Siết tín dụng địa ốc tác động ngân hàng ra sao?

Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trao đổi với ông Quản Trọng Thành, Giám đốc Khối Phân tích chứng khoán Maybank (MSVN)về những tác động và hệ lụy có tính liên thông này.

- Nhiều ý kiến đã bày tỏ quan ngại về cơ chế kiểm soát, kiềm giá bất động sản từ góc độ siết cho vay tín dụng. Ông có nhìn nhận về vấn đề này?

Trước hết, tôi cho rằng nhiều quy định tại Dự thảo là hợp lý và có xây dựng “căn cơ” cho thị trường bất động sản trong xu hướng mới. Chẳng hạn quy định về quỹ đất để xây dựng nhà ở giá hợp lý sẽ góp phần điều tiết nguồn cung đáp ứng nhu cầu nhà ở thực; hay thí điểm trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất nhằm đổi mới phương thức giao dịch, giảm bớt thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp đẩy mạnh ứng dụng ông nghệ thông tin, thúc đẩy chuyển đổi số góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường bất động sản là rất cần thiết. Đặc biệt, đây cũng là cơ sở dữ liệu để tiến đến tương lai, thị trường bất động sản có thể phát triển sản phẩm tài sản mã hóa (tokenization), phát hành và giao dịch trên các sàn tài sản mã hóa như Nghị quyết 05...

Tuy nhiên, đối với quy định áp dụng hạn mức đối với khoản vay mua nhà ở thứ 2 trở lên thì có nhiều vấn đề rất cần được xem xét kĩ. Bởi quy định này nếu được áp dụng sẽ tác động không chỉ đến thị trường bất động sản nói chung, với hàng loạt doanh nghiệp chủ đầu tư lớn đang nắm bắt cơ hội hồi phục của thị trường để tung ra các dự án mới...; mà còn tác động không nhỏ đến hệ thống ngân hàng, không chỉ ở góc độ mở rộng dư nợ cho vay mới với địa ốc kinh doanh và tiêu dùng mà còn ở những khía cạnh khác.

- Ông có thể phân tích rõ hơn các tác động này đối với ngân hàng, thưa ông?

Ở góc độ tín dụng, ngân hàng sẽ không thể mở rộng cho vay tốt như trước khi bị hạn chế cho vay không quá 50% giá trị với ngôi nhà thứ 2 và 33% với ngôi nhà thứ ba... Thị trường bất động sản sẽ bị giảm mất đi lực cầu lớn đến từ nhu cầu đầu tư. Nếu triển khai cứng nhắc các quy định ảnh hưởng đến nguồn vốn cho thị trường như vậy, thị trường bất động sản có rủi ro khựng lại quá gấp, và điều này sẽ tác động đến chất lượng tài sản của các ngân hàng. Thực tế, các doanh nghiệp bất động sản đang huy động nguồn vốn lớn từ các ngân hàng để phát triển các dự án quy mô từ cuối năm ngoái đến nay, và sẽ tung lượng hàng lớn ra thị trường từ cuối 2025 và trong 2026. Nên cả doanh nghiệp và ngân hàng đều đang rất mong muốn giữ cho thị trường bất động sản vận hành ổn định, để doanh nghiệp bán được hàng và thanh toán cho ngân hàng đúng kế hoạch.

- Trong giai đoạn vừa qua, tín dụng bất động sản đã tăng trưởng khá. Liệu đây cũng có thể xem là quy định cần để kềm chế đà tăng trưởng này?

Thứ nhất, tôi cho rằng hoạt động cho vay nên được điều tiết bởi các tỷ lệ an toàn. Từ đó, ngân hàng và người đi vay dựa theo khẩu vị rủi ro và khả năng chịu đựng rủi ro của mình (đối chiếu với các quy định về tỷ lệ an toàn) để tính toán quy mô cho vay và đi vay. Việc áp dụng các giới hạn cứng (như hạn mức cho vay) là cách tư duy “cào bằng”, trói buộc cả ngân hàng và người đi vay một cách cứng nhắc. Thực tế, NHNN gần đây đã ban hành Thông tư 14/2025/TT-NHNN về tỷ lệ an toàn vốn của các ngân hàng, trong đó có xác định cụ thể tỷ lệ rủi ro đối với các khoản cho vay. Nếu cơ quan quản lý một hạn chế cho vay, thì tôi cho rằng nên điều chỉnh các tỷ lệ trong quy định này.

Thứ hai, mặc dù tín dụng bất động sản tăng nhanh trong 9 tháng đầu 2025, song xét về tỷ trọng của cho vay bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng cũng mới chiếm khoảng 23% tín dụng thôi (trong đó 14% là cho vay cá nhân mua nhà), khá thấp so với nhiều quốc gia cùng khu vực có tỷ trọng này từ 30 đến gần 47%. Do đó, tôi cho rằng tốc độ cho vay bất động sản như vậy chưa phải là quá nóng. Chúng ta chỉ đang mới ở giai đoạn phục hồi ban đầu sau giai đoạn khó khăn 2022-24, các chủ đầu tư bất động sản đang tích cực huy động vốn để hoàn thiện dự án cũ và phát triển các dự án mới.

Từ góc độ ngân hàng, với quy định và năng lực quản trị của các TCTD hiện nay, tôi cho rằng họ có khả năng đánh giá dự án, kiểm soát rủi ro, chỉ cho vay những dự án đảm bảo chất lượng tín dụng hoặc tiếp sức cho những dự án có cơ sở để tiếp tục triển khai đưa ra thị trường.

