Gỡ "điểm nghẽn" về đất đai: Cần lời giải cho bài toán... giá đất
Không chỉ vướng mắc từ sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật, một trong những "điểm nghẽn" khiến nguồn lực về đất đai chưa đạt như kỳ vọng còn được cho xuất phát từ giá đất...
Như đã thông tin, Luật Đất đai năm 2024 đã có những bước tiến quan trọng như hoàn thiện quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Đặc biệt, Luật cũng đã bổ sung cơ chế định giá đất tiệm cận giá thị trường, minh bạch và công khai. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành Luật đã bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế liên quan tới công tác xác định giá đất, giải phóng mặt bằng...
Nhìn nhận về vấn đề đã nêu, không ít ý kiến cho rằng, bài toán lớn nhất vẫn xoay quanh vấn đề giá đất. Bổ sung cơ chế định giá tiệm cận thị trường là một bước đi đúng đắn, nhưng cách thức thực hiện vẫn còn nhiều tranh cãi.
Thực tế cho thấy, tại một số địa phương, bảng giá đất đã được điều chỉnh tăng cao để tiệm cận thị trường nhưng lại gây ra những hệ lụy khó lường. Giá đất tăng đột ngột khiến chi phí đầu tư của các dự án tăng theo, kéo theo giá nhà ở tăng cao, nằm ngoài khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, một trong những nút thắt lớn là giá đất. Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường tuy giúp tăng thu ngân sách, nhưng cũng có mặt trái là Nhà nước mất kiểm soát, gây ra cuộc rượt đuổi "giá đất đuổi giá nhà" không có điểm dừng. Điều này làm giá bất động sản tăng phi mã, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng cao, giảm sức hấp dẫn đầu tư FDI.
Phân tích về vấn đề này, ông Hiệp cho hay, vướng mắc trong các Nghị định phải sửa đổi liên tục do còn nhiều bất cập. Ví dụ, Nghị định 226/2025/NĐ-CP cho phép tính trừ chi phí hạ tầng dựa trên dự toán được thẩm định, nhưng Luật Xây dựng lại quy định các dự án không cần thẩm định dự toán mà chỉ thẩm định quy hoạch, nên không tỉnh nào thẩm định dự toán thì không được duyệt thanh toán, dẫn đến doanh nghiệp chịu thiệt thòi.
“Một vấn đề khác là việc giao cho đơn vị tư vấn định giá đất (tài sản Nhà nước). Lực lượng tư vấn ít, chi phí thấp, trách nhiệm lại nặng, nên họ có xu hướng đẩy giá cao để an toàn. Quá trình định giá thường kéo dài từ 1-3 năm, trong khi doanh nghiệp vẫn phải nộp tiền chậm nộp theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, gây tổn thất lớn”, vị này chia sẻ.
Đồng thời đề xuất, Nhà nước cần quản lý, điều tiết thị trường thay vì chạy theo thị trường. Cần có cơ chế thuế thích hợp để kiểm soát chênh lệch địa tô. Quá trình xây dựng Nghị định cần có sự tham gia của các chuyên gia và đối tượng chịu tác động trực tiếp là doanh nghiệp để tránh sửa đổi nhiều lần. Cần xem xét bỏ quy định nộp bổ sung tiền chậm nộp trong Nghị định 103/2024/NĐ-CP nếu lỗi không thuộc về doanh nghiệp.
Đồng quan điểm, một số ý kiến cũng cho hay, để có giá đất chuẩn, cần xây dựng cơ sở dữ liệu trung tâm về đất đai và Nhà nước phải đứng ra làm. Nếu chỉ đưa ra quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng không chỉ ra nguyên tắc thị trường nào, trong bối cảnh giá đất ngoài thị trường lại là giá ảo, thì sẽ rất khó.
Trong khi đó, phản ánh khó khăn về việc sử dụng dự toán (đã được thẩm tra độc lập) để tính chi phí đầu tư xây dựng khi xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư. Ông Nguyễn Công Thức - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Ninh đề nghị, Bộ Tư pháp kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành giải quyết khó khăn trên theo hướng:
Trường hợp cách hiểu và áp dụng pháp luật của các cơ quan Nhà nước ở địa phương chưa thống nhất hoặc chưa đúng, các bộ, ngành liên quan cần sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể để đảm bảo thực hiện đồng bộ pháp luật về đất đai và pháp luật xây dựng trong việc sử dụng dự toán xây dựng (đã được thẩm tra độc lập) để ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng, phục vụ công tác xác định giá đất theo phương pháp thặng dư;
Trường hợp có xung đột pháp luật về đất đai và pháp luật xây dựng, đề nghị các bộ, ngành liên quan cần sớm có văn bản đánh giá, kiến nghị và trình Chính phủ để sửa đổi Nghị định 226/2025/NĐ-CP đối với quy định về việc sử dụng dự toán xây dựng (đã được thẩm tra độc lập) để ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng, đảm bảo phù hợp với pháp luật về xây dựng khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.