Tiền đổ vào bất động sản có lấn sản xuất kinh doanh?
Dư nợ tín dụng bất động sản tiếp tục tăng tốc theo số liệu Ngân hàng Nhà nước vừa công bố cho thấy nhiều điều.
Tính đến cuối Quý II/2025, dư nợ bất động sản đạt 3,18 triệu tỷ
đồng tương đương 18,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cập nhật tính đến 31/07/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng 16,95% so với 31/12/2024, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế, chiếm tỷ trọng 23,68% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 2,43%.
Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng, tăng 23,87% so với 31/12/2024, chiếm tỷ trọng 43,98% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.
Câu hỏi đặt ra là: Nếu tín dụng dồn vào bất động sản, khu vực sản xuất kinh doanh có bị "bỏ đói" hay không?
Theo ông Nguyễn Minh Hạnh, Giám đốc Khối Nghiên cứu Phân tích CTCK SHS, nhận định dữ liệu cũng cho thấy những tháng qua, tín dụng đã tăng tốc chảy vào bất động sản với tín dụng cho kinh doanh bất động sản tăng nhanh. Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, xu hướng còn rõ hơn: chỉ trong 6 tháng, cho vay kinh doanh BĐS đã tăng gần 20%, cao hơn hẳn so với công nghiệp chế biến hay thương mại. Các báo cáo ngành cũng xác nhận: Vốn chủ yếu đang tìm đến chủ đầu tư dự án để hoàn thiện công trình, thay vì chảy thẳng vào tay người mua nhà.
"Có thể hiểu, ngân hàng chọn nơi vốn có khả năng “hấp thụ” ngay: giải ngân cho dự án vừa giúp khơi thông hàng tồn kho, vừa tạo việc làm cho nhiều ngành liên đới", ông Hạnh cho biết
Tại báo cáo của Chứng khoán SHS với chủ đề "Giá nhà và giá đời", các nhà phân tích bóc tách: Ngược lại, tín dụng cho sản xuất kinh doanh thuần túy tăng rất chậm. Nhiều doanh nghiệp công nghiệp, nông nghiệp gần như không mặn mà vay, dù lãi suất đã hạ. Lý do đơn giản: Họ không thấy đầu ra. Xuất khẩu suy yếu, sức mua trong nước èo uột, tồn kho chất cao. Trong bối cảnh đó, vay thêm chỉ khiến gánh nặng tài chính lớn hơn, nhất là khi sản phẩm làm ra khó tiêu thụ. Không ít doanh nghiệp chọn cách thu hẹp quy mô, thậm chí bán tài sản để trả nợ cũ, hơn là vay mới.
Nói cách khác, nút thắt chính không nằm ở phía ngân hàng, mà nằm ở phía cầu tín dụng. Khi triển vọng thị trường chưa sáng sủa, doanh nghiệp chưa muốn mạo hiểm, dù vốn có sẵn và lãi suất thấp. Nhìn vào toàn cảnh, dễ thấy tiền đang “tìm đất dụng võ” và lúc này, bất động sản trở thành nơi đón nhận. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở việc dòng vốn đang chảy đi đâu, mà không soi kỹ vì sao khu vực sản xuất chưa thể hấp thụ, e rằng sẽ bỏ lỗ gốc rễ của vấn đề", SHS Research nhấn mạnh.
Vậy vì sao không thể “ép” tín dụng chảy vào sản xuất? Từ những thực tế vừa phân tích, dễ thấy quan điểm “tín dụng bất động sản lấn át tín dụng sản xuất” chưa chạm tới căn nguyên. Không phải bất động sản “cướp” phần của sản xuất, mà là khu vực sản xuất chưa đủ sức ăn hết miếng bánh tín dụng đó. Ngân hàng sẵn vốn, thậm chí thừa vốn, nhưng doanh nghiệp không mặn mà vay. Dẫn quan điểm của Chủ tịch HUBA thừa nhận: “vốn không còn khó, cái khó là doanh nghiệp không cần vay”, theo ông Nguyễn Minh Hạnh, ngân hàng không khước từ cho vay, mà chính doanh nghiệp chưa muốn.
Trên thực tế, trong 2-3 năm qua, dù lúc tăng trưởng tín dụng ở vùng trũng thấp hay vào cao điểm, lúc tín dụng tăng trưởng âm hay vọt nhanh dồn cục, tâm tư về việc doanh nghiệp sản xuất vẫn còn chưa mặn mà cho vay, được chính nhiều doanh chủ, nhà quản lý thừa nhận.
Chuyên gia SHS cho rằng khi sức hấp thụ của sản xuất yếu, tất yếu dòng tiền sẽ tìm sang những kênh khác nơi còn khoảng trống như chứng khoán hay bất động sản. Tiền luôn tìm đường, chỗ nào có khe hở thì nó sẽ chảy vào đó.
"Cũng cần nhìn nhận thẳng thắn: trong lựa chọn cho vay, ngân hàng tính toán rất thực tế giữa rủi ro và lợi nhuận. Nếu một dự án sản xuất có triển vọng khả thi, lợi nhuận chắc chắn, ngân hàng sẽ sẵn sàng đồng hành vì về dài hạn, đây là nhóm khách hàng an toàn hơn. Nhưng thực tế lại ngược: định giá, thẩm định một dự án nhà đất thường dễ hơn nhiều so với dự án nhà máy. Đất đai, công trình có thể cầm cố, thanh lý với giá trị ổn định, trong khi máy móc, thiết bị mất giá nhanh, đầu ra sản xuất thì mù mờ.
