Hài hoà lợi ích tái phát triển Thủ đô

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, ThS Hoàng Minh Sơn – Chuyên gia thẩm tra dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, Trưởng phòng Kế hoạch kỹ thuật của Công ty Cổ phần BOT Bắc Giang- Lạng Sơn-Hữu Nghị cho biết, TOD được xác định là một công cụ chiến lược để tái phát triển Thủ đô, hiện thực hóa tầm nhìn đến 2045 đưa Hà Nội ngang tầm với Thủ đô các nước phát triển.

- TOD đã được “mở đường” trong Luật Thủ đô, Luật Đường sắt (sửa đổi), các Nghị quyết đặc thù của Quốc hội và các quy hoạch được duyệt. Khó khăn khi bắt tay thực hiện dự án là gì, thưa ông?

ThS Hoàng Minh Sơn: Trong bối cảnh nhu cầu phát triển đô thị tại Việt Nam còn rất cao, việc gắn dự án đường sắt với các khu đô thị TOD không chỉ phù hợp quy hoạch mà còn trở thành nguồn vốn quan trọng, giúp dự án khả thi và bền vững hơn. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất khi triển khai dự án hạ tầng, đặc biệt là đường sắt, chính là công tác giải phóng mặt bằng do liên quan nhiều loại đất khác nhau như đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đô thị… Vì vậy, cần có cơ chế đền bù đặc thù và hợp lý, đồng thời lựa chọn vị trí ga tối ưu, đặc biệt với diện tích phù hợp, nằm trong khu vực đã được quy hoạch phát triển đô thị để tránh phải điều chỉnh quy hoạch.

Nếu thực hiện đúng quy hoạch, Nhà nước sẽ thu được phần chênh lệch lớn giữa giá đền bù và giá đất đô thị sau khi đấu giá công khai, minh bạch. Khoản thu này sẽ trở thành nguồn vốn đầu tư ngược trở lại cho dự án, và nó thuộc nguồn vốn của ngân sách. Doanh nghiệp được hưởng lợi khi tham gia đấu giá và phát triển các khu đô thị, còn người dân được hưởng tiện ích về hạ tầng. Ngoài ra, dự án còn mang lại nhiều lợi ích lan tỏa khác như giảm chi phí logistics, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo việc làm…

- Giải pháp nào để hài hòa được lợi ích Nhà nước với người dân, doanh nghiệp, thưa ông?

ThS Hoàng Minh Sơn: Một trong những điểm đột phá của Nghị quyết 188/2025/QH15 của Quốc hội là cho phép Hà Nội chủ động lập quy hoạch mà không cần phụ thuộc hay chờ đợi cập nhật từ quy hoạch cấp trên, đây là điều chưa từng có tiền lệ. Bên cạnh đó, quy hoạch TOD cũng không bắt buộc phải tuân thủ cứng nhắc các quy chuẩn quốc gia. Đây là một bước đi mang tính mở, tạo không gian sáng tạo và linh hoạt cho Hà Nội. Tuy nhiên, chính sự cởi mở này cũng đặt ra không ít thách thức.

Để tối ưu, công tác đền bù phải hợp lý, đảm bảo quyền lợi người dân và tuân thủ pháp luật; còn đấu giá đất phải công khai, minh bạch, khuyến khích nhiều nhà đầu tư tham gia. Nếu quản lý kém, số nhà đầu tư ít, giá đấu giá thấp sẽ khiến nguồn thu hạn chế, lãng phí đất đai của Nhà nước và làm tăng rủi ro cho dự án. Trong khi đó, doanh nghiệp tham gia đấu giá có thể phát triển các dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ trên quỹ đất TOD. Như vậy, Nhà nước hưởng lợi từ chênh lệch giá đất, còn nhà đầu tư có lợi nhuận từ kinh doanh, tạo ra hệ sinh thái cùng phát triển. Bên cạnh đó, doanh nghiệp khi tham gia các dự án TOD sẽ có cơ hội mở rộng thị trường, phát triển bất động sản, thương mại dịch vụ và hạ tầng phụ trợ. Đây là nguồn lợi nhuận lâu dài, ổn định, gắn với sự phát triển của đô thị.

Để hài hòa lợi ích ba bên, Nhà nước cần ban hành chính sách minh bạch và công bằng: nguồn chênh lệch giá đất được thu hồi vào ngân sách; doanh nghiệp được tham gia đấu giá, đấu thầu cạnh tranh; còn người dân nhận được đền bù thỏa đáng và hưởng lợi từ hạ tầng, dịch vụ đô thị mới. Cơ chế này vừa giảm gánh nặng ngân sách, vừa tạo động lực phát triển.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, cần có tầm nhìn quy hoạch dài hạn, chính sách linh hoạt về quy hoạch, đặc biệt có vai trò rất tích cực từ phía tư nhân. Ví dụ, hiện nay trong Luật PPP của Việt Nam có quy định nếu doanh thu dự án vượt 25% thì doanh nghiệp phải trả lại Nhà nước 12,5%. Ngược lại, doanh thu vòng đời dự án hụt 25% thì doanh nghiệp vẫn phải nộp lại cho Nhà nước 12,5%. Ở Nhật Bản không như vậy, họ có cơ chế thấp hơn Việt Nam và có cơ chế chia sẻ rủi ro cùng doanh nghiệp. Đặc biệt, Nhật Bản có cơ chế thu giá trị gia tăng rõ ràng.

- Ông có đề xuất gì về chính sách để dự án TOD sớm được hiện thực hoá?

ThS Hoàng Minh Sơn: Sau khi có Luật PPP, Luật Thủ đô và Nghị quyết 188/2025/QH15 cần ban hành sớm những văn bản dưới luật đảm bảo có sự liên kết giữa các luật với nhau. Các văn bản này cần được xây dựng sao cho có thể tạo cơ chế thu hút nhà đầu tư tư nhân, tạo môi trường an toàn cho doanh nghiệp, đồng thời cần làm rõ các tiêu chí kêu gọi dự án TOD.

Với cơ chế phù hợp, sự đồng thuận từ các bên liên quan, mô hình TOD sẽ kéo giãn mật độ đô thị ra ngoài trung tâm, giảm áp lực lên hạ tầng cũ, đồng thời hình thành các cực phát triển mới ở vùng ven, các trạm trung chuyển. Đây là con đường tất yếu để Hà Nội phát triển theo hướng bền vững, thông minh và có khả năng thích ứng với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Phương Uyên thực hiện