Do đó, tôi cho rằng việc điều tiết cung-cầu, giá thị trường cần dựa trên các chính sách, công cụ khác thay cho công cụ hạn mức tín dụng. Ví dụ, có thể điều tiết nhu cầu đầu tư, giao dịch BDS bằng công cụ thuế dựa theo thời gian nắm giữ - thời gian nắm giữ càng ngắn, biểu thuế áp càng cao để chống đầu cơ... Đây cũng là công cụ, chính sách mà nhiều quốc gia đang áp dụng.

- Liệu có cần thiết “nắn dòng” tín dụng - kiểm soát tín dụng địa ốc để đi vào sản xuất mạnh mẽ hơn, trong bối cảnh hiện nay, theo ông?

Thẳng thắn mà nói, với cơ cấu kinh tế của chúng ta hiện nay, bất động sản vẫn là mảng mà các ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng tư nhân, có thể mở rộng cho vay với quy mô lớn nhất.

Các ngân hàng Việt Nam rất muốn đa dạng hóa, muốn cho vay sản xuất. Nhưng thực tế thì hiện nay quá nửa hoạt động sản xuất đang nằm trong thay khối FDI, mà doanh nghiệp FDI thì họ có xu hướng vay từ các ngân hàng quốc tế hoặc ngân hàng quê nhà của họ. Miếng bánh cho vay sản xuất còn lại chứng kiến sự cạnh tranh quyết liệt giữa các ngân hàng trong nước, trong đó các ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước chiếm thị phần lớn nhất. Do đó, hiện tại các ngân hàng cổ phần tư nhân chỉ còn lại một không gian khá chật hẹp để cạnh tranh cho vay sản xuất.

Để có thêm cơ hội cho vay hoạt động sản xuất, thì khối kinh tế tư nhân Việt Nam cần lớn mạnh hơn nữa. Điều này cần thời gian, đặc biệt là khi kinh tế tư nhân mới được phát triển và thúc đẩy thời gian gần đây. Do đó, không hẳn cứ siết cho vay bất động sản bây giờ thì tín dụng sẽ chảy được ngay sang khu vực sản xuất.

Trong trung hạn (1-2 năm trước mắt), tôi cho rằng có hai mảng lớn mà các ngân hàng có thể đẩy mạnh cho vay để đa dạng hóa danh mục tín dụng của họ là xây dựng hạ tầng giao thông, và năng lượng.

Chính phủ đang có kế hoạch đẩy mạnh đầu tư công quyết liệt trong 5 năm tới và rất khuyến khích khu vực tư nhân tham gia. Trước đây, mảng đầu tư hạ tầng giao thông, năng lượng phần lớn vẫn do Nhà nước triển khai. Khu vực tư nhân chỉ chiếm khoảng 30% trong tổng vốn đầu tư hạ tầng giao thông. Có rất ít ngân hàng muốn và đã tham gia cho vay mảng này vì các rủi ro chính sách. Nhưng từ 2025 trở đi, với Luật số 90/2025/QH15 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Hải quan, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và các chính sách đang khuyến khích đầu tư hạ tầng, khuyến khích khu vực tư nhân tham gia với cơ chế BT (Xây dựng – Chuyển giao), thì việc doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư vào hạ tầng trở nên dễ dàng hơn và cũng dễ kiểm soát rủi ro hơn. Và tôi quan sát thấy là từ 2025, đã có nhiều hơn các ngân hàng tham gia đồng hành, tài trợ cho các các doanh nghiệp tư nhân tham gia xây dựng hạ tầng.

- Vậy với các diễn biến của kinh tế và thị trường tài chính 9 tháng 2025, ông có dự báo mới cho tình hình kinh doanh của các ngân hàng cuối 2025?

Theo tôi, tăng trưởng tín dụng toàn ngành năm nay sẽ vào khoảng 17-18%. Với tốc độ tăng trưởng tín dụng khả quan, tôi ước tính lợi nhuận của ngành 2025 sẽ đạt mức tích cực khoảng 17%. Trong đó, một số ngân hàng tư nhân năng động sẽ dẫn đầu với mức tăng trưởng tín dụng cao hơn (tầm 25-30%), và cũng ghi nhân mức tăng trưởng lợi nhuận vượt trội (30-40%).

- Năm 2026, ông có dự báo ra sao, đặc biệt nếu các ngân hàng vẫn bị hạn chế cho vay bất động sản với nhà ở thứ 2 trở đi (như dự thảo)?

Tôi dự báo tăng trưởng tín dụng năm 2025 của ngành sẽ tiếp tục được cơ quan quản lý cam kết duy trì ở khoảng 15-16%. Trong trường hợp các NH được dỡ bỏ hạn mức tín dụng thì tôi vẫn cho rằng tăng trưởng tín dụng toàn ngành vẫn trong khoảng này do xét trên hệ số an toàn vốn của các ngân hàng, đặc biệt là nhóm ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước.

Trong trường hợp vẫn quy định hạn chế tín dụng bất động sản trên nhà ở thứ 2, nhà ở thứ 3..., thì các ngân hàng và nền kinh tế đều sẽ bị ảnh hưởng. Chúng ta không thể phủ nhận bất động sản vẫn đang có vai trò trụ cột, dẫn dắt các ngành khác. Các trụ cột mới cần thời gian để chuyển dịch. Ngoài ra, khi bất động sản bị khựng lại, thì phần tài sản đảm bảo quan trọng của các ngân hàng là bất động sản cũng sẽ ảnh hưởng. Khi đó, các ngân hàng cũng sẽ trở nên thận trọng cho vay.

Do vậy, tôi kỳ vọng rằng các quy định dự thảo liên quan đến hạn chế từ tín dụng ngân hàng với ngành bất động sản sẽ được xem xét lại, thay thế bằng các giải pháp khác hợp lý hơn, theo cơ chế thị trường hơn.

Trân trọng cảm ơn Ông!

Lê Mỹ thực hiện