Điều tiết giá bất động sản

Tại dự thảo Tờ trình Chính phủ Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu vực đang đô thị hóa nhanh đã xuất hiện nhiều diễn biến bất ổn, gây ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Cụ thể: Giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình đã tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m² năm 2018 lên hơn 91 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024, thậm chí đạt mức 120 triệu đồng/m² vào Quý III//2025, tăng tới 47% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, giá nhà biệt thự và liền kề tăng trung bình 22–29%/năm, cá biệt có dự án tăng tới 60% chỉ trong một năm. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6–7%/năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.

Giá bất động sản tăng cao bất thường, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập phù hợp và trung bình. Thực tế cho thấy, trong nhiều trường hợp, giá nhà đất không phản ánh đúng quy luật cung – cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ, thông tin quy hoạch chưa minh bạch và tâm lý đám đông.

Về cơ cấu tín dụng bất động sản: Đến tháng 6/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt trên 3,99 triệu tỷ đồng, tăng 14,58% so với tháng 12/2024; chiếm tỷ trọng 23, 27% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 2,44%, trong đó: Dư nợ tín dụng về nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất (chiếm 57,26%), tăng trưởng 16,74%; tiếp đến là dư nợ liên quan đến quyền sử dụng (19,95%, tăng 10,71%; dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản khác (13,82%), tăng trưởng 18,26%; dư nợ phân khúc bất động sản du lịch ngỉ dưỡng, nhà hàng, khách sạn (3,08%)...Trong 06 tháng đầu năm 2025, dự nợ kinh doanh bất động sản khác có tỷ lệ tăng trưởng cao nhất.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản mất cân đối nghiêm trọng, với tỷ trọng lớn thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê. Đồng thời, tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, “thổi giá”, tạo sốt ảo diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương, đặc biệt khi có thông tin về quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng mới, đã và đang tạo ra những biến động lớn, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và xã hội.

Hiện nay, các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất nhà nước... còn thiếu đồng bộ, chưa đủ hiệu lực và chưa theo kịp diễn biến thực tế. Hệ quả là nhiều người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, công nhân, viên chức và người lao động đô thị, ngày càng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.

Trước thực trạng nêu trên, việc ban hành Nghị quyết về một số biện pháp kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản là cần thiết và cấp bách, nhằm khắc phục các bất cập hiện nay, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.

Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng đã đưa ra một số giải pháp khắc phục các bất cập, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời, góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.

Thứ nhất, cần kết hợp nhiều công cụ (thuế, tín dụng, hạn mức mua, kiểm soát giao dịch) và áp dụng linh hoạt theo vùng, phân khúc nhà ở (nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, giá rẻ, trung cấp, cao cấp,…) để việc điều tiết giá bất động sản được hiệu quả.

Thứ hai, cần thiết lập cơ chế quản lý quỹ đất hiệu quả, tương tự như Hàn Quốc và Trung Quốc. Nhà nước cần tập trung sử dụng quỹ đất công, đất dự án treo, đất di dời trụ sở để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp, đồng thời áp dụng cơ chế giao đất có điều kiện hoặc miễn giảm chi phí sử dụng đất. Đối với các dự án thương mại, có thể xem xét cơ chế kiểm soát giá chọn lọc tại các khu vực có biến động mạnh, yêu cầu công khai chi phí, lợi nhuận và giá bán.

Thứ ba, cần đẩy mạnh các chính sách tín dụng ưu đãi ổn định và dài hạn. Điều này không chỉ hỗ trợ các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà còn cần tập trung vào việc hỗ trợ người mua lần đầu, người thu nhập trung bình, giúp họ tiếp cận được nguồn nhà ở phù hợp khả năng chi trả. Bài học từ Singapore và Đức cho thấy việc thiết kế chính sách tín dụng hiệu quả có thể tạo chuyển biến đáng kể trong cơ hội tiếp cận nhà ở.

Thứ tư, cần kiểm soát chặt chẽ việc đầu cơ và dòng vốn ngắn hạn vào bất động sản thông nhằm ngăn chặn nguy cơ thổi giá. Có thể áp dụng quy định thời gian tối thiểu sở hữu nhà ở xã hội trước khi được phép chuyển nhượng như Singapore, hoặc sử dụng công cụ thuế để tăng chi phí giao dịch đối với các trường hợp mua đi bán lại bất động sản trong thời gian ngắn. Đồng thời, việc xét duyệt và giám sát đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở cũng cần minh bạch, chặt chẽ để đảm bảo chính sách thực sự đến đúng người, đúng mục tiêu.

Thứ năm, cần minh bạch thông tin thị trường bất động sản để hạn chế các hành vi thao túng thị trường bất động sản để trục lợi.

Như Quỳnh