Cấm cửa 5 năm với người bỏ cọc đấu giá đất: Cần răn đe nhưng phải minh bạch

Bộ Tư pháp vừa công bố dự thảo nghị quyết xử lý vướng mắc trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Điểm nổi bật là nâng mức tiền đặt cọc tối thiểu từ 5 - 10% lên 20–50% giá khởi điểm, đồng thời người bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 2 đến 5 năm và buộc bồi thường toàn bộ thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức đấu giá và các bên liên quan.

Theo Bộ Tư pháp, thời gian qua, tình trạng “thổi giá rồi bỏ cọc” diễn ra ở nhiều địa phương, khiến hàng loạt khu đất bị đình trệ, thất thu ngân sách và méo mó mặt bằng giá. Không ít trường hợp, giá đất bị đẩy lên cao gấp nhiều lần so với thực tế, sau đó doanh nghiệp bỏ cọc, buộc phải tổ chức lại đấu giá, gây thiệt hại lớn cho Nhà nước và rối loạn thị trường.

Nhiều ý kiến cho rằng việc tăng mức đặt cọc và áp dụng chế tài “cấm cửa” là cần thiết, thể hiện quyết tâm lập lại trật tự và sàng lọc nhà đầu tư yếu kém hoặc tham gia đấu giá không thiện chí. Quy định mới buộc nhà đầu tư phải tính toán năng lực tài chính trước khi tham gia, tránh tình trạng “đấu cho vui”, “thổi giá để tạo sóng”, rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, chính sách này cũng cần được thiết kế linh hoạt và phân biệt rõ động cơ vi phạm để bảo đảm công bằng.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Lê Thị Nhung (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) ủng hộ hướng siết chặt, song nhấn mạnh cần đặt nền tảng pháp lý vững chắc để tránh vi phạm quyền công dân. “Việc cấm tham gia đấu giá trong thời hạn dài cần được quy định ở cấp luật, không chỉ ở nghị quyết hướng dẫn. Nếu không, dễ bị xem là hạn chế quyền tự do kinh doanh và quyền giao dịch dân sự hợp pháp”, luật sư Nhung nói.

Bên cạnh đó, luật sư Nhung cũng cho rằng quy định buộc người bỏ cọc bồi thường toàn bộ thiệt hại là hợp lý về nguyên tắc, nhưng để khả thi, cần có quy trình xác định thiệt hại minh bạch, có cơ quan chịu trách nhiệm cụ thể. “Phải quy định rõ cơ quan nào định giá thiệt hại, căn cứ pháp lý nào được áp dụng. Nếu không, quy định dễ rơi vào hình thức, khó thực thi ngoài thực tế”, bà Nhung nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Đức Biên - Giám đốc Công ty Luật Đại Là, đánh giá đề xuất của Bộ Tư pháp là đúng hướng và kịp thời, nhưng để hiệu quả, phải đi đôi với cơ chế giám sát minh bạch và kiểm chứng năng lực tài chính. “Tăng tiền đặt cọc là bước lọc cần thiết, nhưng nếu không có quy trình thẩm tra tài chính, vẫn có thể xuất hiện tình trạng “bỏ cọc chiến lược”, tức cố tình thao túng giá, rồi bỏ cuộc khi đã đạt mục tiêu”, ông Biên phân tích.

Luật sư Biên cũng đề nghị, với các trường hợp gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng hoặc có dấu hiệu thao túng, cơ quan chức năng nên xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự, thay vì chỉ xử phạt hành chính. “Chỉ khi chế tài đủ mạnh và được thực hiện nghiêm minh, hành vi “thổi giá, bỏ cọc” mới thực sự chấm dứt”, Luật sư Biên nói.

Cũng theo Luật sư, cùng với việc tăng tiền cọc, Nhà nước cần cải thiện năng lực thẩm định giá, công khai dữ liệu và chuyển đổi số toàn bộ quy trình đấu giá, để mọi khâu từ đăng ký, xác định giá đến công bố kết quả đều minh bạch, có thể giám sát. Đồng thời, nên phân loại rõ hành vi bỏ cọc: cố tình đầu cơ phải xử lý nghiêm; còn trường hợp bất khả kháng cần cơ chế linh hoạt.

“Một chính sách đúng chỉ có giá trị khi được áp dụng công bằng và minh bạch. Khi kỷ luật pháp lý được đặt đúng chỗ, thị trường sẽ tự thanh lọc”, luật sư Biên nhấn mạnh.

Nguyễn Giang