Triển vọng bất động sản công nghiệp duy trì ổn định
Hưởng lợi từ dòng vốn FDI, triển vọng của lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp được đánh giá sẽ tiếp tục duy trì ổn định trong tương lai.
Dẫn số liệu từ Cục Thống kê, Shinhan Securities Vietnam cho biết, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện trong 8 tháng đầu năm 2025 đạt 15,4 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ và đánh dấu mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Bên cạnh đó, tổng vốn đăng ký đầu tư mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt hơn 26,14 tỷ USD, tăng mạnh 27,4% so với cùng kỳ năm trước.
Sau khi Nhà Trắng công bố chính sách thuế đối ứng đối với các quốc gia vào ngày 01/08/2025, vốn FDI giải ngân trong tháng 8 của Việt Nam vẫn tiếp tục tăng trưởng tích cực so với cùng kỳ. Điều này cho thấy Việt Nam duy trì được sức hút với nhà đầu tư nước ngoài.
Bên cạnh đó, mức thuế mà Việt Nam đối diện (20%) được xem là cạnh tranh trong khu vực. Trong khi đó, các đối thủ như Ấn Độ và Brazil đang chịu thuế cao hơn (~50%), qua đó củng cố lợi thế cạnh tranh của Việt Nam và thúc đẩy xu hướng dịch chuyển sản xuất của các tập đoàn quốc tế sang Việt Nam.
Shinhan Securities Vietnam cho rằng, các quốc gia châu Á đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu nguồn vốn FDI đăng ký. Theo đó, các nhà đầu tư đến từ châu Á (Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc, Đài Loan) ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng trong quý I/2025. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng ghi nhận lượng vốn FDI tăng đáng kể ở một số quốc gia khác đến từ phương Tây như Anh, Mỹ.
Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo là lĩnh vực đầu tư chủ yếu của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam, chiếm 62% nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam. Đáng chú ý, tổng vốn FDI đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,394 triệu USD, tăng 51% so với cùng kỳ. Lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, nhà ở và văn phòng là các lĩnh vực đang được hưởng lợi từ dòng vốn FDI.
Cũng theo Shinhan Securities Vietnam, cơ cấu ngành nghề của doanh nghiệp FDI có sự phân hóa rõ nét giữa hai miền. Tại khu vực miền Bắc, dòng vốn FDI chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất linh kiện điện tử, dịch vụ logistics (3PL), công nghiệp ô tô và năng lượng tái tạo. Các dự án này phân bố tập trung tại các địa phương có hạ tầng phát triển và vị trí chiến lược như Hà Nội, Bắc Ninh và Hải Phòng, những trung tâm công nghiệp chủ chốt của khu vực.
Ngược lại, khu vực miền Nam ghi nhận dòng vốn FDI đa dạng hơn về ngành nghề, với sự hiện diện đáng kể trong các lĩnh vực như 3PL, thương mại điện tử và các ngành sản xuất truyền thống gồm công nghiệp chế biến, dược phẩm, cơ khí và dệt may. Các hoạt động đầu tư FDI chủ yếu tập trung tại TP HCM, Đồng Nai, những địa phương có lợi thế về lao động, kết nối vùng và hạ tầng công nghiệp phát triển mạnh.
Shinhan Securities Vietnam đánh giá, triển vọng bất động sản khu công nghiệp tiếp tục duy trì ổn định trong tương lai. Đơn vị này ước tính, nguồn cung bất động sản khu công nghiệp trong năm 2025 tại hai vùng phía Bắc và phía Nam tăng trưởng lần lượt đạt khoảng 1.000 ha và 1.100 ha.
Giá đất khu công nghiệp được dự phóng sẽ đi ngang trong năm 2025 do những bất ổn về tình hình chiến tranh thương mại có thể khiến nhu cầu tăng trưởng chậm. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến tiếp tục duy trì ở mức cao với 83% tại khu vực miền Bắc và 90% tại khu vực miền Nam.
Shinhan Securities Vietnam cũng dự báo, nguồn cung Nhà xưởng xây sẵn (NXXS) và Nhà kho xây sẵn (NKXS) tiếp tục tăng trưởng theo nhu cầu của thị trường. Theo dự báo của CBRE cho giai đoạn 2025 – 2027, nguồn cung NXXS dự kiến sẽ quanh mức 500.000 m2 đối với khu vực miền Bắc, trong khi đó, ở khu vực miền Nam dự kiến sẽ quanh mức 200.000 m2. Mặc khác, nguồn cung NKXS ở khu vực miền Bắc sẽ ở khoảng 300.000 m2, trong khi đó, tại khu vực miền Nam ghi nhận quanh mức 400.000 m2.
“Giá thuê và tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng sẽ đi ngang trong năm 2025 do những bất ổn liên quan đến tình hình chiến tranh thương mại. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, chúng tôi kỳ vọng giá thuê sẽ tăng trưởng trở lại quanh mức 2% – 3%/năm”, Shinhan Securities Vietnam dự báo.