất kỳ loại bất động sản nào lên mức đáng kinh ngạc: 60%. Tuy nhiên, ngay cả khi biện pháp hà khắc này được công bố vào tháng 4/2023, người mua không cư trú chỉ chiếm chưa đến 7% giao dịch nhà ở tư nhân không có đất.

Trên thực tế, chuyên gia Spiro chỉ ra, một số mức tăng giá mạnh nhất lại diễn ra ở phân khúc nhà ở đã qua sử dụng do Ban Phát triển Nhà ở Singapore (HDB) xây dựng cơ quan công lập cung cấp chỗ ở cho 80% người dân Singapore, trong đó 90% là chủ sở hữu căn hộ. Dù chính phủ đã có một số biện pháp điều tiết nhu cầu, nhưng vẫn tránh các biện pháp cứng rắn hơn vì rủi ro chính trị liên quan đến việc tác động vào hệ thống nhà ở công.

Ngoài ra, trong ba thập kỷ qua, mỗi đỉnh giá nhà đều được nối tiếp bằng một đỉnh mới cao hơn, khi các biện pháp làm nguội thị trường dần mất tác dụng.

Ngay cả những quận vốn có giá rẻ cũng ghi nhận mức tăng giá từ 40-60% trong thập kỷ qua. Theo nền tảng bất động sản Stacked Homes tại Singapore, các lối thoát khỏi làn sóng tăng giá đang dần biến mất.

Tại Ấn Độ, cơn sốt bất động sản nhà ở đã che lấp tình trạng thiếu nguồn cung ở phân khúc giá rẻ hơn. Trong khi các căn hộ có giá dưới 5 triệu rupee (tương đương 56.658 USD) chiếm 54% lượng giao dịch ở các thành phố lớn trong nửa đầu năm 2018, thì tỷ lệ này chỉ còn 22% trong nửa đầu năm 2025, theo dữ liệu từ Knight Frank.

Nhóm chuyên gia của JLL cho biết, sự suy giảm này góp phần khiến doanh số bán nhà tại bảy thành phố lớn của Ấn Độ giảm 13% trong nửa đầu năm 2025. Việc thị trường nhà ở Ấn Độ chuyển hướng sang phân khúc cao cấp đã khiến nguồn cung nhà ở giá rẻ ngày càng khan hiếm.

Trong số các nguyên nhân, CBRE cho rằng việc rút lại các chính sách ưu đãi cả về phía cung và cầu đã khiến phân khúc nhà ở giá rẻ không còn khả thi về mặt tài chính đối với các nhà phát triển.

Đối với một quốc gia đang đô thị hóa nhanh chóng và cần khoảng 30 triệu căn nhà giá rẻ từ nay đến năm 2030, cần có nhiều nỗ lực hơn nữa để khiến phân khúc này trở nên hấp dẫn và sinh lời cho các nhà đầu tư tư nhân.

Hơn nữa, nhiều dự án nhà ở giá rẻ lại được xây dựng ở vùng ngoại ô, nơi giá đất rẻ hơn nhưng cơ sở hạ tầng còn thiếu thốn nghiêm trọng, khiến tính đáng sống và sức hấp dẫn lâu dài của các dự án này bị hạn chế.

Khả năng chi trả nhà ở là vấn đề phổ quát; và hiện đang trở thành mối lo ngại ngày càng nghiêm trọng hơn tại những thị trường bất động sản hoạt động tốt và hấp dẫn nhất châu Á. Đây nên là một lời cảnh báo dành cho các nhà hoạch định chính sách.

Cẩm Anh