Điều tiết giá bất động sản cần chính sách linh hoạt
Nếu nguồn cung nhà ở không tiếp tục được cải thiện, việc áp dụng thuế cao hay hạn chế cho vay tín dụng vào bất động sản sẽ không chặn được đầu cơ, ngược lại càng khiến giá nhà tiếp tục tăng cao.
Tại dự thảo Tờ trình Chính phủ Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu vực đang đô thị hóa nhanh đã xuất hiện nhiều diễn biến bất ổn, gây ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường.
Nguy cơ hệ luỵ
Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất 3 nội dung điều tiết thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, gồm chính sách cho vay với người mua nhà, trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà thương mại giá phù hợp. Điều đáng lưu ý, Bộ Xây dựng kiến nghị áp dụng hạn mức với các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên. Người mua nhà ở thứ hai dự kiến chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán và mức vay không quá 30% từ căn thứ 3. Hạn mức vay mua bất động sản phụ thuộc vào loại nhà và quy định từng ngân hàng. Đề xuất trên được gửi các bộ ngành liên quan lấy ý kiến.
Thị trường bất động sản Việt Nam thường xuyên phải đối mặt với nhiều thách thức lớn, từ tình trạng nợ xấu, tồn kho tăng cao, đến khó khăn trong việc huy động vốn và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư. Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường mà còn gây ra những hệ lụy lan tỏa đối với toàn bộ nền kinh tế. Do đó, trên cơ sở tôn trọng tối đa các quy luật cung - cầu tự nhiên, việc Nhà nước chủ động tăng cường điều tiết khi thị trường bất động sản có "dấu hiệu bất ổn" là vô cùng cần thiết. Tuy nhiên, việc áp dụng các chính sách điều tiết phải lưu ý linh hoạt, đảm bảo ổn định trật tự thị trường bất động sản, hạn chế tối đa rủi ro.
Lấy ví dụ từ thị trường TP HCM, giá bán sơ cấp căn hộ TP HCM trung bình năm 2024 khoảng 84 triệu đồng/m2, tăng 15% so với cùng kỳ 2023. Một trong các nguyên nhân chính khiến giá căn hộ tăng là quỹ đất sạch để phát triển dự án tại TP HCM (cũ) ngày càng ít. Tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở TP HCM đã diễn ra suốt 5 năm qua do thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí giải phóng mặt bằng cao và quỹ đất sạch nội đô hạn chế. TP đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, tuy nhiên chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu hụt 179.000 căn. Tình trạng lệch pha cung cầu liên tiếp nới rộng việc siết chặt các quy định pháp lý, trực tiếp kéo mặt bằng giá nhà đi lên.
Trong khi đó, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp chung cư năm 2024 tăng 36% so với cùng kỳ năm 2023. Phần lớn nguồn cung nhà ở tại Hà Nội tập trung tại các dự án cũ đã hoàn thiện pháp lý từ giải đoạn trước năm 2020 - 2021, vốn đã đi vào hoạt động với một lượng cư dân ổn định.
Chính sách cần "đúng và trúng"
Trên thế giới, không quốc gia nào dùng công cụ tín dụng để can thiệp trực tiếp vào thị trường bất động sản. Bởi lẽ, khi khách hàng có đủ điều kiện, đảm bảo được khoản nợ vay, mua với mục đích rõ ràng…, không có lý do gì để ngân hàng đối xử với họ khác với những người vay mua nhà thứ nhất.
Việc siết cho vay với người mua nhà thứ 2 trở đi cũng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rút kinh nghiệm từ hồi năm 2021, việc "siết" có thể giúp điều tiết dòng vốn tín dụng như đã khiến thị trường bất động sản đóng đóng băng và hạn chế quyền tiếp cận tín dụng của nhiều người có nhu cầu thực sở hữu bất động sản. Bên cạnh đó, nhiều người vẫn có nhu cầu thực tế như mua để cho con cái, hoặc đầu tư lâu dài. Việc hạn chế cho vay sẽ gây khó khăn cho những người có nhu cầu thật. Và cuối cùng, hành động này có thể sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường, giảm mạnh các giao dịch khiến thị trường gặp khó.
Muốn chính sách áp dụng "đúng và trúng" quan trọng nhất là cơ quan chức năng phải xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, chính xác, minh bạch và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực với các đối tượng đầu cơ, trục lợi. Về phía Chính phủ, cần sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản…Cần nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng ngàn dự án bất động sản đang nằm chờ, bỏ hoang nhiều năm qua.
Khi các dự án này được “giải phóng”, nguồn cung lớn được đưa ra thị trường, giảm sức nóng giá nhà. Bên cạnh đó, cần cắt giảm tối đa thời gian làm thủ tục hành chính, giảm chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất đang tăng mạnh, khiến giá nhà leo thang. Nếu giải quyết đồng bộ các vấn đề trên thị trường sẽ tự điều tiết, giá nhà sẽ tự động giảm, thị trường sẽ phát triển ổn định, bền vững.