Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội khó về đích
Dù Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy xây dựng nhà ở xã hội, song tiến độ các dự án vẫn chậm hơn kỳ vọng.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), tính đến hết quý III/2025, cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 633.559 căn, đạt 59,6% mục tiêu của Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.
Hoàn thành 1/4 chặng đường
Trong đó, 165 dự án đã hoàn thành với 110.436 căn, đạt 25,8% kế hoạch giai đoạn 1; tăng 91,6% so với thống kê cuối năm 2024. Bên cạnh đó, cả nước cũng ghi nhận 147 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 135.033 căn. Đồng thời, 380 dự án khác đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với 388.090 căn.
Riêng 9 tháng đầu năm nay, cả nước đã hoàn thành 43.681 căn nhà ở xã hội, dự kiến đến cuối năm 2025 sẽ bổ sung thêm 39.245 căn, nâng tổng số căn nhà ở xã hội hoàn thành giai đoạn 2021 – 2025 lên khoảng 149.681 căn, tương đương 35% kế hoạch đề ra.
Theo VARs, dù tiến độ có cải thiện so với năm 2024, nhưng tốc độ này vẫn chưa đủ để đảm bảo mục tiêu ngắn hạn năm 2025. Cơ chế khuyến khích đầu tư thiếu hấp dẫn khiến nguồn cung mới chưa thể tăng mạnh.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARs, cho rằng nguyên nhân cốt lõi khiến quá trình phát triển nhà ở xã hội ì ạch là do chưa xây dựng được cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia. “Cần phải xác định rằng doanh nghiệp, mục tiêu cao nhất, tiên quyết nhất là lợi nhuận. Nếu không có lợi nhuận, doanh nghiệp không thể tồn tại, càng không thể phát triển”, ông Đính nói.
Việt Nam chưa có chính sách thực chất để dung hoà lợi ích, khiến doanh nghiệp ngại tham gia. Nếu ép doanh nghiệp tham gia làm nhà ở xã hội mà không có cơ chế đảm bảo lợi nhuận tối thiểu, không giúp họ duy trì hoạt động, thì sẽ không ai dám làm.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng một dự án nhà ở xã hội có đầu vào hoàn toàn khác với nhà ở thương mại. Bởi, trong thực tế nhà ở thương mại có thể tăng giá bán lên, lợi nhuận không bị khống chế. Song, đối với nhà ở xã hội lại bị khống chế lợi nhuận 10%, trong khi nếu dự án kéo dài sẽ dẫn đến chi phí bồi thường đất tăng lên cùng với đó lãi phải trả cũng tăng theo. Và đây chính là bài toán nan giải đang rất cần Chính phủ tháo gỡ.
“Không chỉ bị khống chế lợi nhuận, nhiều dự án còn “chết yểu” vì vướng mắc trong thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng hoặc thiếu vốn đầu tư. Thêm vào đó, quy trình xét duyệt và điều kiện mua nhà ở xã hội đang là rào cản khiến nhiều người dù có nhu cầu thực cũng không thể tiếp cận”, ông Nghĩa nêu.
Bởi vậy, vị chuyên gia đề xuất cần xây dựng mô hình kết hợp hài hoà giữa lợi nhuận và trách nhiệm xã hội để vừa thu hút nhà đầu tư, vừa đáp ứng mục tiêu an sinh. Nếu không, việc đặt ra các chỉ tiêu lớn về nhà ở xã hội sẽ khó khả thi.
Thiếu cơ chế hấp dẫn doanh nghiệp
Theo quy định hiện hành, mỗi dự án nhà ở thương mại phải dành khoảng 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền. Đây vừa là nghĩa vụ pháp lý, vừa là thể hiện trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, góp phần đảm bảo mục tiêu an sinh và phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam. Dù vậy, các chuyên gia nhìn nhận vẫn chưa đủ tạo động lực mạnh mẽ để doanh nghiệp tham gia phân khúc này.
Bên cạnh đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 261 sửa đổi, bổ sung nhiều điểm đáng chú ý như tăng mức thu nhập bình quân của các đối tượng được mua nhà ở xã hội. Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đã báo cáo Chính phủ về việc lựa chọn 18 doanh nghiệp xây dựng có năng lực để triển khai nhà ở xã hội.
Các chuyên gia cho rằng, cần phải thay đổi tư duy trong chuyển đổi một số quy hoạch nhà ở thương mại sang phát triển nhà ở xã hội để nâng cao chất lượng nhà ở, cùng với đó đẩy mạnh quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Khi quy trình này được rút ngắn, không chỉ mở rộng đối tượng thụ hưởng mà còn thu hút thêm nguồn vốn tư nhân tham gia.
Ông Nguyễn Chí Thanh - Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định việc nâng chất lượng nhà ở xã hội là yếu tố then chốt. Nếu có quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, chi phí đầu tư sẽ giảm, chất lượng sống của người dân được nâng lên. Quỹ đất sạch khi đó sẽ trở thành lợi thế quý giá để phát triển bền vững.
Ông Thanh cũng đề xuất hình thành quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia nhằm hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng nhà cho thuê trong các khu công nghiệp. Để thực hiện được, cần khuyến khích các nhà đầu tư cùng Nhà nước cùng đầu tư phát triển hạ tầng, hỗ trợ về giải phóng mặt bằng. Với việc có hạ tầng, chi phí đầu tư nhà ở xã hội cho người dân sẽ giảm được giá thành, đồng bộ cơ sở hạ tầng như công viên, cây xanh, đường sá, điện nước... nâng chất lượng sống lâu dài. Như vậy mới làm được các khu quy mô lớn, tương lai các khu đô thị sẽ lâu dài.