Cò đất 4.0 và những “cuộc chơi” tiền cọc đầy rủi ro
Những bản đặt cọc với quyết định chỉ trong vài giờ và vài cú chuyển khoản đã khiến nhiều người phải trắng tay trong “cuộc chơi” tiền cọc của cò đất 4.0.
Thị trường bất động sản đang trầm lắng, nhưng ở một góc khác, những “cò đất 4.0” vẫn hoạt động nhộn nhịp. Họ lập nhóm Zalo, phát livestream, tung thông tin “giá rẻ, cơ hội vàng” để lôi kéo người mua. Cảm giác khan hiếm được tạo ra có chủ đích: “đặt nhanh kẻo mất”, “mai giá tăng”. Và chỉ sau vài tin nhắn, vài cú chuyển khoản, tiền cọc bỗng nằm ngoài tầm kiểm soát.
Vụ việc mới đây tại TPHCM cho thấy mức độ tinh vi của chiêu trò này. Một phụ nữ đã ký giấy đặt cọc và chuyển hơn 200 triệu đồng trong vài giờ, sau khi bị môi giới thúc ép “xuống tiền ngay vì nhiều người hỏi mua”. Hợp đồng chỉ viết tay, sổ đỏ là bản photo, và khi người mua quay lại xác minh, người nhận tiền đã biến mất.
Từ thành phố lớn đến các địa phương, kịch bản “đặt cọc nhanh – mất tiền thật” đang được sao chép và biến tướng ngày càng tinh vi hơn. Ở Quảng Ninh, một “cò đất” đã nhận 525 triệu đồng để “mua hộ” 5 căn hộ tại dự án chưa đủ điều kiện triển khai. Cuối cùng, cơ quan tố tụng xác định hành vi này có dấu hiệu “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” theo Bộ luật Hình sự, và kẻ môi giới cũng bị pháp luật xử lý thích đáng, tuy nhiên, số tiền cọc của nhà đầu tư cũng “một đi không trở lại”.
Không dừng lại ở những dự án “ma” chung cư, chiêu trò này còn len sâu vào các giao dịch đấu giá đất. Tại Bắc Ninh, câu chuyện của anh T.X.Đ (huyện Gia Bình cũ) là ví dụ điển hình cho sự cả tin dẫn tới thiệt hại nặng nề. Ngày 13/3/2022, anh Đ được một người quen giới thiệu “cơ hội hiếm có” trúng đấu giá lô đất ký hiệu B-38 khu A tại dự án khu nhà ở đấu giá quyền sử dụng đất thôn Lê Lợi, xã Nhân Thắng. Người này tự nhận “có mối quan hệ” và có thể “sắp xếp” kết quả.
Tin tưởng vì quen biết, anh Đ. đã chuyển 1,1 tỷ đồng cho đối tượng. Toàn bộ giao dịch chỉ dựa vào một giấy cam kết viết tay, hứa “khi trúng đấu giá sẽ bàn giao đất hoặc hoàn tiền”. Không hợp đồng công chứng, không hồ sơ đấu giá, không chứng cứ pháp lý nào về lô đất. Sau hơn ba năm, dự án vẫn chưa tổ chức đấu giá, còn người viết cam kết đã rời khỏi địa phương. Một “giấy viết tay” trị giá hơn một tỷ đồng và niềm tin được đánh đổi bằng sự im lặng.
Từ TPHCM ra Quảng Ninh, rồi tới Bắc Ninh, những câu chuyện khác nhau, nhưng điểm chung là niềm tin bị đặt sai chỗ và khoảng trống pháp lý bị lợi dụng triệt để. Chỉ cần một tờ giấy đặt cọc, kẻ gian có thể dựng nên “vở kịch giao dịch” hoàn chỉnh, sắm đủ vai: chủ đất, môi giới, người làm chứng… tất cả đều có vẻ hợp pháp, nhưng thực chất là một cú lừa được dàn dựng tinh vi.
Theo các chuyên gia pháp lý, với quy định hiện hành, đặt cọc là thỏa thuận nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Pháp luật không bắt buộc công chứng, cũng không yêu cầu xác minh chủ sở hữu tại thời điểm đặt cọc. Chính khoảng trống này, cộng với tâm lý “đánh nhanh thắng nhanh” của người mua, đã khiến chiêu “đặt cọc chớp nhoáng” có đất sống.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La nhận định, bản chất của những “cuộc chơi tiền cọc” là lợi dụng hình thức dân sự để chiếm đoạt tài sản. Khi hợp đồng viết tay, điều khoản mơ hồ, điều kiện phạt cọc bất lợi cho người mua, bên nhận tiền có thể viện cớ “giao dịch không thành” hoặc “bên mua đổi ý” để giữ lại tiền. Việc xử lý hình sự rất khó nếu không chứng minh được yếu tố gian dối ngay từ đầu.
Luật sư Biên khuyến cáo, người dân tuyệt đối không nên ký đặt cọc khi chưa được xem bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa xác minh chủ sở hữu tại cơ quan đăng ký, chưa kiểm tra quy hoạch và tình trạng thế chấp. Đặc biệt, phải chuyển tiền vào tài khoản của chính chủ sở hữu hoặc đơn vị có pháp nhân rõ ràng.
“Pháp luật không thể bảo vệ những quyết định dựa trên cảm tính. Càng giao dịch nhanh, rủi ro càng lớn”, ông Biên nhấn mạnh.
Theo Luật sư Biên, đã đến lúc cần chuẩn hóa hình thức đặt cọc trong các giao dịch bất động sản. Mọi giao dịch phải được công chứng hoặc thực hiện qua sàn giao dịch được cấp phép; quy định rõ trách nhiệm pháp lý đối với hành vi môi giới giả danh, nhận cọc trái phép; và quản lý dòng tiền qua ngân hàng, chỉ giải ngân khi có xác thực của chủ sở hữu và lịch công chứng cụ thể. Đồng thời, cơ quan quản lý cần tăng liên thông dữ liệu giữa công chứng, đất đai, ngân hàng và cơ quan điều tra để sớm phát hiện giao dịch bất thường.
Một thực tế đáng chú ý là phần lớn nạn nhân đều mất cảnh giác trước những lời hứa hẹn có vẻ “có thật”. Khi niềm tin được xây dựng quá nhanh, rủi ro cũng đến sớm hơn.
Những vụ việc vừa qua là lời cảnh tỉnh rằng hợp đồng hợp pháp về hình thức chưa chắc an toàn về thực chất. Đặt cọc không xấu, nhưng đặt cọc thiếu hiểu biết luôn là cái bẫy nguy hiểm. Trong thế giới số, nơi một buổi livestream có thể biến thành “phòng giao dịch”, chỉ có sự tỉnh táo mới giúp người mua giữ được tiền thật và niềm tin thật.