Chưa kể, cho vay bất động sản thường chia nhỏ theo tiến độ, ngân hàng dễ kiểm soát hơn; còn vay xây dựng nhà máy thường phải giải ngân một lần lớn, kéo dài hàng chục năm. Đặt mình vào vị trí ngân hàng, sự “ưu ái” bất động sản không hẳn thiên vị, mà là logic tài chính. Bởi vậy, không thể chỉ dùng mệnh lệnh hành chính để “đẩy” vốn vào nơi vốn chưa hấp thụ được. Nếu chặn bất động sản quá gắt, dòng vốn có thể không sang sản xuất mà nằm chết trong ngân hàng, hoặc chảy vòng ra những kênh phi chính thức khó kiểm soát", ông Hạnh nêu.
Theo đó, vấn đề cốt lõi được chuyên gia đặt ra không phải là ai lấn át ai, mà là làm thế nào để toàn bộ chiếc bánh kinh tế nở ra, để sản xuất có đất sống và đủ sức hút dòng vốn về mình. Từ khảo sát thực tế dẫn nguồn từ Property Guru 2024, thể hiện đại đa số người mua nhà đều vay, và đại đa số khoản vay cá nhân là để mua nhà, SHS nhận định với tư duy đại đa số người dân, nhà ở vừa là nhu cầu sống, vừa là “kho của để dành”, nên khi có khả năng vay, họ ưu tiên mua nhà trước. Ngân hàng cũng dễ cho vay vì có tài sản thế chấp rõ ràng.
Với khái niệm "vận tốc thoát ly" - tức muốn thoát khỏi vùng trì trệ, cần một lực đẩy ban đầu đủ mạnh - trong kinh tế, trong bối cảnh hiện nay, lực đẩy ấy khó trông cậy ngay ở khu vực sản xuất tư nhân, vốn đang thắt chặt đầu tư. Ngược lại, những lĩnh vực nhạy với lãi suất như bất động sản, xây dựng hay tiêu dùng lại có thể đóng vai trò “đầu máy kéo” trước, ông Hạnh nêu.
Theo chuyên gia, tình cảnh “pushing on a string” - ngân hàng trung ương có sẵn sàng cung cấp tín dụng thì doanh nghiệp cũng chưa dám mở rộng khi sức mua còn yếu - đã từng xảy ra ở quốc gia khác, cũng cho thấy câu chuyện Việt Nam không hề cá biệt. Khi thị trường khó khăn, doanh nghiệp co lại, còn bất động sản có thể trở thành “đầu tàu” nhen nhóm phục hồi.
"Thay vì nhìn mối quan hệ tín dụng bất động sản– sản xuất kinh doanh như một cuộc tranh giành, nên coi đó là cuộc chạy tiếp sức luân phiên: bất động sản khởi động vòng đầu, sản xuất bắt nhịp vòng sau. Nếu được dẫn dắt đúng, hai lĩnh vực này không triệt tiêu nhau, mà sẽ bổ trợ, cùng tạo đà cho tăng trưởng bền vững. Ngược lại, tín dụng cho sản xuất kinh doanh thuần túy tăng rất chậm", ông Hạnh nhận định.
Nhìn vào toàn cảnh, dễ thấy tiền đang “tìm đất dụng võ” và lúc này, bất động sản trở thành nơi đón nhận. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở việc dòng vốn đang chảy đi đâu, mà không soi kỹ vì sao khu vực sản xuất chưa thể hấp thụ, e rằng sẽ bỏ lỡ gốc rễ của vấn đề.
Nhìn vào phân bổ tín dụng từ 2021 đến nay, có hai điểm nổi bật. Thứ nhất, bất động sản đang là “máy hút vốn” lớn: Theo một số ước tính, từ đầu năm, tỷ trọng phần tín dụng tăng thêm có thể lên đến 30-35% được phân bổ vào bất động sản. Nếu kéo dài từ cuối 2022, bình quân gần 30% vào lĩnh vực này. Điều này phản ánh đúng cung – cầu: phía cung được “gia cố” qua tái cơ cấu và xử lý nợ, còn phía cầu nhà ở chưa phục hồi đồng đều nên dễ tạo cảnh “giá neo – thanh khoản mỏng” nếu không có thêm lực kéo thu nhập.
Thứ hai, tín dụng chứng khoán nhìn tăng mạnh (57,26% CAGR) nhưng “tỷ trọng” này vốn dĩ rất nhỏ, nên ảnh hưởng tổng thể không lớn. Các nhóm còn lại như công nghiệp – xây dựng, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa đều tăng nhưng chưa áp đảo.
Tóm lại, chuyên nhấn mạnh, bức tranh hiện tại cho thấy tín dụng vẫn nghiêng về bất động sản; nếu muốn dòng tiền lan tỏa sang sản xuất – dịch vụ, cần thêm chính sách để kích cầu thật (việc làm, thu nhập, nhà ở xã hội gắn hạ tầng) thay vì chỉ “cung ứng và cơ cấu” ở phía cung.