Gỡ “nút thắt” về giá đất
Là một trong những yếu tố tác động mạnh đến thị trường bất động sản, cũng như ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội, do đó, gỡ “nút thắt” về giá đất được cho là giải pháp cấp thiết.
Tại tờ trình Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, việc xác định giá đất thời gian qua còn gặp vướng mắc, bất cập.
Vì vậy, tại Dự thảo, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch.
Đồng thời, bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Dự thảo bổ sung thông tin giá đất đầu vào (quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai) là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trở về trước; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, thay đổi này nhằm đảm bảo rõ ràng, thống nhất trong lựa chọn thông tin xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời linh hoạt trong việc tổ chức thực hiện, phù hợp với yêu cầu quản lý về giá đất.
Nhìn nhận về vấn đề này, không ít ý kiến cũng cho hay, giá đất luôn là một trong những yếu tố tác động mạnh đến thị trường bất động sản, cũng như ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội. Vì vậy, đây là lúc cần một cơ chế minh bạch, khoa học và đồng bộ để đưa giá đất về đúng giá trị thực, tạo nền tảng cho phát triển bền vững.
Theo ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), khi xây dựng bảng giá đất, việc xác định giá đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất hay đất thương mại - dịch vụ gần như không thể áp dụng được các phương pháp định giá theo quy định, mà đều phải nội suy theo tỷ lệ phần trăm so với giá đất ở.
Các quyết định ban hành bảng giá đất của nhiều địa phương hiện nay vẫn áp dụng cách tính này, cho thấy Hội đồng thẩm định bảng giá đất không thể thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai, vốn yêu cầu việc xác định giá đất trong bảng giá đất phải thực hiện theo các phương pháp định giá đất (không có phương pháp nào cho phép nội suy). Điều này đồng nghĩa, dù Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường cho giai đoạn 2026 vẫn có nguy cơ lặp lại hạn chế này.
Cũng theo ông Cường, việc xác định tách biệt và bổ sung nguyên tắc định giá đất khi xây dựng bảng giá đất, khác với nguyên tắc thị trường áp dụng cho việc xác định giá đất cụ thể - sẽ giúp chính sách vừa phù hợp với lý thuyết, vừa không tạo ra biến động chính sách. Quy định bổ sung nguyên tắc định giá đất khi xây dựng bảng giá đất còn tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để các địa phương có đủ thẩm quyền, chủ động trong việc xây dựng bảng giá đất, phù hợp với việc ổn định nguồn thu ngân sách, nhưng không tạo ra biến động cho đối tượng chịu sự điều chỉnh.
Vì vậy, việc xây dựng giá đất trong bảng giá đất độc lập với giá thị trường, sẽ tạo ra sự ổn định cho các đối tượng điều chỉnh (chi phí sản xuất của các thành phần kinh tế). Đồng thời, giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính sẽ không bị chi phối bởi biến động phức tạp, mang tính chu kỳ và khó dự báo của thị trường bất động sản Việt Nam.
Còn theo TS Nguyễn Sĩ Dũng - nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, giải pháp căn cơ nhất là xây dựng khung giá đất chuẩn quốc gia.
“Một hội đồng định giá đất quốc gia độc lập cần được thành lập, ban hành khung giá dựa trên dữ liệu lớn, có tham vấn chuyên gia và giám sát chặt chẽ. Không thể để từng địa phương tự định giá, vì nguy cơ lợi ích nhóm là rất lớn”, TS Nguyễn Sĩ Dũng nhấn mạnh.
Đồng thời cho hay, song song đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên phạm vi cả nước là nhiệm vụ trọng tâm. Hệ thống này phải ghi nhận đầy đủ các giao dịch, thông tin thuế, tín dụng theo thời gian thực, giúp phản ánh đúng cung - cầu và loại bỏ giao dịch ảo vốn là "đất diễn" cho đầu cơ.
Để triệt tiêu động cơ đầu cơ, TS Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng, Nhà nước cần áp dụng thuế chống đầu cơ, đánh thuế lũy tiến với đất bỏ hoang hoặc giao dịch ngắn hạn. Ngoài ra, cơ chế thu hồi chênh lệch địa tô cũng cần được thực hiện nghiêm túc, tức khi Nhà nước đầu tư hạ tầng khiến giá đất tăng, phần giá trị gia tăng đó phải thuộc về toàn dân thông qua thuế, phí hoặc đấu giá, chứ không thể chảy vào túi một nhóm cá nhân.
Vị này cũng đề nghị, cho phép giá giao dịch dân sự chênh lệch so với giá Nhà nước trong biên độ hợp lý nhưng phải có trần, nhằm giữ sự linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm ổn định.